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最近看到不少讨论，甚至有拿“澳洲房产总值是GDP的5.9倍”（此处对方数据错误：澳洲GDP是2.8万澳元，所以房产总值vsGDP只有4倍。）当作铁证，说澳洲的房价泡沫比香港还夸张。甚至还把房产总值比GDP说成市盈率（实际上租售比才是房地产的市盈率，澳洲房地产租售比无比健康） 乍一听吓人，但问题是：一个比值能说明一切吗？ 不如我们换个方式，从结构、资金行为、人口趋势这些维度，一起认真捋一捋。 ⸻ 一、房产/GDP比值高，是结构决定的 澳洲房产总值约 11.3万亿澳元，GDP约 2.8万亿澳元，确实是4倍。 但这并不是什么“危险信号”，而是澳洲这个国家本身的结构特征决定的： • 地广人稀：人口少，总GDP自然低； • 独立屋为主：人均住房面积大，资产分子天然高； • 发达国家：法律健全、建筑质量高、城市宜居，房子本身值钱。 简单比喻就是：
你不能说前者“泡沫”，只能说“结构不同”。 顺便提一句： 瑞士和新西兰此比值都超过澳大利亚 瑞士住宅房产总值是GDP的约4.4倍【来源：UBS Global Real Estate Bubble Index 2023、IMF World Economic Outlook 2024】； 新西兰住宅房产总值是GDP的约4.5倍【来源：CoreLogic NZ Housing Report 2024、IMF World Economic Outlook 2024】。 ⸻ 二、资本和居民钱装在哪 各国居民财富的配置结构不同，用“房产总值/GDP”这种单指标横向比较，很容易误判： • 中国：存款约GDP的130%，房产约3倍GDP，股市约80%。→ 储蓄和房产为主，金融参与度低。 • 美国：存款35%，房产约1.5倍GDP，股市170–200%。→ 财富重配在金融资产上。 • 澳洲：存款30–35%，股市约100%，房产高达4倍GDP。→ 资金重仓房产，自住房是主力。 ⸻ 三、澳洲的房地产基本面 1. 杠杆稳健： • 澳洲房贷平均LVR为 65–70%，高于80%的贷款仅占 7%；贷款审批严格，大部分为自住用途； • 美国2023年仍有超过 30% 的贷款是首付低于10%，FHA、VA等低首付贷款产品广泛存在； • 美国次贷危机前，LVR高达 95–100%，大量零首付+次级贷，直接引爆系统风险。 澳洲房贷结构以“稳定、本地收入、长期自住”为核心，系统性风险远低于美国过去的金融泡沫结构。 ⸻ 2. 空置率极低： • 澳洲主城空置率普遍 低于1.2%：悉尼、墨尔本、布里斯班长期在 0.9–1.3% 区间； • 作为对比： • 美国2007–2009年危机前后：全国空置率达 11%，持售型房源空置高达 3%； • 西班牙危机前全国空置率约 5%，沿海城市超 10%； • 中国全国城市长期估算空置率10-20%。 澳洲不是房子卖不掉，是房子不够住，租房排队。 ⸻ 3. 租售（租售比=房地产业的市盈率）健康： 澳洲主要城市租售比： • 悉尼：约 2.8–3.2% • 墨尔本：约 3.0–3.5% 中国一线城市对比： • 北京、上海、深圳租售比仅 1.3–1.6% 中国投资逻辑严重依赖“只涨不跌”的房价预期，而非租金回报本身 4. 可负担性强（买房所需年薪倍数） • 悉尼单元楼中位价：AU$851,934 • 澳洲全职员工中位年薪（2024）：AU$72,644 来源：ABS《Employee Earnings, August 2024》，全职人员中位周薪 AU$1,397 × 52 周 = AU$72,644 https://www.abs.gov.au/statistic ... ings/latest-release → 单人买一套悉尼公寓需 11.7年税前工资； → 双职工家庭仅需 5.9年，且还未考虑首付、贷款杠杆。 对比香港（同样用中位数）： • 香港私人住宅平均价格：HK$10,000,000+ ≈ AU$1,950,000 • 香港全职员工工资中位数（2023/2024）：HK$22,000/月 ≈ AU$4,290/月 × 12 = AU$51,480/年 来源：香港政府统计处《综合住户统计调查》 https://www.censtatd.gov.hk/sc/scode210.html → 单人买房需 37.9年税前工资； → 双职工家庭也要 18.9年，远高于澳洲。 ⸻ 结论：按“中位收入 × 房价中位数”来衡量，悉尼买公寓是11.7年工资，香港是37.9年工资，相差超过3倍。双职工家庭买房的压力差距更大，澳洲的住房可负担性比香港好太多。 ⸻ 四、供需（人口增长） • 澳洲净移民国家； • 城市土地开发受规划限制，新增住宅供应缓慢； 人口本身是经济的基础，人口下降，经济一定跟着下滑；而人口上升，经济不一定上升，要看人口质量。 至于房价：人口增长是房价上涨的必要条件，但不是充分条件；而人口下降且没有预期移民补充，房价长期下跌是必然的。 判断一个地区未来能否靠移民托住楼市，最直观的方法就是看中产和高端人才的流动方向： - 中国中产和做题家通过移民前往澳大利亚，而不是澳大利亚的中产和高端人才移民到中国。 - 鹤岗的小镇做题家通过高考流向北上广深，而不是北上广深的土著反过来移民到鹤岗。 ⸻ 总结 澳大利亚现状 • 地广人稀，房子多、产出少； • 财富结构重房产，轻金融； • 杠杆低、空置低、可负担性高、租金真实； • 高质量人才流入、土地刚性、政策稳定。 这是一个国家基于地理、制度、文化、行为习惯自然演化出来的资产结构，不是某种投机泡沫。 别被一个比值吓到，也别用一个数值替代完整结构判断。 真正值得担心的，是债务驱动、人口流出、杠杆松动、可负担性和金融投机。 澳洲目前，这些它统统不具备。 |
