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澳洲人报：房价下跌租金上涨 澳洲房东租金回报率或创本世纪新高
澳洲住房市场当前的低迷，对一类房产持有者而言却可能是好消息：
资金雄厚、长期持有房产的投资者。
房价下跌、租金上涨，可能让澳洲220万住宅房东中的许多富裕投资者迎来一轮利润增长，但与此同时，年轻人首次置业或进入房地产投资市场的大门却可能被进一步关上。
随着越来越多预测机构和经济学家预计房价至少下跌10%，而租金可能上涨15%至30%，年龄较大、资产更雄厚的投资者处于最有利的位置，有望从租金收益率大幅上升中获利。
与此同时，高昂租金正在压缩人们为购房首付储蓄的能力。在工党预算案税制调整之后，年轻的潜在房地产投资者也纷纷离开住房市场。
目前澳洲住宅租金收益率约为3.8%。以一套价值100万澳元的房产计算，相当于每年租金收入38,000澳元，或每周731澳元。
如果这套房产价格下跌10%，同时租金上涨20%，房东每年将获得45,600澳元租金，即每周877澳元，租金收益率则会大幅升至5.1%。
那些多年前就已经买入投资房、资产雄厚的房东，出售房产的动力相对较低。因为他们的物业本身已经能够产生正现金流，也不再需要依赖工党针对现有住宅取消的负扣税优惠。
《澳洲人报》的这项分析是在房地产数据分析机构Cotality公布最新数据之后作出的。数据显示，澳洲最大房地产市场悉尼的房价，按当前跌幅年化计算，可能下跌18.6%。
周二，澳洲联邦银行也下调了房价预测，预计主要首府城市房地产市场将出现价格调整。
房地产专家表示，虽然历史上房价通常会在下跌后重新反弹，但租金一旦上涨，往往会直接计入长期生活成本。在持续由人口迁移推动的住房需求下，租金大幅回落的可能性并不高。
Cotality本周公布的其他数据显示，全国住宅毛租金收益率已经升至3.79%，创六年来最高水平。SQM Research另行发布的预测则显示，租金收益率可能升至本世纪以来最高水平。
Cotality研究主管伯格（Gerard Burg）表示，租金收益率衡量的是一套房产当前市场价值，与投资者目前能够从中获得的租金收入之间的关系。
他说：“对于那些投资房地产已经很长时间、甚至可能已经还清房贷的人来说，他们的现金流状况完全不同。”
Cotality的报告指出，在税制调整之后，投资者可能会比预算案公布前更加重视租金收益率较高的物业。不过，报告同时指出，租户的负担能力将限制租金究竟还能上涨多少。
伯格说：“我们的住房负担能力数据显示，租金占家庭收入中位数的比例已经创下历史新高。因此，生活成本压力确实形成了一个非常现实的限制。”
SQM Research董事总经理克里斯托弗（Louis Christopher）表示，近期房价下跌已经推高租金收益率，目前公寓收益率为4.9%，独立屋为3.8%。
他说：“我们非常有信心地认为，未来2至3年，公寓租金收益率将升至大约6.2%，独立屋租金收益率则会升至约5.2%。”
克里斯托弗表示，他预计租金会上涨，不过这种趋势目前尚未反映在SQM的挂牌租金数据中。
不过，其他地区已经出现租金上涨的报道，包括财政部长查默斯位于昆士兰的选区。澳洲统计局数据显示，从3月至7月，租金上涨了1.2%，同比则上涨3.6%。
澳洲房地产投资专业人士协会（Property Investment Professionals Australia）主席巴科斯（Cate Bakos）表示，她“非常明确地看到租金正在上涨，物业经理也一直在谈论租金面临的上涨压力，因此从租客的角度来看，现在的情况非常、非常困难”。
巴科斯表示，自预算案公布以来，购买现有住宅的投资者几乎已经完全消失。虽然部分资产较雄厚的投资者可能会趁市场低迷入场，但这不足以弥补整体投资需求的大幅萎缩。
她表示，即使一些现有投资者也在考虑出售房产。
她说：“他们可能仍然受到旧规则保护，可以继续享受负扣税，但繁重的租赁改革以及合规检查已经给他们造成很大压力。”
“对于投资者来说，要缓解其他成本上涨压力，唯一的机会就是租金增长。我经常看到一个错误说法，认为投资者会故意提高租金，以抵消持有房产成本的增加，市场并不是这样运作的，租户也会用脚投票。”
澳洲最大的物业管理集团之一、房地产中介Ray White表示，如果投资者希望弥补工党税制调整带来的损失，租金需要上涨30%。
房地产开发商萨特利（Nigel Satterley）则警告，未来两年租金可能上涨15%至20%。
克里斯托弗表示，那些在市场低迷期间敢于入场、继续购买房地产的投资者“确实可能获得非常不错的回报，因为我押注下一次联邦大选会出现政府更替”，原因是工党未兑现承诺，而且经济表现低迷。
他说：“要么自由党上台，要么一国党上台。这两个政党都表示会撤销这些房地产税制调整，我认为他们会这么做。”
克里斯托弗表示，这可能让那些在租金收益率较高时买入的投资者受益，之后如果房价如预期反弹，他们还可以进一步获得资本增值。
他说：“随着时间推移，不是现在，我认为市场会出现一些非常好的买入机会。”
来源：
https://www.theaustralian.com.au ... 2c47e2c75c1b5645ff7
Anthony Keane
Updated 3 hours ago |
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北方人最爱的打卤面 (2005-2-5) susan 
发表于 2026-9-4 07:04
发表于 2026-9-4 07:07
