|
Pilbara矿区的房子，在08-14年之间经过了一段疯狂的上涨。高峰时一个普通的四卧租金在2000每周，每六个月涨20%租金。很多区的平均房价那时就超过百万。 狂欢在14年嘎然止息，之后市场经过了一两年有价无市阶段，价格直线下跌，直到18年才筑底。这个疯狂泡沫破裂的事，没有什么报道，只能通过道听途说。我们在买房前做了很多打听的工作。给大家分享下所知道的，算是给这个风声鹤唳的世界的一点管中窥豹吧。 - 很多年间，银行悄悄大量回收房子（Mortgage in possession），听说K市本地的CBA在19年就有37个空房的钥匙（与此对比，每个月成交的房子大概平均在25栋）。到18年，19年，银行也吃不消了，开始在市场上卖这些房子。同时要求资产不及负债的房主到市场上卖掉房子。期间的房价跟顶峰时期比，大概是腰斩到七成左右。租金也低到四房350-450每周。 - 银行因为巨大的损失，收紧了贷款金额与条件。很多银行要求30%以上首付。CBA要求20%，已是独家。这直接导致了很多贷款请求未能通过。举例说20万首付，从前可以买到1.5米左右的房子，现在只能买到80万左右。 - 由于很多人失去了房子，矿区遭遇了大量的人口流出。2018年-19年K市的人口是1万7，比高峰时下降了大概也是30%左右。 - 由于银行收回的房子并不用于出租，而是空置。矿区遭受了严峻的租房危机。租金从19年开始，年年升高。这也进一步恶化了人口的流出。 那么，泡沫破灭的结果是什么呢？ 结果要看本地有没有工业，政府有没有盈余。 本地有工业的话，房地产泡沫破裂，生活开支下降，就有人口流入。政府靠工业就有盈余，把地方打整得干干净净。并且能不断开展吸引投资与移民的新项目。 本地没有工业，只有房地产的话，就很惨淡。人口的流出，房产的下降，导致政府收入减少，无力吸引投资开展新项目，工作变少，会产生一系列的负反馈。 在房价腰斩的日子里，矿区有最蓬勃可爱的家庭生活。低廉的租金和高收入，吸引了各州以及各国来的年轻家庭。各种亲子活动人山人海。新的游乐设施旁全是可爱的孩子们。 在西澳封州的日子里，矿区的出租房空置率也不高。因为有工业，有人员来往。隔离需要，加上旅行的不方便，虽然价格稍有下降，但下降并不多。 但自从Woodside的Train 2 项目开启，受苦久矣的房地产相关人员就杀鸡取卵地拼了命上调租金。今年市面上的租金，最好的房子又有2000/周的价格。从21年开始，18-19年流入矿区的人口又开始大幅流出。到现在还没有回暖。 在2000每周的价格租房的，并不是普通家庭，而是公司。因此到这边来安家的家庭并不多。 这一切因素，导致了租房价格上升几乎翻倍，而房屋买卖价格只是略略回暖的现象。 所以房地产破裂也不一定是坏事。 关键还是看一个地方有没有工业。大公司能不能创造贸易盈余。给地方与政府纳税。 所以我不看好旅游城市，与乡村地区的房价。 我觉得悉尼和墨尔本房价也有大量的回调区间。但是，这对普通人来说，除了资产数目在账目上的减少，并没有太多的不便。 但是要注意资产要保有30%以上的equity，最好在40%左右，这是我觉得可以比较保险地扛过这波回调的比率。 |
