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但是大地破房始终是资金有限人士投资地产，投入产出性价比最好的选择，没有之一。 地产的升值主要是由土地价值决定的，地面建筑的升值相对来说有限。现在市场走势不明，主要是加息前景不明导致的，在前期的巨大涨幅下，整体地产的价格偏离了内在价值，现在价格回归价值，不单单体现在大地破房上，而是整体市场都在调整。 但是，在任何的市场，都会有价格偏差的情况出现，有个中东的朋友曾经在上一个地产周期用几十万的价格买到开发商破产拍卖的地块，成功建出来二十套房子，从此走上了开发商的道路。 在资金不受限的情况下，我的看法其实和大部分人一样没有区别，投资地产的选择如下 第一选择，囤地，入门资金最少要200万现金，等着改Zoning。缺点周期长，可能需要几十年的时间，优点回报大，和巴菲特一样，要有规模才能干这事情。见过白人开发商囤的其中一个地块几十英亩的，大概二十年就改Zoning了，目前估值在4到5亿的样子，一年土地只要升值百分一，就是几百万。（补充一下，远的不说，如果有几百万现金，悉尼机场附近的空地不要太多，当然现在涨过头了，如果高息持续两三年，赶上有人破产拍卖了，又是一波机会。） 第二选择，在不改变Zoning的情况下，审批DA分地，周期几年到十几年不等，现在入门资金，最少要200万现金。见过一个福建人，十多年前在悉尼郊区不到两百万买入农场几十公顷的，后面分7块，都是农场用地，行情走高后，每块价格估值都在三百万左右，他卖掉了两块，彻底财富自由了。 去年年初我也看中一个类似机会，可惜资金不能在两周内到位，最后只能看着别人买走。这个地就算不分割，目前应该已经翻倍还多，这是由意外行情推动的超额利润，我当时保守估计扣除所有费用后，在拿回大概300万的原始投资后，会剩余两块700平米的R2建设地块，外加大约3800平米的E2平地留作后花园。 在我看来获得短期的翻倍利润要靠大周期的运气，但是获得保守的回报只要耐心，市场每年都会有类似的机会的。 第三选择，富人区的好房子，悉尼目前的入门价格在500左右，我相信富人不太会花傻钱，确实是自己口袋单薄，不愿意舍弃手头正现金流地产带来的虚幻安全感。 第四选择，大地破房，看区吧，目前来说，悉尼最低入门资金有二十万现金，加上几十万贷款就可以开始玩了。市场上有些有问题的房子，有些基本按照土地的价值在出售，这样的物业值得去研究。强烈反对倒贴太多去投资房子，建议回报在百分五上下浮动的情况下才考虑。 考虑到大家会质疑关于悉尼找不到租金百分5左右的，我贴个链接出来 https://m.realestate.com.au/prop ... ven+hills-140782167 价格74万，虽然在高压电塔正下方，绝对不是好的投资标的，但是74万买块地，有两套房，按周边的租金，奶奶房基本在四百，这个算少点，三百六七十乘以2还是有可能的。也就是说即便在疯狂的暴涨以后，在悉尼的西区，还是可能找到入门级别的投资的。 我个人可以负担这个房子，但是觉得便宜买一定会便宜卖，所以觉得这个投资性价比其实算是比较低的，这个只是用来举例子而已，不做投资推荐！！！ （补充一下，看看卧龙岗和中央海岸，现在一百万能买到什么地产，再回头来看悉尼的外围价格，我觉得悉尼外围还是有一些价值洼地的，当然能再下跌一些更好。） 第五选择，正现金流的偏远地区房产，入门资金有个十万左右就可以玩了，大到几百万的也有，毛回报8点以上的。 最近闲，看了一下，有几个不错的百分8左右回报的在售物业。 1，叫价5xx，年净租金回报38万的商业地产 2，叫价early 1xx万,年毛租金收入10万出头的民居 3, 景区（部分海景）的非常老旧商居两用地产（还没看Building report，不知道是否有结构问题），翻修潜力很大，大概2xx 4，qld偏远地区，40万的整座套房，年毛收入3万多。 以上例子，不要私信问我具体地址，我不会答复,原因在下面解释过了，分享一些看法而已。 |
