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澳洲金融时报社论：税改阴影笼罩工党住房建设目标
外界认为，政府低估了税制改革对住房市场造成的冲击。
《AFR》房地产峰会首日原本应该重点讨论商业地产前景，许多场次也确实围绕这一主题展开。但住宅价格大幅下跌带来的影响，显然无法回避。
住房市场的调整，盖过了其他一些积极信号，包括疫情期间居家办公潮退去后优质办公楼市场逐渐复苏，以及人工智能革命和数据中心建设热潮对房地产行业可能带来的巨大影响。
峰会将大量注意力放在住宅市场并不令人意外。对大多数人来说，住房是最重要的资产。房价下跌会打击消费者信心和支出，并可能进一步影响商业地产表现。经济学家通常将这种房价上涨带动整体经济的现象称为“财富效应”。
更引人注目的是，与会者形容5月联邦预算对住宅市场影响时使用了极为强烈的措辞。正如周一《AFR》头版报道，澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）在写给全国内阁的一封信中，将阿尔巴尼斯政府对资本利得税、负扣税和全权信托税制的改革形容为对房价的一场“撞门式洗劫 （ram-raid）”。
摩根士丹利董事总经理丘奇（Tim Church）也认同这种担忧。这家投资银行预测，全国房价将出现“残酷的”15%跌幅。不过，丘奇借用了前总理基廷当年形容1990年代经济衰退的著名说法，认为这或许是一次“不得不发生的放缓”。
自2000年以来，澳洲房价已经上涨500%，令许多年轻一代越来越难以负担买房。
然而，澳洲房地产委员会所说的试图接住住房市场下跌这把“落下的刀”，也可能进一步恶化澳洲长期住房供应不足的问题。由于市场仍无法确定房价将在何处触底，买家和开发商都不愿贸然投入资金建设新住房。
短期来看，本已十分紧张的租赁市场也可能受到影响。Mirvac首席执行官哈南（Campbell Hanan）警告，为了赶在2027年7月1日起实施的最低30%资本利得税生效之前出售房产，部分投资者可能将住宅卖给自住买家，从而迫使现有租客搬离。
澳交所上市房地产管理公司Charter Hall首席执行官哈里森（David Harrison）预计，负扣税和资本利得税规则的“剧烈变化”，将促使大量资金从住宅房地产转向商业地产。
事实上，住宅建设本来就面临多重阻力，包括居高不下的通胀、全球债券收益率上升，以及澳洲储备银行已经进行的三次加息，而市场预计今年年底前还会再加息两次。
建筑商同时还要面对施工成本不断上涨的问题。熟练工人短缺、生产率低迷，以及州政府基础设施项目对劳动力和建筑材料的竞争，都进一步推高成本，其中包括与2032年布里斯班奥运会有关的工程。
在这些基本面挑战之外，Bathla集团又发生了32亿澳元的倒闭事件，引发市场担忧，由私人信贷支持的住宅开发行业可能出现更广泛的连锁反应。
不过，峰会与会者认为，对于顶级机构贷款机构而言，市场对系统性危机的担忧被夸大了。
房地产基金管理公司Qualitas集团董事总经理施瓦茨（Andrew Schwartz）表示，公司严格的项目筛选和风险承受能力评估，使其没有参与Baltha提出的高杠杆、多项目融资方案。这个方案无法承受不断上升的建筑和融资成本。
但如果投资税制改革进一步压制新住房供应，政府未来五年建设120万套住房的全国目标就可能面临威胁。房价下跌看似是许多人期待的结果，但这或许正是一个“许愿要谨慎”的典型例子。
工党或许会觉得自己陷入“好心没好报”的局面。长期以来，进步派智库和支持增加住房供应的YIMBY团体一直呼吁政府，通过解决税收优惠造成的房地产市场扭曲，改善不同世代之间的住房负担能力问题。
工党也一直要求各州政府放宽高密度住宅的规划限制。如今，澳洲生产力委员会主席还呼吁设立一个全国性裁决机构，加快住房审批速度，从而降低新住宅建设成本。
尽管如此，外界仍普遍认为，工党低估了这次改革对住房市场造成的冲击。
这一看法因为联邦预算中的预测而进一步强化。预算原本估计，针对房地产投资者的税制改革只会令房价下跌2%。
实际情况与这一预测之间的差距，以及政府如何增加新住房供应，将成为峰会第二天联邦住房部长克莱尔·奥尼尔（Clare O’Neil）面临的主要问题。
来源：
https://www.afr.com/property/com ... get-20260903-p60tzr
Sep 7, 2026 – 6.06pm |
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