请教该不该买第一套投资房？

hohoisme

有一套自住房，还有45w左右的房贷，房子涨了100w了。看到朋友已经5套投资房了，也想上车准备买第一套投资房了。前几年刚开始工作收入不够贷款买投资房……

不喜欢新房，因为都在很偏远正在开发的地方，土地面积又小。想买二手地大（600平以上）的房子，预估租金无法cover月供，如果每个月自己补个几百块应该也能应付。就是觉得土地大的早晚能升值，将来孩子大了也可以给他们住。

想请教有经验的群友，没有正现金流的这种投资房可以买吗？怕再不买永远买不上了……

P.s. 目前看的一个区离家开车10分钟吧，价格还算能接受（收入原因贷不了太多）。都是地比较大，3-4房，一个卫浴的老一点的房子，内饰都有翻新，可以直接出租那种。

实在不想买公寓或townhouse，感觉涨得很慢。就希望house长期能涨吧

wangwalter

tooooooo late.......      

乾坤离析

涨了一百万建议再去看看现在估价多少，澳洲这次衰退是五年起步的。能保证未来五年十年个人家庭收入超过27w税后。你在考虑养2.5m-3m的贷款吧。有这个能力当然买起来。。。

JhYu

大地房持有成本很高,而且没有ng了.

wxm611

乾坤离析 发表于 2026-7-26 09:09
涨了一百万建议再去看看现在估价多少，澳洲这次衰退是五年起步的。能保证未来五年十年个人家庭收入超过27w ...

“个人家庭收入超过27万 ”是什么意思？

陆xun

wxm611 发表于 2026-7-26 09:36
“个人家庭收入超过27万 ”是什么意思？

因为只有这个收入你才能承担2.5-3m的贷款呀

乾坤离析

wxm611 发表于 2026-7-26 09:36
“个人家庭收入超过27万 ”是什么意思？

就是家庭一年合法税后搞钱要搞到27w上下。为什么是合法，因为新的反洗钱推到普通个人买房子，以后所有房子的投入都要解决一个税后或者合法收入的问题。比如灰色收入，海外收入，都要计算成，合规收入。
楼主本质上是负债投资。他没有任何剩余资产可以扩大在投资，他投资的资产本质上是自己的负债。所以计算还款能力的冗余要提高很多。意思稍微有点政策性的改变，比如加息。没有30w以上家庭收入，他拿什么还2.5m的贷款，还是光利息，光利息就是17.5w，还不算本金。
哪怕你一年税后搞到27w，一年还了利息，只有8w多用来生活。很紧巴巴了。什么你说房子出租有现金流。。。够干嘛。。

hohoisme

乾坤离析 发表于 2026-7-26 10:20
就是家庭一年合法税后搞钱要搞到27w上下。为什么是合法，因为新的反洗钱推到普通个人买房子，以后所有房 ...

有点没懂，家庭收入没有那么多……

windwind

晚了，工党的解决代际不公的政策，顺带着也把年轻一代投资致富的希望也解决了，至少大部分给解决了，努力工作,交养老金到退休吧

乾坤离析

hohoisme 发表于 2026-7-26 10:37
有点没懂，家庭收入没有那么多……

那你最好谨慎一点。。。不乐观。。因为短期看持有成本下不来。。。而且政府已经摆明了指着你这个猪肉切了。。。做资产表可以，但是搞投资要有巨额回报率感觉相当于赌政策掉头

aumaple888

大家没问楼主是在悉尼吗

jiinaustralia

现在买个100万的房子，除去房租，每年最起码往里面贴2-3万刀，每个月几百根本不可能，除非你首付给个50%。

maxinfang

感觉买一点6% 回报更可靠
放银行5% 坐等美股崩了入场 会不买房是更稳定的选择
现在澳洲共产社会 现在入国军 感觉不合适吧

teeneric

可以的。

棉花糖糖糖

你买老房子，本来一年也退不到多少税。这个因素可以忽略。

给孩子留着，或者以后换首付给他，倒是个考虑因素。要和其他投资的收益比较一下，那些5、6左右的。

还是看利率吧。要是再加，市场就暂时起不来。强烈钟爱持有不动产的人除外，可以挑喽。

天涯浪客

楼主算了吧，别折腾了。现在利率这么高，还没有负扣税。你还要买现金流差的house，图啥？我看到的几年前150万买的大地破house，租个800一周，房东根本抗不住，卖也卖不掉。

f221644

乾坤离析 发表于 2026-7-26 10:20
就是家庭一年合法税后搞钱要搞到27w上下。为什么是合法，因为新的反洗钱推到普通个人买房子，以后所有房 ...

其实最大的伤害就是反洗钱

marlene603

我对有5套投资房的楼主朋友深表同情

hohoisme

天涯浪客 发表于 2026-7-26 15:06
楼主算了吧，别折腾了。现在利率这么高，还没有负扣税。你还要买现金流差的house，图啥？我看到的几年前150 ...

我找banker算的贷款能力可以买80-85w的房子，所以看的都是这个范围区间的。

手头有30w左右的现金在offset里帮忙对冲利息。

想说每个月贴几百也能坚持，还是觉得大地长期看的话还是会涨的…… 将来可以给孩子住

坐标布里斯班……

hohoisme

乾坤离析 发表于 2026-7-26 11:14
那你最好谨慎一点。。。不乐观。。因为短期看持有成本下不来。。。而且政府已经摆明了指着你这个猪肉切了 ...

不会贷款几百万的，加上现有的最多1m吧……希望租金可以cover 2/3的月供，希望十年后能多涨点……

hohoisme

jiinaustralia 发表于 2026-7-26 14:03
现在买个100万的房子，除去房租，每年最起码往里面贴2-3万刀，每个月几百根本不可能，除非你首付给个50%。 ...

80-85w的房子预算

TGTG

天涯浪客 发表于 2026-7-26 15:06
楼主算了吧，别折腾了。现在利率这么高，还没有负扣税。你还要买现金流差的house，图啥？我看到的几年前150 ...

我最欣赏德华兄的就是，说的都是心里想的，不会因为自己的情况去有意误导大家

groper

我要是楼主这样年少多金，估计会拿钱去享受生活。

到老了走不动的时候，人绝不会后悔少年时少买了几套房，少奋斗了多少事，而是那些好玩的本来可以去玩而没有去。

30万澳币可以周游世界，可以吃遍全球主要城市的米其林，还足够挑战所有认识的日本老师了。作战前后带每个老师都喝一杯好酒，吃一顿大餐，让老师们老的时候还能回忆起楼主。

当然有的人就是喜欢奋斗，不在讨论之列。不过我猜真喜欢奋斗的估计也不会上论坛问这个。

楼主要是女的暗示一下，我删掉。

feifeirun

个人观点，通过升级自住房的方法来拥有投资房更稳健。

dpblue

aumaple888 发表于 2026-7-26 11:37
大家没问楼主是在悉尼吗

只要不说地方，肯定是悉尼的

xq052b

marlene603 发表于 2026-7-26 15:38
我对有5套投资房的楼主朋友深表同情

搞不好是5套楼花

天涯浪客

hohoisme 发表于 2026-7-26 16:13
我找banker算的贷款能力可以买80-85w的房子，所以看的都是这个范围区间的。

手头有30w左右的现金在offse ...

在我看来是没啥问题，当然收益不好说，我也不了解布村的房市。风险不大，喜欢买买就完了。

天涯浪客

marlene603 发表于 2026-7-26 15:38
我对有5套投资房的楼主朋友深表同情

如果正现金流的房子压力不大。2018年的时候我就是5套投资房，投资和自住加一起260万贷款，手里只有5万现金。然后18，19年房价大跌，20，21年疫情，你看我都还活着。所以现在无论房市如何变化，我都不可能会觉得更难了。

TGTG

groper 发表于 2026-7-26 16:28
我要是楼主这样年少多金，估计会拿钱去享受生活。

到老了走不动的时候，人绝不会后悔少年时少买了几套房， ...

30万怎么被你说出来了30M的感觉，就算你只认识30个老师，一个老师也才一万刀，哪就还陪你喝酒陪你后续了，越南老师吗？

marlene603

我说同情的意思是：不管是否还盈利，或都是正现金流，但遭遇工党税改暴击，以及之后的漫漫长夜，都是极为痛苦的。
类似工党税改对炒美股的澳洲税务居民伤害极大。