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澳洲金融时报：国民银行警告：税改影响显现 房价还将下跌数月
澳洲国民银行表示，随着投资者评估联邦政府削减房地产税务优惠的影响，加上今年已经连续三次加息，澳洲房价可能还会继续下跌超过6个月。
该行经济学家认为，本轮楼市下行大约只走完三分之一。今年以来，全国房价已经下跌约3%，悉尼和墨尔本的住宅房地产价值跌幅更大。
国民银行首席经济学家奥尔德（Sally Auld）表示，首府城市平均住宅价格从高点到低点预计将下跌约7%。
奥尔德周一在悉尼出席该行活动时表示：“按照我们目前的预测，这一轮调整可能要持续接近一年。无论从时间还是房价跌幅来看，我们认为目前大约只走了三分之一。”
她说：“如果以所有首府城市的平均住宅价格计算，我们预计从高点到低点大约会下跌7%。”
“一些城市情况会更差一些，因此悉尼和墨尔本的跌幅会更大。阿德莱德、珀斯和布里斯班等其他首府城市，房价涨幅虽然会降温，但相对来说表现会更好。”
传统的春季房产销售旺季，以及澳洲央行下个月举行的利率会议，将成为楼市的重要考验。目前经济学家和其他预测机构都在重新评估房价可能下跌的幅度。
国民银行经济学家上周发表研究称，在工党政府削减投资者税务优惠后，悉尼和墨尔本租金可能需要上涨最多30%，才能抵消投资者失去的税务利益。
这些税务调整是在今年三次加息之后推出的，同时中东冲突也给整体经济带来更大不确定性。
澳洲国民银行的悲观预测，与澳新银行近期发布的预期相似。澳新银行预计，首府城市房价从高点到低点将下跌10.6%，房地产市场要到2028年才会出现复苏。
奥尔德表示，澳洲国民银行现在认为，取消购买现有住宅投资者所享有的负扣税和资本利得税优惠，造成的影响将比该行最初预计的更加严重。
不过，Barrenjoey高级经济学家麦克梅纳明（Johnathan McMenamin）表示，到目前为止的大部分房价下跌，主要是今年三次加息造成的，投资者针对税改作出调整只是其中一部分原因。
麦克梅纳明表示，通常一次房地产下行周期大约持续8个月，但他预计这一次房价可能要12个月后才会重新上涨。
他说：“考虑到这轮下行大致从2026年初开始，我们认为它会持续到2026年下半年接近年底时，之后房价才会开始企稳，并可能在2027年初出现一定升值。”
“我们认为，今年春季销售旺季可能出现的情况是，如果卖家数量没有大幅增加……新增房源减少将成为推动房价企稳的重要因素。”
“随着新的买家进入市场，他们将不得不争抢有限的在售房源，这应该会推动春季拍卖成交率上升，并真正开启我们预计将在2027年初出现的房价上涨。”
目前，全澳房屋中位价仍比一年前高出5.3%，主要受到珀斯、布里斯班和阿德莱德强劲涨幅支撑。
过去一年，珀斯房价上涨20.5%，布里斯班上涨14.8%，阿德莱德的房屋中位价则上涨10.5%。
房地产数据机构Cotality的数据显示，同期悉尼和墨尔本房价分别下跌2%和2.8%。
Ray White首席经济学家科尼斯比（Nerida Conisbee）预计，如果澳洲央行不再进一步加息，悉尼和墨尔本房价可能在今年年底前触底。
她表示，虽然联邦预算中的税务调整已经改变了投资者的投资回报计算，但她认为，全国房价不太可能因此下跌7%。
科尼斯比也不同意本轮楼市下行只完成了三分之一的说法。
她说：“我认为这轮下行分为三个阶段。目前我们正处于第一阶段，主要由不确定性推动。”
“目前成交量极低，开放看房人数也依然低迷，因为买家正在等待利率走势以及预算税改影响变得更加明朗。”
“第二阶段将在进一步加息的可能性变得非常低时开始。市场不一定需要真正降息才会改善，仅仅是确定性提高，就足以让部分买家重新入场。”
“第三阶段则将在澳洲央行最终开始降息时启动。”
科尼斯比表示，虽然已经出现一些迹象显示，楼市可能在春季趋于稳定，但目前还没有真正到达转折点。
她同时指出，由于建筑成本不断上涨，新房供应依然紧张，这将限制房价进一步下跌的幅度。
分析人士和房产中介表示，在传统春季销售旺季到来之际，目前仍属于买方市场。只有卖家愿意接受市场已经走弱后的价格，交易才更可能达成。
来源：
https://www.afr.com/property/res ... old-20260824-p60qyk
Lucy SladeProperty reporter
Updated Aug 24, 2026 – 2.24pm, first published at 1.50pm |
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