悉尼长达30年的房地产繁荣开始出现裂痕

dootbear

彭博社：悉尼长达30年的房地产繁荣开始出现裂痕

过去30年来，在悉尼买房几乎一直被视为澳洲最稳妥的投资。不断上涨的房价让许多家庭积累了财富，也使房地产成为家庭财富增长的主要引擎。如今，这轮繁荣正面临威胁，其影响也开始向整个金融体系扩散。

随着借贷成本上升，加上买家开始消化5月预算案取消部分房地产投资税务优惠的影响，房价正在下跌。房地产咨询机构Cotality最新数据显示，悉尼房价已较2月高点下跌约7%。最初集中在高价城区的跌势如今正向全国扩散，澳洲各首府城市有93%的郊区房价正在下降。

楼市低迷也开始冲击澳洲大型银行。自预算案公布以来，房贷申请量最多下降20%，一名银行首席执行官表示，如今市场中的“波动和不确定性”已经达到几十年来罕见的结构性程度。上周，悉尼最大房地产开发商之一Bathla Group陷入资不抵债，欠债高达33亿澳元（24亿美元）。

澳洲面对的是全球许多政府共同难题的一个极端版本。过去几十年，在高杠杆和政府政策支持下，各国房价持续上涨。如今，政策制定者必须找到办法，让过热的房地产市场降温、改善住房负担能力，同时又不能在通胀压力推高借贷成本之际把经济拖入衰退。

澳洲面临的风险是，如果楼市长期低迷，在家庭本已承受巨大经济压力的时候，财富缩水可能进一步打击消费者。6月一项消费者信心指标已经跌至“极度悲观”水平。德国商业银行（Commerzbank AG）的数据显示，澳洲家庭约60%的财富与房地产有关。

房地产网站Domain首席住宅经济学家鲍威尔（Nicola Powell）表示：“当人们对自己的财务状况或者整体经济缺乏安全感时，不会轻易交易房地产这种高价值资产。”

澳洲政府近年来面临越来越大的压力，要求解决住房负担能力问题。根据Demographia的2024年数据，悉尼平均住房价格接近家庭年度可支配收入的14倍，仅次于香港，是全球买房成本第二高的城市。

澳洲财政部长查默斯在5月12日公布新规时，把矛头指向他所称住房和税收体系中“不公平”的现状，并收紧所谓的负扣税政策。

此前，如果出租物业的持有成本高于租金收入，房东可以将这部分净亏损从个人应税收入中扣除，从而减少整体税款。

根据将于2027年7月生效的新规定，5月12日以后购买的现有住宅将不再符合负扣税资格，不过新建住宅仍可继续享受这项优惠。

政府的目标，是通过降低投资者购买多套现有住宅的吸引力，鼓励更多新住房建设，并让首次购房者更容易进入市场。

鲍威尔表示：“房地产市场将进入一种完全不同的运行节奏，因为政策变化影响了一个非常庞大的买家群体，而首次购房者的规模又不足以填补投资者离场留下的空缺。”

她说：“投资者减少对住房市场真正会产生多大影响，我们其实还没有完全看到。”

Cotality全国房价指数8月下跌0.9%，连续第五个月下降，较3月高点累计下跌3.6%。悉尼当月房价跌幅达到1.4%。

成交量同样明显下滑。Cotality季度估算显示，全澳住宅销售量比一年前减少15.5%，同时比过去五年平均水平低11.5%。布里斯班、珀斯和悉尼的成交量降幅最大，同比均超过20%。

住宅出售所需时间也越来越长，意味着市场供应量维持在较高水平。截至8月30日的四周内，澳洲首府城市挂牌房源数量比一年前增加24%，同时比过去五年平均水平高8%。

Cotality研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示：“悉尼仍然引领这一轮下行。”

他说：“需求急剧下降，再加上挂牌房源高于平均水平，对澳洲最大住宅市场造成了更加明显的压力。”

然而，即使房价下跌，利率上涨仍意味着住房并没有因此变得更容易负担。

澳洲央行今年已经三次加息，将现金利率提高至4.35%；而在2022年初，现金利率还只有0.1%。

与美国购房者通常采用30年固定利率房贷不同，根据澳洲央行数据，澳洲固定利率房贷占比不到5%。这意味着现金利率每次上升，都会迅速反映到大量家庭的每月还款金额中。

高通胀也限制了澳洲央行为楼市提供支持的空间。市场普遍预计，澳洲央行最快可能在9月再次加息，德意志银行一名经济学家甚至形容基础通胀“高得令人无法容忍”。

市场环境的转变，也改变了住宅房地产投资者的计算方式。

预算案公布前仅六周，汉纳（Chris Hanna）刚刚买下自己的第四套投资物业，使其分布在悉尼西部的房地产投资组合总值达到约650万澳元。

这名33岁的投资者认为自己很幸运，因为最新购房不会受到新税务规定影响。不过，汉纳估计，这套物业的价值已经从约100万澳元跌至96万澳元。

他原本计划购买第五套物业，但现在反而考虑出售其中一两套住房。

这与汉纳2019年购买第一套房地产时的情况形成鲜明对比。当时借贷成本很低，投资物业基本可以靠自身收入覆盖成本，而不断上涨的房价也鼓励他继续买入。

他说：“现在有利率和其他各种问题，要管理这么大的投资组合已经越来越困难。”

汉纳表示，如果利率再上调25个基点，他每个月的还款成本还会额外增加几千澳元。

布朗（Gerry Bronn）原本计划在一年内购买两至三套澳洲住宅物业，在现有自住房和商业地产投资之外继续扩大房地产配置。

但他最终把原本准备用作首付的数十万澳元资金投入AI、半导体等股票，同时等待更适合买房的时机。

布朗表示，过去投资住宅房地产看起来几乎是一个“不需要考虑的选择”，但如今预期回报已经没有那么吸引人。

他现在预计至少再等六个月，之后才会重新考虑投资房地产。

他说：“我们希望把握好进场时间，不想在市场仍处于下跌过程中时买进去。”

一些人认为，这次房地产低迷可能像过去几次调整一样只是短暂现象。悉尼长期住房供应不足，加上针对首次购房者的支持政策，都可能限制房价进一步下跌。

AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）表示：“我认为房价会持续下跌到明年6月季度，之后澳洲央行可能会在明年下半年开始释放有可能降息的信号。”

“这样一来，就可能为2027年和2028年房价出现某种程度的反弹创造条件。”

不过，近年几乎没有多少国家能够在主动给过热楼市降温后，成功避免长期下跌。

中国房地产危机已经持续五年，对整体经济造成沉重拖累。新西兰曾拥有全球最猛烈的房地产繁荣之一，如今同样陷入长期楼市低迷，并拖累经济增长。加拿大房价已经下跌20%，但对许多仍被高房价挡在市场之外的人来说，跌幅仍然不够。

对于30岁出头、正在准备首次买房的莫蒂默（Jahra Mortimer）来说，悉尼最近的房价下跌并没有令住房明显变得更容易负担。

几个月前，他和伴侣开始寻找一套两居室住宅，并获得双方父母的经济帮助。

莫蒂默说：“我绝对还是觉得房价太高了。”

“对于那些没有父母或其他人提供资金帮助的人来说，买房真的很可怕，因为价格实在太贵。”

至于卖家，随着买家兴趣不断减少，一些人已经不得不接受能够拿到的任何报价。

科纳基（Mark Kownacki）今年3月把自己位于悉尼Castle Hill郊区的一套大型农舍挂牌出售。此前，他已经同意购买另一套位于海岸地区的家庭住房。

他原本认为新房90天的交割期足以让自己完成旧房出售，但美伊战争引发的能源冲击、利率上涨以及负扣税政策变化打乱了这一计划。

他说：“我们每个周六都举行开放看房。如果能有一个人进来看，我们就已经觉得表现很好了。”

随着新房交割期限越来越近，而且全家已经开始使用过桥贷款，科纳基为了在拍卖中迅速成交，不得不把目标售价较最初预期降低30万至40万澳元。

最终，拍卖现场只有一名真正感兴趣的竞买者。

他说：“我们最后决定，拿到钱就赶紧走。”















来源：

https://www.bloomberg.com/news/a ... ?srnd=homepage-asia

By James Mayger, Nasteho Said, and Richard Henderson
September 1, 2026 at 12:01 AM GMT+10

dootbear

本文要点:

1. 悉尼房价较2月高点已跌约7%，全澳首府城市93%的郊区房价出现下降。

2. 负扣税改革、连续加息及买家退场共同冲击市场，房贷申请最多下降20%，成交量明显萎缩。

3. 悉尼房价仍接近家庭年度可支配收入14倍，即使价格下跌，高利率仍令住房负担能力改善有限。

4. 投资者开始减少购房甚至考虑出售物业，部分资金转向AI和半导体股票等其他资产。

5. 悉尼住房短缺可能限制跌幅，但中国、新西兰和加拿大经验显示，过热楼市降温后可能面临长期调整。

闲聊者

如果政府能够修改建筑立法保障公寓质量，哪里会有这么多住房问题

tina50

不少公寓质量太差

fangchong

闲聊者 发表于 2026-9-1 07:11
如果政府能够修改建筑立法保障公寓质量，哪里会有这么多住房问题

公寓质量确实存在很大问题，谁现在还买公寓off plan,谁只有一半头脑。另一方面，strata law越管越宽，因为监管项目繁多，费用只会越来越高。而且噪音问题，邻居阳台吸烟问题，宠物问题，停车问题，举之不尽的问题。

闲聊者

fangchong 发表于 2026-9-1 07:32
公寓质量确实存在很大问题，谁现在还买公寓off plan,谁只有一半头脑。另一方面，strata law越管越宽，因 ...

我觉得可能质量问题还是最主要的。Strata里面保险永远是最大一块，质量差保费就高。至于其他邻里问题，如果不是住农场其实也都有几率发生，只是住公寓发生概率高一些，没办法要省钱就得忍着点这个。

粤式油鸡

悉尼是世界的悉尼

dootbear

粤式油鸡 发表于 2026-9-1 08:19
悉尼是世界的悉尼

但是，不欢迎世界来买悉尼的独立房子。

maxinfang

中国房子到时够了 其实澳洲也够了 只要改变观念接受公寓
质量差点 就差点 既然澳洲整个态度都无所谓 那 人活着 不要计较那么多 住个高strata 公益 也就不要矫情 还一定要house 还要质量好 还要 海边？

marlene603

大可不必这么谦虚，大大方方承认悉尼长达30年的房地产繁荣已经终结

future2521

这些都是为了掩盖自己盖福利房不利吧。

解决方法不应该是人人都有房子住么？光打压供给方，你需求方的问题何时解决？

fangchong

房价下跌，最先撑不住的是政府。先看看维省，，维州政府在未来几年面临 15 亿至 30 亿澳元 的印花税收入黑洞，这使得原本预计的财政盈余大幅缩水。维州政府近年来逐步加大Land Tax和商业房产税制改革的依赖，通过年度固定的land tax来替代印花税收入。政府能做的就是加税。
有人说房价下来，孩子可以购房了。别忘了，现在很多人通过投资房产，积累了财富，而你的孩子，（假设工党政策不变），永远也不可能通过投资地产，股票而积累财富，因为CGT大大增加，而且苟捐杂税也更多。不要天真地认为，房价下跌，你的孩子能上车，然后房价再涨。工党的税改是把整个投资环境改崩了。看看维省这几年的变化，再便宜也无人敢投资。

fiony

“他原本计划购买第五套物业，但现在反而考虑出售其中一两套住房”

政府应该考虑设立澳洲良心投资客奖章

marlene603

工党会自食恶果的

fiony

“ 他原本认为新房90天的交割期足以让自己完成旧房出售，但美伊战争引发的能源冲击、利率上涨以及负扣税政策变化打乱了这一计划”

说了一大通，还是自己没有足够的现金流和准备金吧

Ncwh

可能面临长期调整

benaus

真是感谢工党

zzn

前30年里，悉尼起码有近10年的一长段时间是微跌然后滞涨的，落在那一段时期的人也看不到后来的疯涨。现在的10年后的将来是怎样也不知道。

看看每周拍卖的价格，普通价格house似乎比高位已经跌了10-20%了，公寓倒未必跌了那么多。明年新政开始执行还会再降一降吧。说出现裂痕是轻的，砍去挺大一个角了。

hellobottle

benaus 发表于 2026-9-1 09:33
真是感谢工党

工党 “全靠同行衬托"

marlene603

多套投资房的房东都扛不过的，越早意识到这点损失越少。

凯蒂猫

反正就当存款了，也改变不了啥的

AOL

这就30年了？真忘了07－10那几年跌倒仆街一样啊

HungryJacks

政府的计划本质就是把大部分中产安置在大批量建造的公寓里，然后通过strata同时养活一大批从业人员，今天这里修一下，明天special levy一下，各个团队都能来分一杯羹，说穿了就是割中产韭菜而已，同时提高就业率和GDP，皆大欢喜。想让政府去根治strata和公寓质量问题无异于让他们砸很多人的饭碗，你猜政府会不会真的花太多精力这么做？

xq052b

HungryJacks 发表于 2026-9-1 10:42
政府的计划本质就是把大部分中产安置在大批量建造的公寓里，然后通过strata同时养活一大批从业人员，今天这 ...

成为工党永远的票仓

amyo(∩_∩)o

xq052b 发表于 2026-9-1 10:50
成为工党永远的票仓

为啥不能是一锅党票仓？话说澳洲进三十年自由党执政的多，strata也能怪到工党头上？自由党不动strata也是为了保留工党票仓？

cwb1000

fangchong 发表于 2026-9-1 09:13
房价下跌，最先撑不住的是政府。先看看维省，，维州政府在未来几年面临 15 亿至 30 亿澳元 的印花税收入黑 ...

积累财富

我觉得很多人是艰难的活着 积累财富谈不上

小白猪猪

这些亏了四十万五十万的卖家会投工党？？

那些卖掉唯一自住房准备downsize养老的人会喜欢工党？？

唯一比较开心的是租客，占了1/3，今年5月份出的政策，到了明年复活节，基本都会renew一遍房租，到时看着至少涨$100的房租，租客会感激工党？？

suke06

https://www.bbc.com/news/articles/ce910z9jd3po

英国工党准备对超过2百万的房子开始收豪房税。估计澳洲工党也正在学习当中了。如果也从2百万收起政府又可以有好多钱花了。

天下工党大同，如果这个税介绍到澳洲来的话，悉尼重灾区啊。

粤式油鸡

小白猪猪 发表于 2026-9-1 14:33
这些亏了四十万五十万的卖家会投工党？？

那些卖掉唯一自住房准备downsize养老的人会喜欢工党？？

我是租客，我感谢工党

每周多100房租，一年后也才多5200

如果要买房子50万，房价一年跌1%就不亏了，这个应该很轻松吧？

fangchong

suke06 发表于 2026-9-1 13:36
https://www.bbc.com/news/articles/ce910z9jd3po

英国工党准备对超过2百万的房子开始收豪房税。估计澳洲 ...

左派执政就是这样，共产党属于极左，搞了个文化大革命。西方国家的工党算是中左吧。
左派:倾向于通过立法、设立专门监管机构和出台详细规则来防范市场失灵和资本逐利带来的弊端。这往往导致规则越来越多，合规成本变高。这就是为什么政府工务员越来越多。
右派:强调个人责任与自我调节。他们认为国家不应充当“保姆”，应尽量减少对企业日常运营和个人决策的干预，给实体经济留出喘息和发展的空间。这就是宽松经济环境。他们主张降低企业税和个人所得税，认为资金留在民间和企业手中能产生更高的投资与创新效率。
极左，如绿党、各类民主社会主义者。强调环保、社会正义、少数族群权益以及一定程度的经济公有化。

就我个人生活体会，自由党领导下，税收简单，经济政治都宽松。Covid时期，工党领导下的维省，昆州，西澳严格边控，导致家人无法团聚，还有多次lock down. 反观新州，没有关闭，活得也有尊严。