【翻译】房市泡沫是怎么样的？

黑山老妖

房市泡沫是怎么样的？

澳洲房市的前景包括了大城市的房价大涨，房市泡沫，和澳洲储备银行把利息降到历史最低位。

但是如果这个超低的利息导致的房市泡沫，它会怎样发展呢？

不要猜测了，因为加拿大已经在那里了。

从2010年9月开始加拿大的储备银行利息就一直保持在历史最低线，只有1%。在加拿大的政客们还在辩论如何让房市降温而不会硬着陆的时候，超低的利息让加拿大储备银行已经把自己排除在任何解决方案之外了。

加拿大的平均房价是$C380,000 ($A394,331)，比去年上升了8%。平均价格是被主要被少数几个重要的大城市拉上去的。比如说8月份：多伦多的平均独立房的房价是$C783,708 ($A812,530)，温哥华的两层独立房平均价达$C1.1 million ($A1.14 million)，卡尔加里的平均价达到历史新高的$C465,000 ($A482,000)。

和美国不同，加拿大的房地产市场在金融风暴后一直没有硬着陆。虽然这对加拿大的经济没有受金融风暴冲击太大，房市继续增长，超低利息促进房价上升，但是政客们却非常担忧 - 他们已经四次修改贷款政策希望能够使得房市软着陆。

从2008年期，加拿大已经缩短了政府作保的贷款最长年限（从40年降低到25年），在2008-2012年间三次，每次减少5年。而且如果贷款超过80%就一定要买贷款保险。

Stephen Harper政府在2012年中还限制了再贷款的额度不能够超过房价的80%（之前为85%）。这是为了防止消费债务被转移到房屋贷款，就好象他们的金融部长Jim Flaherty说的：消费者把他们的房子当作提款机。

Harper政府还降低了政府作保的贷款偿债率，从45%到39%。就是说在计算贷款额时，本来计算还款能力是贷款人收入的45%，现在只能算39%。

最后政府还禁止超过100万加元的房屋使用有国家作保的贷款。用以减少政府需要承受的高端房市风险。

Harper的保守政府希望通过这些手段来减少高风险房屋贷款，特别是一些在利息上升或房价下跌时偿还能力有限的贷款人。

这一系列政策虽然让房价短暂的下滑，但是价格和销售量马上又会上涨。

而且最重要的是，这些改革对减少加拿大人的债务没有起到任何作用。2013年第二季度加拿大人的债务/税后收入比达到有史以来最高的163.4%。超过了金融风暴前美国和澳大利亚的130%。

金融学家认为现在加拿大的房价和房租比超过合理价格74%，和收入比超过合理价格30%。同一个报告受澳洲房价和房租比超过合理价格46%，和收入比超过合理价格24%。

这些数据使得加拿大政府再次考虑新的政策来给房市降温。但是加拿大储备银行已经无法作为了，所以政府希望银行监管机构能够做点什么。

该机构以及开始检测2012年的改革对银行的影响，并且调查进一步收紧政策可能造成的影响。

其中一个可能的手段就是禁止银行继续批30年期的没有保险的贷款，使得更多的贷款变成有国家作保的25年期贷款。目前银行还在把这种贷款批给有20%首付的购房者。但是这项政策可能已经太晚了。

加拿大最大的保险公司Sun Life的投资部门总管受加拿大的房市现在是死猫跳，也就是大跌前的最后疯狂。他说房价可能跌10-15%。

同时预测了美国房市泡沫破裂的经济学家Robert Shiller说他认为加拿大的房市会出现问题，他认为可能出现”慢动作的美国房市崩盘“。

6月份居民用房审批量下跌12.9%，居住用高楼审批下跌18.8%。在最大的几个市场，比如多伦多、温哥华和卡尔加里，居住用地建房审批下跌了51%， 52%和30%。

如果房市崩溃，代价会很大。因为房地产行业包括建筑、装修和购买费用占加拿大国民生产总值的20%，美国最高的时候在2005年也才18%。而且加拿大房地产行业雇佣的人数占就业人数的7.4%，美国才4.2%。

如果澳洲央行继续减息，而且房市继续上升，那么澳洲将会和加拿大处于同样的困境。

不管怎么说，加拿大的例子在前。澳洲央行对降息最好采取从缓的态度，这样央行还能够在未来的房地产泡沫中起到积极作用。不然它只能和加拿大的储备银行一样只能对可能崩溃的房市袖手旁观了。


http://www.businessspectator.com ... ousing-bubble-looks

黑山老妖

这么长的翻译不容易，觉得有用请加分。

数学家

翻译的不咋样，看不明白

oed

这么看，澳洲还行。

AOTEA

努力理解中

北风

1. 2010年就开始要干预，现在2013年了还没有干预成功
2. 加拿大为什么不加息

黑山老妖

北风 发表于 2013-9-20 17:54
1. 2010年就开始要干预，现在2013年了还没有干预成功
2. 加拿大为什么不加息

加息就爆掉。

天行健

我都看完了你才翻译！！！

黑山老妖

天行健 发表于 2013-9-20 18:11
我都看完了你才翻译！！！

能看英文的还是看原文吧。
翻译总是没有原文好。

tas

2010年利息最低，2013年了还没破。
澳洲利息还没到最低呢，就算破也要2017年之后的事情了。安啦

黑山老妖

tas 发表于 2013-9-20 18:17
2010年利息最低，2013年了还没破。
澳洲利息还没到最低呢，就算破也要2017年之后的事情了。安啦
...

澳洲利息已经是最低了。

大卫王

还没到1％

大卫王

没有最低只有更低

黑山老妖

大卫王 发表于 2013-9-20 18:25
还没到1％

那澳洲经济就真的完蛋了。

kov

往算心机，终究覆水东流去

jeffxia

--澳洲mortgage/GDP之比差不多是世界上最高的。


--澳洲大妈在四大银行存款五千八百多亿，澳洲养老金一万六千多亿。


--自2007年金融危机以来，全球央行共减息520次，RBA再减多一两次不足为奇。


--今天，美国股市、德国股市、北京房价、伦敦房价、悉尼房价。。均创历史新高，但各国政府及央行均不承认已达泡沫状态。


--自2003年起，关于澳洲房地产泡沫的呼声便不绝于耳，但所谓的崩盘却从未出现。


--关于澳洲四大银行股价overvalue的分析报告不断发表，但这么多年来做空澳洲银行的对冲基金全部输钱。


--Gerry Harvey本周接受 Sky Business采访时谈及澳州房价，他说他投资澳洲房地产五十多年从未输过钱，他挑战过所认识的每一个人：能否在澳洲找到一个物业持有十年仍然亏钱？结果无人成功。


--澳洲金融、房地产究竟有没有泡沫？众说纷纭，争论不断，并无定论。


--巴菲特说他在美国股市已找不到值得购买的对象，我这些天在澳洲股市里仔细翻找，结果发现：想买的股票也都是太贵了啊

乐事苑

英文的容易明白点

jeffxia

--北京的房价北京人看不懂，高呼泡沫，要求政府打压，但是外地人不怕贵，挤破了脑袋往里钻。


--澳洲的房价澳洲人看不懂，高呼泡沫，要求银行限贷，但是中国大妈不嫌贵，无数的金钱往这儿抛。


--美联储带领全世界央行拼命印钞票，仅美联储资产负债表便在几年之内增长超过一倍。


--中国经济杠杆率仍在继续快速上涨，8月M2同比增长14.7%，高于市场预期的14.6%；而社会总融资规模1.57万亿元，几乎是7月份规模的2倍，高盛报告指出，中国企业杠杆占GDP比例快速增长，2011年达到了130%，是世界上最高的企业杠杆比例之一。


--这结果便是伯南克理论的丰功伟绩！


--巴菲特昨天向CNBC表示，他认为如果在棒球队中拥有一位打击率达到.400的队员，任何人都不会放走。贝南克可能希望离开，但自五年前的那场危机以来，贝南克都干得很好。巴菲特称，对他而言没有第二人选。

xhioanog

细思恐极

悉尼小李

我不认为澳洲会继续降息，不过一定会用别的办法让房事放缓

datou1981

降息风险很大。。。。说明经济确实存在很多问题。。。直接的就是平均收入减少。。。并且会推高房价。。
房价和房租前期就会同比上涨。。。。平均开销就上涨！！持续下去就是。。。房租降。。。然后房租和房价背离。。。。如果经济这个时候再不好转。。。直接泡沫撕裂。。。。当然也可以学中国。。。放弃CPI。。。对冲房价价值。。但是老百姓就不干了。。。。这里好歹是民主国家啊
我这个仅仅是依靠澳洲内部问题分析。。。综合国际上的各种问题。。。不确定因素就更大了

wws2013

如果再降息，房市是要爆了，借贷成本那么低，无数人又开始新一轮的抢房，包括投资者，老百姓更买不起房了

自游自在

什么时候泡沫才爆破呀？

飞儿

好奇有没有人分析过国际资金流向。。。

个人主观印象：很多发展中国家或第三世界国家，或是治安不好或是有其他不稳定因素的国家，有财力有能力的人，很多人会以不同方式把资金转向一些发达国家：北欧、英美加澳。
典型的移民国家里，加拿大和澳洲的外来资金大概会比较有长期的持续性。意味着国家自己不用怎么印钱。

各人看问题的方式和角度及范围不一样，所以方向和结论也有多样化。

。。。

chats

目前租售比合理，泡沫还远。

wander518

请恕我打个不恰当的比喻：
一个病入膏肓的老人意外事故失去了400CC的血。
一个年强力壮的小伙子（或者大姑娘）献了400CC的血。
两份血液经检验，成分基本一致。

nmanz

猎豹

大卫王 发表于 2013-9-20 17:25
还没到1％

真到了1％那等于央行承认澳大利亚经济进入长期衰退通道了

jewar

jeffxia 发表于 2013-9-20 17:41
--澳洲mortgage/GDP之比差不多是世界上最高的。

我记得在昆士兰可以找到持有10年还亏顺的房产

黑山老妖

看了大家的回复和疑问，我想总结一下我对这篇文章理解。
1） 利息在目前水平上不能下降太快，不然央行会失去利率这个重要的工具。
2） 澳洲房市还远没有到崩溃边缘，但是继续发展下去会有这个可能。有加拿大的前车之鉴。
3） 政府通过政策调控无法取得有效成果（参照加拿大和中国）