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澳洲金融时报：澳洲楼市跌势加深，高端房产首当其冲
随着澳洲楼市下行加速并蔓延至全国，几乎所有大陆首府城市的房价都在回落。其中，悉尼7月房价单月下跌1.4%，领跌全国。
全国住宅价值上月下跌0.7%，创2022年12月以来最大单月跌幅。当时，快速加息首次重创买家信心。
这一次，年内三次加息、工党取消投资者税收优惠、燃油成本上涨，以及伊朗冲突引发的地缘政治忧虑，正在严重打击买家信心。
随着房价持续下跌，谨慎的买家选择远离市场，以免“接住下坠的飞刀”。卖家也纷纷撤出市场，导致全国拍卖成交率连续第10周低于55%。
各主要首府城市的拍卖挂牌数量已减少近20%。与此同时，房产投资者正赶在8月10日禁止自管Super基金借款的规定生效前加快购房。
Cotality数据显示，悉尼和墨尔本分别下跌1.4%和1.2%，领跌全国。此前表现较稳健的布里斯班和阿德莱德也开始下滑，分别下降0.6%和0.2%。曾经是楼市繁荣代表的珀斯，7月仅勉强上涨0.1%。
澳洲楼市降温速度之快，迫使Cotality下调此前对珀斯、阿德莱德和布里斯班6月房价的估算。这三个城市6月的房价实际上均已下跌，而此前公布的数据为持平或小幅上涨。
Cotality研究主管伯格（Gerard Burg）向《AFR》表示：“这轮下行不仅加深了，更重要的是范围扩大了。布里斯班和阿德莱德等中等价位城市已经进入负增长，珀斯也只是勉强维持极其轻微的上涨。”
他说：“回看几个月前这些城市的强劲表现，如今更广泛的需求端压力已经真正开始传导到这些中等价位市场。”
高端房产跌得最快
在所有市场中，高端房产受到的冲击最为明显。截至7月的三个月内，全国价格最高四分之一的住宅价值下跌3.2%，而低价房产则上涨0.3%。
悉尼是全国房价最高的首府城市，住宅中位价为120万澳元。过去一个季度，悉尼房价下跌4%；仅7月，高端四分之一房产价格就下降1.8%。
虽然Cotality通常不发布预测，但伯格表示，当前楼市正在经历“更急剧的下行加速”。
他说：“最近数据修正的方向一直是进一步下调。完全有可能等到下个月取得更完整的7月数据时，情况会再次略微走弱。”
“严格来说，我们不做预测，但我们已经表示，这轮下行很可能会持续。”
“要判断什么因素可能扭转局势，关键在于什么能够充分提振消费者信心，让人们重新进入楼市，并认为‘现在又到了买房的时候’。”
“最可能推动市场转向的因素，是降息，或者出现明确的降息信号。”
“这种情况可能还会持续数月，直到潜在买家重新获得信心，认为现在适合回到市场。”
本月最新公布的通胀率为3.6%，低于市场预期，为正努力控制生活成本危机的联邦工党政府带来一定喘息空间。
但经济学家警告，住宅建筑和服务成本大幅上涨，仍可能迫使澳洲联储今年进一步加息。
工党税制改革的影响，以及这轮楼市下行还会持续多久，已经成为所有关注房地产市场人士热议的问题。
Barrenjoey经济预测主管麦克梅纳明（Johnathan McMenamin）表示，他此前预计加息会令楼市放缓。但除此之外，他认为当前楼市跌势约有30%应归因于工党的税制调整。
他说：“这其中也有很强的市场情绪因素。人们对税制变化感到不确定，可能还没有完全弄清这些变化对自己意味着什么。”
麦克梅纳明表示，这轮下行比以往楼市放缓更加剧烈，可能持续至年底，超过通常约八个月的平均周期。
他说：“楼市下行通常通过挂牌量和市场库存下降，自行结束。”
“我们已经看到，新拍卖和新挂牌数量明显减少，尤其是悉尼，挂牌量已经开始放缓。”
“我们预计这一趋势将持续，并扩大到全国。随着供应减少，市场往往会逐步完成出清，尤其是在拍卖市场。房价随后会趋于稳定，基本面因素再重新发挥主导作用。”
来源：
https://www.afr.com/property/res ... ens-20260731-p60kcd
Nick LenaghanProperty editor
Aug 3, 2026 – 5.00am |
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