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最近看了一些帖子，发现好像有很多关于贷款申请过程的疑惑。在这里分享一下我的工作经验，希望能够最起码让大家了解到，从银行的角度，房屋贷款申请的基本操作流程是怎样的。 但要注意的是，每个银行的规定会不一样，我这里写的是个基本的过程，并不代表任何金融机构。仅供参考使用。如果需要了解自己银行的流程，最佳方式是问你的贷款经理。 基本流程 1. 预批 – Pre Approval 预批代表你的借款能力，但并不代表银行一定会借给你钱。去看房之前还是做一个吧，至少心里有底。 2. 正式申请。 如果你看中了房子，交了小定金，拿了购房合同。把你的工资单，购房合同等文件（主要是这两样）交给银行。这个时候，银行才会正式地开始处理你的申请。 3. 银行审核以及房屋评估– Validation & Valuation 1) Valuation 你的银行会让评估师与中介商议一个看房的时间。Valuation一般有两种结果。 第一，与你的买价相符，你不需要补差价。 第二，与你的买价不相符，有差价。第二种情况会影响你的贷款审批，因为银行只会根据评估师的估价来给你放贷款。 简单举例：如果你想借80%，售价是50万，但评估师只评了48万。银行能够借给你的钱只有$48万x0.8= $38万4千。你自己要出11.6万。除非你能够跟中介把价格砍下来。 评估师会在看完房以后，在1-2个工作日内，出评估报告。 2) Validation: 银行会审核你的收入，最常见的是两张最近的，连续的工资单。同时银行会跟你的雇主联系以核实你的工作情况。一般会打电话给Payroll，或者Human Resources。 根据实际情况，银行还可能审核你其他的文件。例如，三个月到半年的存款证明。如果是Refinance，那么会需要目前贷款的Statements，等等。 4. Unconditional Offer。 通常情况下，如果银行在一开始就有了所有需要的材料，5个工作日内可以拿到Unconditional offer。 如果5个工作日内拿不到，也不要急，让你的律师去跟对方交涉，延长几天。你交了小定金，在NSW会有5个工作日的Cooling Offer Period，可以让律师延长到10个工作日。 不拿这个Offer就交10%，风险太大，所以需要在这5-10个工作日内把Unconditional Offer 拿到手。 而这个也是整个贷款里面最紧张也出问题最多的一步。这一步做完了，你需要做的工作就完成了90%。 5. 贷款合同 Unconditional Offer以后，2-3个工作日内，银行会把贷款合同做出来，然后一周内寄给你。当然，如果情况紧急，可以Email或者EMS。 6. 签合同并寄回银行 收到合同以后，别忘了把合同给你的律师看看，确认没有问题以后，再签字。 7. 房屋交接。 你的律师，银行的律师会自动交涉。你无须出席。 容易出问题的地方： 姓名： 在购房合同上面的名字必须跟你贷款申请表的名字一致。对于华人，常见的问题是第一，姓写在了前头。第二，名字如果是两个字组成，在合同上，两个字之间使用了空格，而在申请表上则没有，反之亦然。 Employment Check： 有的公司不会轻易提供自己员工的信息，建议提早通知自己公司的Payroll或者人力资源经理，给他们授权。这样银行在查你工作的时候不会有阻碍。 房产评估： 银行对这个没有控制权。发生最多的情况是 -- 评估师联系不上中介。建议尽早提供中介的最佳联系方式给银行，以提高效率。 Cooling Off Period。 不要轻易放弃你的Cooling Off Period，否则会给自己带来太大的压力。让你的律师帮你延期，也可以直接说银行的Unconditional Offer下不来，律师不让签字。记住，中介永远是催你的。 Settlement Date， 在NSW，settlement day 一般是在交换合同之后的42天。不要轻易答应提早Settle。房屋买卖很复杂，涉及的人员很多，你需要给自己，银行和律师充分的时间。事情做得太快，就容易出错。另外，买房子一般都会看很久，也不着急这几天。 过于依赖： 自己要主动，问你的律师，问你的贷款经理。他们是帮你办事，但他们不仅仅是在帮你做事，我有一次同时要盯8个客户，真的忙不过来。所以你自己一定要盯紧了，不要拍“烦”他们，你“烦”反而是他们的动力。 [ 本帖最后由 zhengtao 于 2009-6-24 02:46 编辑 ] |
