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澳洲金融时报：以为房价下跌已经够糟？下一轮冲击可能更严重
上月底，资深AMP经济学家奥利弗（Shane Oliver）在最新版《世界幸福报告》（World Happiness Report）发布后制作了一张简单的图表，将过去20年澳洲人均国内生产总值与澳洲的幸福指数进行比较。
这张图传达的信息很简单。自2005年以来，澳洲确实变得更富裕了，而且富裕了很多，但澳洲人的幸福感大约在2010年达到顶峰，此后却持续下降。
本周，围绕资产价格下跌后果的讨论甚嚣尘上，其中最受关注的是住宅房产价值下降。住宅占澳洲家庭资产的57%。在这样的背景下，财富增加与幸福感下降之间的反差，提出了一个有趣的问题。
澳洲人究竟为什么如此闷闷不乐？
肯定不能完全归咎于房价。澳新银行预测，本轮周期澳洲房价从高点到低点可能下跌10.6%，这个悲观预测本周确实抢尽头条。但澳洲联邦银行首席执行官科明提醒人们应该结合背景看待问题，不必对铺天盖地的楼市悲观情绪过度恐慌，这一点他说得没错。
正如科明指出的，过去6年澳洲房价已经上涨70%。同时，住房需求与供应之间仍存在结构性失衡：
人口持续增长推动需求，而建筑业生产率已经连续三个月下降，限制了住房供应。这种供需错配将防止房价出现过于严重的跌幅。
而且很明显，过去房价上涨也没有让澳洲人变得更快乐。
不过，《世界幸福报告》反映出的低迷情绪显然不只是房产问题。社交媒体或许是其中一个因素。
又或者，正如奥利弗所说，这可能与所谓的“享乐跑步机”（hedonic treadmill）有关：即使人们越来越富有，或者实现了新的目标，他们的期望也会随之提高，因此幸福感最终没有明显变化。
澳洲人面临的困局
但也可能是，澳洲人正在本能地察觉到一种可以称为“澳洲大挤压”的困境。
澳洲央行行长布洛克周二在央行决定维持利率不变时，清楚地说明了这一困境。
布洛克表示，央行董事会仍然担忧澳洲长期以来广为人知的生产率问题，而这一问题根本没有出现改善。
央行在货币政策声明中预计，今年下半年澳洲生产率还将进一步倒退，明年也只能增长0.7%。坦率地说，即便实现这一增幅都称得上一个小奇迹，因为过去10年澳洲生产率平均每年仅增长约0.3%。
如此疲弱的生产率增长意味着，澳洲经济的“速度上限”，也就是在不引发通胀的情况下经济所能达到的增长速度，已经低于过去。
央行别无选择，只能让经济减速
因此，在通胀仍然过高，而且按照布洛克的判断，通胀进一步上升的风险仍然“偏向上行”的情况下，她别无选择，只能压低经济增速。
根据澳洲央行周二发布的最新预测，下一个财年澳洲GDP仅将增长1.5%，远低于约3.3%的长期平均经济增速。
于是，“大挤压”便出现了。
央行自己的预测显示，最可能出现的情形，甚至可以称之为最佳情形，是未来至少18个月，物价涨幅仍将高于央行2%至3%通胀目标区间的中点。
但真正迫在眉睫的危险是，多项因素可能共同把物价推得更高，包括部分劳动力市场仍然紧张、伊朗战争导致能源价格上涨，以及全球数据中心建设热潮产生的外溢效应。
与此同时，澳洲家庭还将面临自1990年代初经济衰退以来持续时间最长的一轮低于2%的经济增长，以及失业率上升。
澳洲电信就是一个例子
这种挤压并不只是经济理论。本轮财报季第一周已经出现多个现实案例：
企业一方面利用自己的市场地位，在有能力的领域提价；另一方面则压缩成本和裁员。
以澳洲电信（Telstra）为例。其市场领先的移动业务收入增长4.8%，但实际用户数量只增加1.9%，两者之间的差距主要由提价填补。与此同时，截至6月30日的一年里，公司裁员成本增加9200万澳元至2.06亿澳元，员工总数则减少4%。
这并不是要专门批评澳洲电信。事实上，与绝大多数澳洲企业相比，该公司对提升澳洲生产能力的投资力度要大得多。本周保险、制造业和基础设施企业公布的财报中，同样可以看到“澳洲大挤压”的例子。
而且必须明确一点：
企业只是在适应当前的经济环境，通胀不断推高成本，而经济放缓又在压低盈利能力。
显然，未来几年这种“大挤压”不会令人舒服。如果上述通胀风险真的成为现实，澳洲央行不得不再次加息，把经济压得比目前预期还要慢，情况尤其如此。
然而，真正可能让央行行长布洛克夜不能寐的，或许并不是眼前这场抗击通胀的战斗，而是下一场类似战斗几乎必然还会到来。
如果澳洲无法提高自身生产能力，也无法提高经济的“速度上限”，那么这个国家就会陷入一种长期状态：
经济增长总是低于应有水平，通胀总是比我们希望的更顽固，而利率则总是高得令人难受。
火热楼市未必像想象中那么好
这正是科明周三所指出的问题。他表示，澳洲如果能够摆脱一种住房贷款增长长期过热的经济模式，用他的话说，就是“人们不断彼此买卖住房”，其实未必是坏事。
火热的房地产市场或许能够增加澳洲人的财富，却不能提高整个国家的生产能力。而科明认为，提高生产能力才是长期改善生活水平的关键。
不过，让我们回到本周的主题。我们经常听到一种说法，即“生产率”是一个公众很难理解的概念。但房地产行业目前面对的困境，或许恰好可以解释这个问题。
首先，房价下跌主要是高利率造成的，而高利率背后又是生产率增长疲弱。正因为生产率太差，即使经济增长已经低迷，通胀仍然过高。
其次，住房可负担性也是一个生产率问题。科明本周就将住房可负担性称为澳洲真正必须解决的问题。
高利率不仅使住房可负担性进一步恶化，住宅建筑业生产率极低同样是问题。如今建造一栋住房所需的资源远远多于30年前，这意味着澳洲无法建设足够多的住宅来满足不断增长的需求。
最后，大量资本涌入住房市场这一事实，本身还可能进一步加剧澳洲经济的困境。
当资源被投入现有住宅时，也就意味着这些资源没有被用于投资新企业、新基础设施、新资产和新创意，从而让澳洲未来提升生产能力的任务变得更加困难。
科明比阿尔巴尼斯说得更清楚
颇具讽刺意味的是，在一个历史上对大型银行并没有多少好感的国家，科明如今却可能成为中间务实派中表达最清楚的声音之一。
总理阿尔巴尼斯曾含糊地表示，澳洲人感觉经济没有为他们服务。但他一直难以明确说清这个问题的核心究竟是什么，以及应该如何解决。
或许是因为他的政府政策议程并没有真正把提高生产率放在优先位置。又或者，他正忙着应付那些有关“甜瓜”的笑话。
不过，尽管科明是澳洲商界最有思考力的领导者之一，他本周呼吁澳洲人：
不要再为房价小幅下跌忧心忡忡，而应该开始担忧生活水平，这番话也并非完全出于无私。
正如科明周三所说，澳洲联邦银行的命运与澳洲的命运密不可分。
分析师和投资者目前正在担心，在房地产市场放缓的情况下，银行股价是否过高。但我们认为，科明考虑的可能是未来10年甚至20年的情况，到那时，经营这家银行的已经会是其他人。
如果澳洲无法解决生产率这个根本问题，未来经济是否还会一直困在慢车道？
如果答案是肯定的，那么即使澳洲联邦银行仍能保持澳洲经营最佳银行的地位，其增长前景也将越来越黯淡。与此同时，澳洲人因生活水平下降而产生的不满，也可能最终演变成更严重的问题。
来源：
https://www.afr.com/chanticleer/ ... rse-20260813-p60o81
Aug 14, 2026 – 9.01am |
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魅力.. (2009-6-5) 时光漫步 
发表于 2026-8-15 07:55
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