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澳洲金融时报：ATO锁定六千宗房产交易 或涉及漏缴资本利得税
澳洲税务局正在追查全国约六千套投资物业的业主。这些物业在截至2025年年中的五年内被出售，但相关业主没有提交所得税申报表披露交易结果，每人可能因此欠下数万澳元的资本利得税。
这些异常交易涉及的潜在税款可能达到6600万澳元，不过ATO尚未正式公布具体金额。之所以能够发现这些问题，是因为ATO越来越多利用技术，将联邦、州和领地政府的大量记录进行交叉比对，其中包括房地产交易数据。
出售投资物业产生的盈利或亏损，必须在出售当年的个人所得税申报表中披露。如果产生利润，则可能需要缴纳资本利得税。
ATO助理局长查伦（Anita Challen）表示，税务局目前没有估算实际可能拖欠的税款总额。不过，根据ATO 2023-24财年数据，纳税人的平均净资本收益为30,644澳元，平均应缴资本利得税为11,031澳元。以此计算，6000套物业涉及的潜在欠税总额约为6600万澳元。
这也与ATO过去在这一领域的执法情况相符。根据其网站资料，2016-17财年，ATO曾发现“超过5431宗房地产交易没有得到正确税务处理”，并因此额外追缴6500万澳元税款。
查伦表示，ATO是在持续开展“合规和核查工作”期间，通过数据匹配发现这些尚未提交的税务申报。税务局会把纳税人资料与多个数据来源进行交叉核对，以发现异常情况以及可能存在欠税的个案。
ATO发现，在2020年7月1日至2025年6月30日期间，大约有6000套物业被出售，但业主没有提交所得税申报表，披露交易产生的盈利或亏损。
查伦说：“我们从各种机构获得收入和资产相关数据，包括银行、各州税务部门、土地登记机构、机动车登记部门、保险公司、股票登记机构、共享经济平台以及加密资产交易所等，这只是其中一部分。”
查伦表示，“绝大多数纳税人都希望正确履行税务义务，但房地产税务规则可能非常复杂，即使没有故意逃税，也可能出现错误”。
全国税务及会计师协会高级倡导顾问雅各布森（Robyn Jacobson）表示，其中一些纳税人可能确实是在故意避税，但另一些人也可能是退休人士，多年来一直没有需要提交税务申报；还有一些可能是出售澳洲房地产的外国居民，并不知道自己仍需要提交所得税申报表。
出售房地产并不一定意味着必须缴税，因为部分纳税人可能符合豁免或优惠条件。
不过，雅各布森表示，“只要产生净资本收益，就会触发提交税务申报表的义务，无论最终是否需要缴税”。
被确认属于主要自住房的物业不在ATO此次合规行动范围内，因为主要自住房通常可以豁免资本利得税。
作为第一步，ATO正在向相关纳税人寄发信件，要求他们在10月31日前提交涵盖该房产交易期间的税务申报表；如果认为ATO掌握的信息有误，也可以提出异议。之后，税务局才会考虑采取进一步执法行动。
查伦表示：“如果纳税人不与我们联系或没有采取行动，我们可能会按照正常合规程序，考虑进一步采取措施。”
雅各布森表示：“如果无视这封信，ATO可以根据自己的估算直接作出默认评税。”
她说：“到了那一步，举证责任就会倒过来。纳税人不仅需要证明ATO的数字错误，还必须证明正确数字到底是多少。如果没有保存相关记录，这可能会非常困难。”
雅各布森还表示，默认评税可能附带相当于应缴税款75%的罚款，此外还可能产生利息费用。
联邦政府在5月预算案中宣布了资本利得税改革。新规从2027年7月1日起实施后，许多房地产投资者可能面临更高的税款。
来源：
https://www.afr.com/wealth/tax/a ... tax-20260819-p60pua
Michelle BowesDeputy wealth editor
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