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澳洲金融时报：澳洲家庭坐拥19万亿澳元财富 房市低迷或持续更久
Global X ETFs高级投资策略师乔库姆（Marc Jocum）把当前澳洲经济形势称为一场“我不知道”危机。
一方面，标普/澳证200指数目前距离三周前创下的历史高位仅一步之遥。8月财报季远谈不上灾难，大约三分之二的股票仍高于200日移动平均线。必和必拓股价似乎隔几天就创一次新高，企业7月和8月发布的交易更新总体也相当稳健。
但另一方面，燃油价格再次上涨，通胀依然过高，房价正在快速下跌，而且未来可能继续下降。悉尼住宅建筑商Bathla本周倒闭，似乎预示着建筑业还将承受更大压力，也开始考验澳洲本地私人信贷行业，这个行业实际上从未真正经历过一次严重的经济下行周期。
乔库姆表示：“澳洲人越来越不知道应该怎么办。该买、该卖，还是继续等？房贷该锁定固定利率还是选择浮动利率？该花钱还是存钱？联邦预算会带来什么影响？资本利得税改革能否保留下来？利率还会不会再次上升？”
最能体现这种困惑情绪的，莫过于周四公布的家庭支出数据。数据显示，7月份消费支出的年化增长率达到7%，远高于市场预期的5.7%，也是2023年以来最快增速。
家庭不是应该已经陷入低迷了吗？这份支出数据与过去几个月消费者信心调查释放的信号明显不一致，也与Coles、Woolworths和Wesfarmers首席执行官本周所描述的家庭预算压力形成鲜明反差。
MST Marquee零售业分析师伍尔福德（Craig Woolford）表示，财报季中的实际情况支持官方家庭支出和零售销售数据所描绘的消费者韧性。
虽然部分领域确实表现疲弱，其中家居用品零售商JB Hi-Fi和Nick Scali最为明显，但上市零售企业在财报季公布的整体情况仍好于预期。或者更准确地说，没有市场原先担心的那么糟。
消费者说什么和实际做什么之间，一直都存在差距。但对澳洲央行而言，这种矛盾绝不仅仅是一个有趣现象。
把周四强劲的家庭支出增长数据，与周三公布的月度消费者价格指数结合来看，问题就更明显。数据显示，核心通胀率仍为3.6%，高于澳洲央行自身预测。很难说澳洲经济正在按照央行希望的速度降温。
瑞银澳洲首席经济学家塔雷诺（George Tharenou）表示：“尽管澳洲央行已经加息，而且住宅价格正在下跌，但消费者依然表现出惊人的韧性。”
塔雷诺此前一直坚持预测，澳洲央行需要在11月再次加息。不过，本周公布的数据让他认为，9月加息的风险正在上升。
事实上，他现在认为，澳洲央行再加息两次的可能性，已经高于维持利率不变的可能性。如果连续两次加息，官方现金利率可能从目前的4.35%升至4.85%。
塔雷诺毫不怀疑，支撑家庭消费强劲表现的关键因素就是家庭财富。
澳洲家庭财富在2024年和2025年累计增加3万亿澳元，过去9个月则大致维持在约19万亿澳元的水平。强劲的股票市场回报、个人养老金的稳健收益，以及现金和存款的合理增长，共同支撑了家庭资产。
塔雷诺说：“尽管大家都担心房价下跌会对整体经济产生更广泛的负面影响，但事实仍然是，家庭财富处于历史最高水平。”
“家庭部门的资产负债表相当有韧性，而且状况远好于过去几个经济周期中的水平。”
而这恰恰成为一个问题，无论对澳洲央行还是房地产市场来说都是如此。
最新的支出和通胀数据表明，由高水平家庭财富带来的经济动能，可能需要更长时间才能消退。这意味着澳洲央行可能需要把利率维持在更高水平，甚至进一步加息，才能让经济充分降温，并把通胀压低至可持续水平。
此外，塔雷诺表示，央行行长布洛克及其团队还担心，全球趋势可能进一步削弱加息对澳洲经济的传导效果，其中尤其包括人工智能投资热潮带来的巨额支出。
央行担心的是，“澳洲国内政策设置对经济的影响力正在低于过去”。
想想这对房地产市场意味着什么。
瑞银分析认为，住房贷款规模可能较峰值暴跌多达30%，而房价从高点到低点的累计跌幅可能达到10%。
但塔雷诺的研究显示，过去房价下跌时，澳洲央行通常会通过降息作出回应。然而这一次，降息这个选项可能无法使用，原因一部分来自家庭财富仍然过高，另一部分则来自房地产市场本身正在发生的变化。
他说：“我的观点是，当然，这种话往往很危险，这一次真的不一样。”
“因为与过去的周期相比，这一次住房活动更可能保持韧性，劳动力市场也更有韧性，与住房相关的CPI通胀同样更顽固。”
虽然Bathla倒闭显示住宅建筑商的压力正在上升，但塔雷诺表示，建筑审批仍然强劲，加上澳洲几十年来一直存在住房供应不足的问题，实际上可能让建筑活动继续维持相当稳健的水平。
财报季期间，Stockland和Mirvac等澳证上市住宅开发商透露的信息，也在一定程度上支持这一判断。
与此同时，住房供应不足、政府近期的税务改革以及建筑成本通胀，其中部分来自更高的人工成本，都将继续推动租金上涨。未来一年，租金可能再上涨约5%。
这又会让通胀变得更加顽固。
塔雷诺说：“我确实认为澳洲央行被困住了。我们正在面对过去从未出现过的情形。传统模型已经不起作用。”
他并不完全确定这种局面最终会如何结束，但有一点很清楚：
为了让经济降温，澳洲央行必须把利率维持在较高水平更长时间。
MST的伍尔福德也同意这一看法。他认为，这轮经济放缓更接近开始，而不是结束。今年早些时候的三次加息仍在逐步传导至经济。
他说：“家居用品销售放缓需要时间，更可能从2026年9月以后开始显现。由财富缩水效应引发的更广泛消费放缓，则可能要到接近圣诞节时才会出现，并在2027年进一步显现。”
无论具体时间如何，有一点已经十分明确：澳洲央行不会出手拯救房地产市场。
国民银行首席经济学家奥尔德（Sally Auld）本周表示，房价可能还会再跌6个月，但这个预测甚至可能过于乐观。
塔雷诺说：“如果限制性货币政策持续更长时间，那么房地产市场的低迷期也会持续更久。”
来源：
https://www.afr.com/chanticleer/ ... ain-20260827-p60s9e
Aug 28, 2026 – 9.00am |
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