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儿子同学家长要他现在买房。该同学不想买，要我帮忙找理由去说服他家长。我竟然编出11个原因： 澳洲的地产： 1:允许只还利息。 2:可以10%首付甚至5%首付。 3:有贷款中介，可以轻松获得更多贷款。 4:公开拍卖。 5:负扣税政策。 都是推高房价的因素。 澳洲是非常年轻的国家。每年大量的移民进入。人口高速增长。长期看好澳大利亚的地产。 现阶段： 1:边境开放。30-40万移民进入。 一部分有钱的会直接购买地产。但是大部分是留学生，还有一部分因为不熟悉区域和政策都需要时间考察才会。 但是这部分的人会买高档住宅。对其它的影响不大。 2:澳洲并不缺乏土地。只要政府改变一下规划，提升容积率。随便一块地都可以增加几倍的地产供应。 3:现阶段，因为中美贸易战、疫情、俄乌战争，导致通货膨胀。劳动力紧缺，材料上涨，建筑成本高，所以房产供应不足。需求大于供给。所以租金大涨。 4:租金大涨，可是利息涨幅更大。投资者的投资收益更低。亏损率更高。 租金上涨，租客的可支配资金大幅下降，导致消费减少，整体经济就会下降。 5:负扣税，因为投资房亏钱可以抵税。亏钱为什么还要投资？因为投资者是认为地产增值才会投资。 如果地产增值预期改变了或者不确定了，就会有一些投资者退出。也会导致一部分投资者不愿意投入。 6:利息大涨。使有贷款的投资者、租房者等收入大幅下滑。更加导致经济下滑。 手上有现金的投资者要投资也仅仅寻找投资回报高于利息支出的项目才会投资。这也导致可投资项目太稀少而使经济活跃度下降。打击经济。 7:住房并不是刚需！它是非常有弹性。 三口之家，没钱的可以租一、二房，有点钱租三房，更多钱就买房子。柴米油盐是刚需。所以高通货膨胀国家的人民都在抢购油盐酱醋甚至厕所纸，没有听说抢购住宅。 8:建房成本非常高，所以房价不可能下跌？ 不是简单的算各种材料上涨，房子价格就跌不下来。资金链断裂就得亏钱卖，而没有人接盘就会导致更大幅度的下跌。我看过很多个郊区的Motel。建筑成本要2-3百万，但售价仅仅1百万多。 9: 地产有暴利？ 其实是误解！因为金融机构喜欢地产做抵押品，所以地产很容易融资。 本来回报率在个位数，因为融资杠杆的作用，看起来投资回报很不错。 但是杠杆是双刃剑。即使你看对做对了方向。因为中间环节的波动就会导致亏损甚至破产。 所以需要做长期的计划，并有现金流支持。 10:之前低利率环境，大部分人都固定利率。而固定利率仅仅是几年。不是长期固定利率。从今年7月份开始就陆陆续续到期。转为现在的利率。基本是从2%调涨到6%。有几个能够承受？ 11:贷款中介服务：澳洲很大一部分通过贷款中介公司的基本是为了多贷款而造假。太多的事把贷款能力虚假的拉高并带出款。这部分人基本上是无法承受现在的加息。 |
