卖悉尼的HOUSE，去北京买个UNIT－－疯狂吗？

hsqhugh

多多哥哥经过再三考虑，决定卖掉心爱的HOUSE，钱拿到手后，在北京买个小小的单元房。


一、背景资料
2012年北京的房市风起云涌，令人震惊。官方（非统计局）的数据说房价同比上涨了36%。据多多哥哥观察学区房大约涨了70%左右，城区非学区房涨幅差不多是30－40%。最疯狂的暴涨出现在2012年底，疯狂到什么程度？房地产交易大厅办过户手续要头天晚上去排队才能拿到”号“，号贩子卖号1500元一个。网上说的这些是真实存在的－－多多哥哥本人就经历了。

由于种种原因，多多哥哥要换一处房（一买一卖），按常规的想法，应该是先卖再买对吗？ 错！现在的行情要先买再卖－－因为涨得太快！如果卖完了拿着钱去找房，房价就可能涨了十几万。

我2012年12月31日到某学区的中介，得知有一套房（出租中），但当时租客不在家，无法看房，只能看楼上同户型的。在没看到本房的情况下我就交定金了，当晚约房主见面签了合同。直到过户那天我才看到本房，够疯狂吧。

卖房的过程同样刺激。2013年1月3号挂牌卖房，当天中午去”我爱我家“与一客户见面，见面过程中发现手机没信号，后来才明白是中介打开了手机信号屏蔽设备－－怕其他中介来电话找我。不知怎么回事，竟然有一个电话冲破了屏蔽打了进来，是”链家“打过来的，说有客户愿意出更高的价格。我在电话里跟他说：”请不要浪费我的时间，如果你的客户能出到承诺的价格，我就去，如果差一分钱，我就不去，见面就签，不要讨价还价，可不可以？“ 对方说可以，于是我就离开了我爱我家，直奔链家，并签了合同。疯狂吗？

春节前的北京房市就是这样，一点也不夸张。

二、悉尼、北京房市对比

澳洲的房子出租回报率高，贷款首付低并且很容易实现收支平衡，财务杠杆的作用更明显，比如房价上涨20%，就可以实现收益翻倍。缺点是升值太慢，税率太高（当然，可以用那个”6年“的政策规避），

北京的房子出租回报率极低，由于限购限贷政策，使得财务杠杆的作用并不明显。但是供需关系紧张使得升值飞快，错误的调控政策不但没有改善供需关系，反而使这种情况愈演愈烈：限购就是限需求，限需求就会导致供应减少－－开发商建了房，你又不让老百姓买，开发商建房的欲望自然就降低。所以用这样的政策控制房价是注定要失败的。何况北京城区已经无地可用了，所以供需关系的矛盾无法通过增加供应来解决，只有通过涨价来解决，涨到一定程度，供需就平衡了。这就是我对北京房价趋势的判断。

三、我的决定

卖掉悉尼我那心爱的HOUSE，还清贷款后余款汇到北京，贷款买个小小的UNIT。赌这个UNIT升值会更快。如果错了，愿赌服输 。

至于购房资格、贷款等问题，都是有办法变通的

会有人追随我吗？

hfwang

我觉得值得，虽然北京环境没悉尼好，但北京买房人的购买力更强，你的UNIT升值也会更快。

上海也是这个道理。

"每年１、２月份通常是中国房地产市场交易的淡季，然而今年颇有些不同寻常。无论是一线的北京、上海，还是郑州、厦门、青岛等二线城市，房地产市场火爆，二手房交易尤其活跃，过户大厅再现“长队如龙”场景。"
http://news.xinhuanet.com/politics/2013-02/07/c_114647497.htm

aowu

除非迁都，要不北京很难跌，哪怕PM2.5破万

yanmin2k

既然你已经有房在北京，将来还要继承父母的房子，继续在北京买房，是否投资太集中？

syd

悉尼房价进入平缓期,近一两年不会大涨了.

洗洗肥皂

多多哥哥Auburn的apt还在继续投资？

忽然一周

哪些区算好学区？

LILI6HE

我也想疯一回，多多哥你那房几钱买进?几钱卖出?扣掉成本，赢利多少?

simplyjean

跟一个，要不是我实在精力有限，悉尼的房子不用太花心思，我也在北京买房了。。。

白雲山民

人民币=金圆卷"房子是金条

清咖一杯

如果习总来真格地查官员财产的话，北京城有三成以上的房子要抛售吧？
即使不查处，我也觉得北京上海的房价几乎就是当年5500点的上证指数，也许还会冲到6000，但应该是离场的时候了。
就算它还会涨，我也不敢再参与这场盛宴了。所以明年回国卖了房子，来悉尼买耗子。

要不多多哥哥，咱们不让银行挣这手续费，你卖了房把澳币给我，我卖了房把人民币给你吧，里外里也不少啊。

白雲山民

清咖一杯 发表于 2013-2-8 01:43
如果习总来真格地查官员财产的话，北京城有三成以上的房子要抛售吧？
即使不查处，我也觉得北京上海的房价 ...

卖！！！！不打自招？

hsqhugh

洗洗肥皂 发表于 2013-2-7 21:57
多多哥哥Auburn的apt还在继续投资？

权衡再三，决定保留奥本的UNIT（不是APT）

imcook

奥本威武

imcook

奥本跟北京是同量级的└(^o^)┘

hsqhugh

忽然一周 发表于 2013-2-7 22:03
哪些区算好学区？

可以上百度搜一下“北京 海淀 小学 排名”  ， 这些排名都是非官方的。官方是不提供排名的。

比如：中关村三小，海淀实验，万泉，翠微，人大附小，石油附小等等，都是比较牛的小学，它们的catchment就是学区。

hsqhugh

LILI6HE 发表于 2013-2-7 22:12
我也想疯一回，多多哥你那房几钱买进?几钱卖出?扣掉成本，赢利多少?

悉尼的房子，毛利听上去还OK，可算来算去加上装修什么的费用，能赚到的真是不多－－－如果没有北京做对比，其实也挺满意的，可如果和北京这几年比起来，难免会有一点懊悔。

如果想疯就抓紧疯，北京现在真是一天一个价。我卖房之后买的那个小破房，这一个月的时间叫价已经涨30万了。当然如果卖掉的话不可能赚30万，因为买房时还要交好多税和中介费。可是如果晚买一个月，那可真要多花30万啊。

如果有人质疑的话，不妨来北京看看，特别是过户大厅，这种火热，不在北京是感受不到的。

hsqhugh

simplyjean 发表于 2013-2-7 22:22
跟一个，要不是我实在精力有限，悉尼的房子不用太花心思，我也在北京买房了。。。 ...

建议你思考一下这个事。

我也纠结了很长时间才下决心（一个多月）。

时机不是总有。

我还是很看好北京的房市的，尽管已经疯涨了很多。

在目前的限购政策下，总的来说，现在是刚需支撑的市场，这意味着市场的价格是合理的，没有泡沫的。

目前房市的火热，换房占了很大一部分，据中介说很多交易都是三连环、四连环、五连环。我本人这次是四连环：真正出钱的只有一个，剩下的都是卖了房再买房。这说明两个问题：

1.只要有一个刚需入市，就能产生三四个或者四五个交易。 不需要有太多的刚需，就能支撑一个火热的市场。
2.二手房市场已经成为主流，新房多建在五环半以外，城区因无地可用而显得格外稀缺。

Junko

不知道这么火，我从小生长的地方，真不敢相信

cgz

这种学区房小油泥多少钱一个？

bmw10262007

hsqhugh

清咖一杯 发表于 2013-2-7 22:43
如果习总来真格地查官员财产的话，北京城有三成以上的房子要抛售吧？
即使不查处，我也觉得北京上海的房价 ...

早在3年前，就已经有人说房市是6124点了。

去年10月也有人说房市是6124点，链接如下，请看第13#

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... read&tid=570839

如果去年10月是6124点，短短3个月的时间，现在已经是7655点了



1.首先不赞同三成以上这个说法。查来查去，现在全国才出来几个案子啊，做做样子就行了。用不了多久这阵风就过去了。
2.就算官员有很多房产，抛售了一样有成交记录。真要是下决心查，总能查到吧。与其这样，不如转移到其他人名下吧。
3.全部官员抛售，然后全部跑路，北京处于无政府状态，似乎也不太现实

所以说三成根本是不可能的。

就算真逼出来“三成”的房子，现在北京市的成交量一年30万套（新+二手），用不了多久就消化没了，杯水车薪。

指望官员抛售降房价的想法比房产税的还不靠谱。

我认为房价是由供需关系决定的。 北京的城区无地建房，因此供应增长为零，而需求是非常巨大的以至于不得不限购。而限购只是“限制”需求而不能降低需求。任何政策都无法改变北京城区房屋的供需关系。只有房价上涨这一条路能解决。

hsqhugh

cgz 发表于 2013-2-8 05:17
这种学区房小油泥多少钱一个？

中关村三小 四五十平米的studio，2012年初大约230－250万，现在400万

万泉小学2012年初大约3万一平米，现在5.5至6万，一房四五十平米的240万左右，二房六十平米左右的350万左右。

石油附小和万泉小学差不多。

西城的黄小据说到10万一平米了。

记得电影“大腕”里，说房子4000一平米，还是美金。现在听起来是不是觉得很便宜呢？ 这才十年啊

audi

hsqhugh 发表于 2013-2-8 07:41
可以上百度搜一下“北京 海淀 小学 排名”  ， 这些排名都是非官方的。官方是不提供排名的。

比如：中 ...

多哥

这些学区的房价已经6W以上

你觉得买3-4W左右的望京或其他，还是继续这些学区房？

hsqhugh

audi 发表于 2013-2-8 05:33
多哥

这些学区的房价已经6W以上

望京也不错啊，望京好象也有不错的小学。

买房只有正确和更正确之分，没有错误一说。

一是量力而行，二是根据需要

如果要是自住，更重视居住条件，就买个远一点相对大一点的。

如果是为了孩子入学，可能就要在地点和居住条件之间做折衷

如果纯投资，资金又足够，就选学区吧。




顺便说一句，有人在学区买个小破房落户口，给孩子上学用，把房出租，然后自己租在远一点的地方－－－这也是一种选择。

总之因人因家庭因用途因财力而定。

Gelen

真心买不起

悉尼计程车

学我嘛，国内的房子比澳洲的多10倍

wowmygame

顶多哥好文！

zhongbingo

2012年北京的房市风起云涌，令人震惊。官方（非统计局）的数据说房价同比上涨了36%
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最后的疯狂

ialienam

一定要關注.

最近我們也是賣Syd unit打算是年底回上海買.

不過賺錢不是最主要目的, 是希望家人那裡生活好點.
但老實講 對上海房市一點都不知道.. 貸款, 稅率, ongoing cost一點都不知道 (貸款這次回去問過應該是ok)

現在全世界大城市, 房價都很高..但我覺得要掉下來也很難. 美國GFC, 大城市的房價也還是不低.
我想法和我多哥一樣, 這裡ongoing cost and tax太高..
買一堆units, 是沒錯長久下來可能可以positive gearing.. 但扣掉所有東西, net return is too low.

再說投資分散一下, 全都買Sydney (澳洲)也不太好..
不過可以的話, 多多哥哥知道上海的情況嗎?