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澳洲金融时报：资本利得税改革在即 房产投资者如何保住更多收益
随着50%的资本利得税折扣即将取消，房产投资者应考虑进行专业估值，以锁定更高的成本基础，从而降低未来税负。
今年预算对资本利得税制度作出调整，这意味着房地产投资者明年应该为自己的物业进行估值。不过，具体该怎么做，目前仍存在不少困惑。
以下针对住宅和商业地产投资者最关心的几个问题作出说明。
为什么房产投资者需要进行估值？
政府在5月预算中取消了50%的资本利得税折扣。从明年7月1日起，资本利得税将改为按照通胀指数化方式计算，也就是根据每年的通胀率调整应税金额。
不过，如果投资者目前已经持有房产，并在明年年中以后出售，其中一部分资本增值仍将按照旧制度征税，并享受50%的资本利得税折扣；而从7月1日以后产生的资本增值，则适用新的通胀调整制度，同时还将适用最低30%的税率。
因此，投资者需要为房产进行估值，从而确定一个新的成本基础，让投资者和澳洲税务局能够判断资本增值中有多少应按照较优惠的旧规则征税，又有多少应按照新规则征税。
这一要求同时适用于住宅和商业地产。
具体如何计算
假设一名投资者在2018年以80万澳元买入一套房产，并在2033年以180万澳元出售。
这套房产的资本增值为100万澳元，其中一部分适用旧的资本利得税规则，另一部分适用新规则。
如果采用市场估值方式，税款计算如下：
第一步，计算截至2027年7月的资本增值和税款
购入价格：80万澳元
2027年7月1日市场价值：140万澳元
资本增值：60万澳元
假设投资者适用45%的最高边际所得税率，另加2%的Medicare levy。由于持有房产超过12个月，因此还符合50%资本利得税折扣条件。
资本增值60万澳元，扣除50%资本利得税折扣后，应税资本增值为30万澳元。
按照47%的边际税率计算，应缴税款为14.1万澳元。
第二步，计算2027年7月1日之后的资本增值
2027年7月1日市场价值：140万澳元
这一市场价值将成为新的起始成本基础，并一直按照通胀指数调整至资产出售时。
假设2027年之后六年的累计通胀率为15%，新的指数化成本基础就是：
140万澳元 × 1.15 = 161万澳元。
资本增值为180万澳元的出售价格减去161万澳元，即19万澳元。
按照47%的边际税率计算，应缴税款为89,300澳元。
因此，总税款为14.1万澳元加89,300澳元，即230,300澳元。
新计算方式带来的影响
值得注意的是，如果投资者2027年之后的资本增值仍按照旧制度征税，那么这部分资本增值将是40万澳元，因为不会进行通胀指数调整。
不过，由于仍可享受50%的资本利得税折扣，因此只有20万澳元需要按照47%税率征税，最终税款为9.4万澳元，反而高于新制度下的89,300澳元。
但如果通胀较低，或者房产较早出售，那么旧税制可能会更加有利。
什么时候应该进行估值？
确定房产在2027年7月1日价值有两种方式：一种是采用尚未公布的计算公式，另一种则是独立市场估值。
对于选择市场估值的投资者来说，重要的一点是，估值并不一定非要在2027年7月1日当天完成。
虽然目前有很多说法认为，从现在到明年7月之间可能会出现估价师需求激增，但实际上，估值完全可以在7月1日之后进行。
不过，最好也不要拖得太久，例如最多延后几个月，或者可能一年。
时间再长，估价师就需要回溯一年甚至更久以前的市场情况，工作量会增加，因此收费也可能更高。
投资者最好提前联系估价师，确认他们届时有能力承接相关工作。
谁应该负责估值？
澳洲税务局目前尚未明确规定，应由什么人对房产进行估值以确定资本利得税成本基础。
不过，税务局现有的其他税务估值指引指出，估值必须客观、有证据支持，并且在被审查时能够经得起检验。
银行估值不能使用，因为银行估值的目的是评估潜在贷款风险，而不是用于资本利得税计算。
投资者需要自行判断，自己的估值是否经得起税务局审查。对于需要更多财务分析和尽职调查的商业地产而言，这一点尤其重要。
澳洲税务局本身也明确指出：“由专业估价师进行的估值，比非专业估价人士提供的估值更具可信度。”
一份合格的估值应该具备什么？
最重要的是，估值必须能够确立一个站得住脚的房产市场价值。
这样一来，当未来出售房产、产生资本利得税义务时，就能够形成完整而有力的书面证据链，也能大幅降低澳洲税务局质疑或挑战估值结果的可能性。
房产业主应该聘请合资格估价师亲自前往物业进行实地检查，再完成全面估值。
这种方式远比所谓的“桌面估值”更加可靠。桌面估值通常只是由估价师利用网上能够找到的资料完成。
对于商业地产而言，这一点更加重要。
住宅地产通常相对容易估值，因为市场上往往有大量类似房产的成交案例，而且很多住宅彼此之间具有可比性。
但商业地产，无论是零售、办公还是工业物业，往往更加独特，可供比较的成交案例也更少。
作为估值证据，投资者应保存签署并注明日期的正式估值报告，同时保留委托函、估价师发票，以及估价师采用的任何可比成交数据。
如果估值报告中没有包含物业照片，投资者还应保存2027年7月前后拍摄的物业照片。
此外，还应保存估值日期前后的租金报表、租赁合同以及物业支出报表。
别把估值做得太过头
部分投资者可能会想，通过尽量把房产估值做高来降低未来税负。
如果较高估值意味着更多资本增值可以按照旧制度征税，而更少部分适用新制度，而且这种结果在税务上更有利，那么这样做确实可能显得很有吸引力。
正规的专业估价师不会配合这种做法，但房地产行业内其他人士可能更愿意提供偏高的估值。
不过，澳洲税务局会重点关注虚高估值，并将利用所有可用工具进行筛查，其中包括人工智能、高级数据分析，以及来自Cotality和其他房地产数据库、地方议会、州级估值机构及以往报税记录的数据。
一旦投资者被发现试图操纵估值，不仅需要补缴应付税款，还可能被加收利息和罚款，而且今后的报税也更有可能受到审计。
估值需要多少钱？
注册估价师收费各不相同，具体取决于物业类型和价值，商业地产通常收费更高。
价值不超过200万澳元的住宅物业，估值费用通常在700至1200澳元之间。
价值不超过1000万澳元的住宅物业，估值通常需要1200至4000澳元。
商业地产估值难度更高，因此费用也更高。
价值不超过200万澳元的商业物业，估值费用通常为1100至2000澳元；价值在200万至1000万澳元之间的商业物业，费用通常为2000至6000澳元。
托儿中心、医疗诊所或加油站等特殊资产的估值，一般需要3000至1万澳元。
目前，估值费用可以抵税，预计这一待遇将继续保留。
使用澳洲税务局方法还是专业估价师？
投资者在计算资本利得税时，可以在两种估值方式之间进行选择：一种是市场估值，另一种是澳洲税务局的估值方法。
投资者可以选择最终带来较低资本利得税负担的方式。
澳洲税务局的方法目前尚未最终确定，但已经表示将采用一种按持有年份平均分摊资本增值的公式。
例如，如果投资者在2020年买入一套房产，并在2030年出售，实现100万澳元资本增值，那么这100万澳元将平均分配到每一个持有年份，也就是每年10万澳元。
这样，其中70万澳元将按照2027年以前的旧规则征税，另外30万澳元则按照新规则征税。
不过，如果这100万澳元资本增值中，有更高比例是在2027年之前产生，例如85万澳元，那么投资者如果事先取得市场估值，最终缴税可能更少。
当然，没有人能够提前知道自己的物业从明年7月1日到最终出售时究竟会升值多少。
因此，投资者最好还是进行一次估值，以防将来出售时发现，市场估值方式恰好是两种计算方法中税负更低的一种。
为投资物业进行估值确实需要花费时间和金钱，但从长远来看：
一份扎实、能够经得起审查的专业估值，最终可能帮助投资者节省数万甚至数十万澳元税款。
来源：
https://www.afr.com/wealth/perso ... aul-20260722-p60hgr
Sam TamblynContributor
Aug 4, 2026 – 5.00am |
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灯火阑珊之MEL CITY夜景 (2010-7-14) 星星星星 
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