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澳洲金融时报：“30年来最糟”：楼市恐慌外溢，Myer业绩敲响澳洲经济警钟
对于传闻式证据，我们始终应该保持谨慎，尤其当发言者自称房地产网红，生意又依赖吸引眼球时，更不能照单全收。
不过，拍卖师兼房地产行业培训师帕诺斯（Tom Panos）周六晚间发布的一段视频，确实捕捉到了澳洲房地产市场日益加剧的恐慌情绪。他声称，目前是自己从业30年来见过的最糟糕环境。
帕诺斯坐在豪华轿车的驾驶座上，对着镜头说：“今天是我从事房地产拍卖以来最糟糕的一天。”他解释，当天在悉尼主持拍卖的六套房产，一套也没有成交。
“但这还不是最应该让你担心的数据。我告诉你，真正令人担忧的是什么：没有一个人登记竞拍。你明白吗？一个都没有。甚至没人心想，‘现在可能有些便宜货，我进去看看究竟是什么情况。’但就是没人登记。我从来没遇到过这种事。所以我只能说，愿上帝保佑我们。”
从周末的数据看，上帝似乎确实帮助了一些卖家。悉尼初步拍卖清出率反而从前一周的47.4%升至56.1%。
不过，原定拍卖的房屋中有29.8%被撤回市场，成交房屋中有63.4%在拍卖日之前便已售出。与此同时，全国初步拍卖清出率连续第12周低于60%。
人们或许不会特别同情那些西装笔挺的房地产从业者，但帕诺斯的视频中确实提出了几个关键问题。这段视频目前在社交平台X上的播放量已接近12.4万次。
首先，澳洲正迅速接近传统的春季售房旺季，届时上市房源数量通常会大幅增加。正如SQM Research房地产专家克里斯托弗（Louis Christopher）指出，未来几个月拍卖清盘率可能进一步明显下滑，令笼罩市场的悲观情绪更加浓厚。
其次，帕诺斯警告，如果澳洲储备银行再次加息，将对房地产市场造成沉重打击。市场经济学家普遍预计，未来几个月至少还会加息一次。上周强于预期的就业数据，又提高了第二次加息的可能性，前提是澳洲央行确实希望把通胀重新压回2.5%至3%的目标区间，这将是近五年来首次。
第三，帕诺斯表示，自联邦政府5月公布旨在打击房地产投资者的负扣税和资本利得税改革以来，房价调整一直在持续，而且跌势正在加快。
据他估计，悉尼部分高端住宅区的房价已经下跌约20%，中档市场则下跌约10%。价格较低的房产目前仍较坚挺，但竞拍者几乎消失，已经清楚预示了接下来可能发生的情况。
市场活动陷入停滞，是因为买卖双方都在作出完全合理的选择。如果房价很快可能更低，甚至低得多，自然没人愿意现在出手。
帕诺斯说：“市场对房地产的兴趣已经消失，目前仍在交易的，似乎只剩下那些不得不买或不得不卖的人。”
帕诺斯所说的房价大跌，最终会不会反映在官方数据中？目前距离那一步仍有一段距离。截至6月30日，全国房价仅较高点下跌0.7%，不过悉尼已下跌3.7%，墨尔本下跌4%，而市场在7月仍在继续走低。
值得注意的是，即使是房地产行业之外的观察人士，也认为市场可能会出现一轮严重调整。摩根士丹利股票策略师尼科尔（Chris Nicol）预计，全国房价本轮将下跌5%至10%，这将是1982年至1983年以来最大的一次从高点到低点的跌幅。
当然，也必须放在适当背景下看待。独立房地产研究员兼顾问卡梅伦·库舍（Cameron Kusher）指出，即使房价暴跌20%，跌幅超过1982年至1983年调整的2.5倍，全国房价也只会回到2023年3月的水平。
这算不上需要恐慌，甚至可以说意味着住房可负担性有所改善。不过，楼市下滑仍会给澳洲整体经济带来两大风险。
首先，施罗德澳洲股票主管马丁·康隆（Martin Conlon）警告，澳洲社会对房地产过度迷恋，因此任何房价调整对经济的影响，都可能比多数人预计的更大。
康隆说：“数十年投机活动产生的‘蝴蝶效应’，以及资产价格上涨渗透到众多上市企业的程度，根本无法准确建模。”
“不过，我们怀疑这种影响非常深。澳洲有2.2万名房贷经纪人，相当于每1000名成年人就有一名；人们热衷于装修住房；保险定价受到房产升值推动；各类房地产开发项目也只有在房价不断上涨时才具备可行性。各种联系无穷无尽。”
尼科尔认为，联邦预算中的税制改革会压低现有住宅价格，却可能通过推高租金和建筑成本，加剧通胀。
他称，油价上涨、人工成本增加及澳元走弱，正让澳洲逐渐出现“滞胀气息”：经济增长放缓，通胀却继续上升。
这种影响已经开始在实体经济中显现。Myer周一公布了截至7月25日的12个月未经审计业绩，反映澳洲经济正接近停滞。
按备考口径计算，Myer全年总销售额仅增长0.7%。不过，自联邦预算公布以来，销售表现波动剧烈：5月增长3.9%，6月下跌5.5%，7月又下降4%。
按基础口径计算，Myer全年经营毛利预计将下降2.1%至2.5%。原因是最近几个月，公司不得不推出比预期更多的折扣和促销活动。
执行主席沃思（Olivia Wirth）表示，整个零售行业都在加大折扣力度，Myer也别无选择，只能设法熬过这轮低迷。
她认为，这次低迷是多重因素共同造成的，包括利率上升、燃油价格上涨，以及房价下跌和拍卖清盘率疲弱。
沃思仍在继续重建Myer的经营基础，包括调整采购体系、重新推出表现非常强劲的Myer One会员计划，并试图解决全国配送中心长期存在的问题。目前，该中心的运作仍未达到应有水平。
不过，尼科尔所感受到的“经济停滞气息”，已经反映在Myer股价中。该股周一一度下跌9%，过去一个月累计跌幅接近27%。
尼科尔认为，澳洲目前正处于滞胀阶段，但这不会成为永久状态。经济增长要么会触底回升，要么通胀最终会开始消退。
他对经济增长并不乐观，并指出近期就业不足率上升，预示就业市场可能面临更多问题。不过，就业市场转弱最终应有助于压低通胀。
这轮楼市下行或许也有一线希望：它可能阻止澳洲储备银行再次加息。
尼科尔说：“正在形成的楼市下滑是一个重要考量。综合来看，它支持澳洲储备银行8月维持利率不变，而不是在房价下跌冲击已经出现时进一步收紧政策。”
“真正转向宽松，需要通胀和经济增长同时走弱。目前增长已经开始下滑，但通胀还没有跟上。我们预计，这两者要到明年晚些时候才会同时出现，届时才可能为降息打开大门。”
如果利率直到2027年末才开始下降，房地产行业人士又会恐慌到什么程度？
来源：
https://www.afr.com/chanticleer/ ... yer-20260727-p60ixd
Jul 27, 2026 – 2.42pm |
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我是神经病 (2008-5-30) big_beast 
我今儿个也把小窝买了~报喜啦~：）-- 更新谈判经过 (2009-8-22) public_enemy 
发表于 2026-7-29 07:13
发表于 2026-7-29 08:14
