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通過現象看本質，隨便聊聊，華人都是推荐大地破房的，其實不光光是華人，鬼佬也是一樣的，曾經碰到一個鬼佬builder，他的投資經驗就是買最好的街上的房子最破的那套房產，說穿了就是博土地的長期增值 1，現金流 既然是破房，租金肯定不好，利率最低的時候可能也是負現金流。房客租的是你的房不是你的地，就算房東都在漲房租，破房也漲不了多少，利率一大漲，現金流抗不住的就不行了 2，新房的利潤擠壓 就是在市場最好的時候，builder拿完地按照當前的新房價格賣也是利潤很低的，他們看重的是1到1年半後的市場增幅預期，現在這個市場增幅的預期沒有了，再加上建築成本的10-15％的增長，終端價格和成本的兩頭擠壓，builder只能以最保守的預算買地，土地價格自然只能比加息前下跌不少 3，估值大幅加少 加息周期里，銀行對所有類型的房產的估值都會下降，但大地破房的影響肯定是最大的，估值大幅下降=貸款額度大幅下降=價格大幅下降，除非是拿著真金白銀有真愛的買家，否則大地很難賣到好的價格 4，投資買家減少 雖然大地破房的主要買家是builder，但市場好的時候往往能出高價的是那些願意中長期投資土地的投資客，由於1,2,3點的合力作用，這類買家現在也幾乎絕跡 大地什麼時候能起來，我覺得取決於新房的終端價格何時能大漲，因為上漲起來的建房價格幾乎不可能下跌，利率也幾乎肯定會永遠的維持在一定的高度，所以那應該會有相當長的一段路要走 |
