30年涨730%，悉尼楼市拐点已至？

dootbear

SMH：悉尼房价30年飙升730%，这轮超级周期结束了吗？

如果悉尼房地产市场过去30年只是与通胀同步上涨，按照今天的标准，其中位房价将低得令人难以想象。

1996年初，经历一年低迷后，悉尼房地产市场开始回暖。到当年6月，全市独立屋中位价升至创纪录的214,719澳元。

当时没有人能够预料到，悉尼正站在一轮长达30年的房地产超级周期起点。所谓“超级周期”，是指资产价格在异常漫长的时期内持续大幅上涨。

根据澳洲央行的通胀计算器，如果悉尼房价从1996年年中的214,719澳元起，仅按照通胀速度上涨，如今的中位价应在46.5万澳元左右。

但Domain的房价时间序列显示，悉尼独立屋中位价目前已经达到179万澳元，较1996年6月上涨734%。

悉尼公寓价格的上涨虽然没有独立屋那么惊人，但仍远远超过通胀和工资增幅。

目前，悉尼公寓中位价为848,227澳元，较1996年年中上涨385%。如果过去30年公寓价格仅与通胀同步，如今的中位价应约为38万澳元。

Domain首席经济学家鲍威尔（Nicola Powell）表示，自上世纪90年代中期以来，悉尼房地产市场经历过多轮“极端”房价上涨，但真正严重的下跌期寥寥无几。

她说：“回顾过去30年，最核心的一点是，市场处于上涨周期的时间远远长于下跌周期。”

在此期间，两场震撼全球经济的重大危机，2008年全球金融危机和2020年新冠疫情危机，对悉尼房地产价值的影响都十分有限。

相反，由于澳洲央行为支持整体经济而大幅降息，这两场危机之后都出现了房价强劲上涨期。

Domain数据显示，在疫情造成经济动荡、官方利率降至接近零的“紧急水平”后，悉尼独立屋中位价从2020年6月至2021年12月飙升38%。

这轮长达30年的超级周期重塑了悉尼，如今当地房产价值已经可以与全球最昂贵城市相提并论。

然而，住房成本也成为公众长期焦虑的来源。针对新州居民的民调显示，住房可负担性十多年来一直是他们最担忧的问题之一。

不过，悉尼房地产市场的运行机制可能正在发生变化。

持续通胀、要求降低移民规模的政治压力、新州政府增加住房供应的努力，以及联邦政府调整房地产税务优惠等多种趋势，促使部分专家提出疑问：这轮持续30年的超级周期是否正在消退？

是什么推动了这轮超级周期？

支撑悉尼房地产超级周期的最重要因素，可能是经济学家所称的“大缓和”。

这是上世纪90年代至本世纪初通胀发生的一次结构性转变，为利率长期保持相对低位和稳定创造了条件。

1990年，澳洲央行基准现金利率高达17%；到1997年，已降至5%，并在这一水平附近维持了很长时间。

自1997年以来，现金利率的最高水平仅为2008年短暂达到的7.25%；从2013年至2022年，现金利率一直低于3%。

这使购房者能够借入更多资金，也能为住房支付更高价格。

上世纪90年代，住房贷款行业竞争加剧，为消费者带来更多选择并降低借贷成本，尤其有利于投资者。这一变化发生在金融体系放松监管改革之后。

根据Domain数据，1996年至2003年，悉尼独立屋中位价上涨165%，并首次突破50万澳元。

人口结构变化也支撑了悉尼的房地产超级周期。

1985年至2025年，新州女性劳动参与率从45%升至63%。双收入家庭日益普遍，提高了家庭能够借入的金额，也增强了买家相互竞价购房的能力。

悉尼作为海外移民热门目的地，也进一步推高了住房需求，尽管这一趋势在疫情期间一度中断。

2000年至2016年，悉尼人口增加约100万，并首次突破500万。

房地产投资者在住房市场中的占比持续上升，也是超级周期的另一项推动因素。

研究房地产税制的独立经济学家埃斯莱克（Saul Eslake）表示，随着贷款机构在上世纪90年代初降低投资房贷款成本，投资者活动开始增加。

埃斯莱克说，霍华德政府于1999年推出的50%资本利得税折扣，加上负扣税制度，极大刺激了住房投资需求，尤其是在悉尼。

这也是首次购房者住房可负担性恶化的原因之一。

他说：“每当一名房地产投资者买下一套现有住房时，实际上就是出价超过了一名原本可能买得起这套房的自住买家。”

新州财政部的分析显示：“1994年，发放给投资者的贷款并没有比首次购房者贷款高出多少，但现在已经明显更高。”

截至2026年3月的一年内，新州投资者贷款达到创纪录的590亿澳元，比首次购房者贷款高出400亿澳元。

新州财政部今年早些时候向联邦议会调查提交的一份文件指出，由于新州房产价值较高，资本利得税折扣对新州造成的影响高于其他州。

文件称：“资本利得税折扣对新州尤其重要。2018—19至2022—23财政年度期间，新州个人纳税人申报的资本净收益平均约占全澳的38%。”

“这一比例高于新州约31%的人口占比，反映了该州较高的房产价值和投资者活动水平。”

AMP首席经济学家奥利弗博士（Shane Oliver）表示，住房长期供应不足，特别是悉尼位置优越地区的供应短缺，也帮助维持了这轮超级周期。

他说：“其他国家同样拥有低利率和税务优惠，但由于供需关系更加平衡，其住房可负担性一直维持得更好。”

AMP制定的一项指标，用来判断房地产价格相对于房价和租金长期趋势而言是被高估还是低估。

该指标显示，悉尼独立屋价格被高估41%；澳洲主要首府城市的住房价值平均被高估36%。

超级周期即将结束吗？

奥利弗表示，推动悉尼房地产超级周期的几项关键因素似乎正在减弱。

首先，持续的贸易紧张局势、更高的关税和上升的地缘战略风险，意味着全球可能已经进入一个更容易出现通胀的时期。

这表明，从上世纪90年代开始并延续至2020年代初的利率下降趋势，可能已经触底。

奥利弗说：“房贷利率不断下降，使人们能够借到越来越多的钱，并推动房价持续上涨的趋势，可能已经结束。”

其次，未来人口增长很可能低于过去几十年，这将减缓住房需求。

移民人数已经呈下降趋势，而一国党近期支持率上升所反映的政治压力，也意味着移民规模可能进一步减少。

另一项人口结构变化也可能产生影响。

奥利弗指出，双收入家庭如今已经成为悉尼的常态，因此这一长期支撑住房需求的因素“可能已经没有太多进一步发展的空间”。

第三，联邦政府上月通过改革，采用优惠程度较低的资本利得税计算方法，同时收紧负扣税政策。这些改革将影响房地产投资者和住房需求。

奥利弗说：“如果你认为1999年推出资本利得税折扣是房地产超级周期的重要因素，那么按照同样的逻辑，如今取消这一折扣，并取消这些房产的负扣税优惠，就必须得出结论：这将带来重大负面影响，并成为超级周期结束的一个因素。”

悉尼房价今年早些时候开始下跌。除了澳洲央行在2月至5月期间三次加息外，联邦政府调整资本利得税的措施也被认为是市场转弱的原因之一。

房地产分析公司Cotality估计，悉尼房价已较1月高点下跌3.7%，部分回吐了去年6%的涨幅。

最后，新州政府最近大幅修改规划规定，希望增加悉尼住房供应。联邦政府也把建设新住宅列为优先事项。

如果这些政策取得成功，将对住宅价格形成下行压力。

不过，到目前为止，雄心勃勃的年度新住宅供应目标仍未实现。

奥利弗表示，增加住房供应的努力，是未来房价走势中的“最大未知数”。

他说：“在住房供应缺口得到更好控制之前，现在就宣布过去30年的房地产超级周期已经结束，可能仍为时过早。”














1968年，悉尼南区的房价



1975年悉尼西北的房价，Eastwood才 4.1万澳币, Epping 4.6万。


来源：

https://www.smh.com.au/national/ ... 0260707-p60dbl.html


Matt Wade
July 11, 2026

dootbear

本文要点:

1. 悉尼独立屋中位价从1996年6月的214,719澳元升至目前的179万澳元，涨幅达734%；如果仅与通胀同步，如今价格应约为46.5万澳元。

2. 低而稳定的利率、金融业放松监管、双收入家庭增加、人口与移民增长，以及长期住房供应不足，共同推动了悉尼长达30年的房地产超级周期。

3. 1999年推出的50%资本利得税折扣与负扣税制度，显著刺激投资者购房需求；截至2026年3月的一年内，新州投资者贷款达到590亿澳元，比首次购房者贷款高出400亿澳元。

4. 悉尼独立屋目前被AMP估计高估41%，长期房价飙升也使住房可负担性成为新州居民持续十多年的主要担忧之一。

5. 通胀风险上升、利率下降周期可能结束、移民增速放缓、双收入家庭效应见顶，以及联邦政府收紧资本利得税和负扣税优惠，都可能削弱未来住房需求。

6. 悉尼房价已较今年1月高点下跌3.7%，但住房供应目标仍未实现；专家认为，在供应短缺得到有效控制前，断言房地产超级周期已经结束仍然过早。

众生丸

Hehe, 30年均通胀2.60%？！！鬼才信

众生丸

按这个新闻的算法，当年的最低工资10块，现在是25，工资涨得比通胀还快

gentleboy

一个700多万平方公里的国家，只有3000万人，住房居然成为问题。。。

weisong8

耸人听闻，这些左派的总是散布谎言。30年有多少房子涨了7点多倍啊？就算有，也是极个别的例子。

xq052b

30年才730%啊

年化还不到7%

弱爆了好伐，被通涨甩的尾灯都看不到了

dinglongdong

中介软文，坑已挖，坐等

粤式油鸡

最近好多人说，房事拐点到了

因为清空率达到数周内最高值，要向上拐了

flowerhuang

gentleboy 发表于 2026-7-14 09:19
一个700多万平方公里的国家，只有3000万人，住房居然成为问题。。。

可用土地少。

homedream

六七十年代好像一般人年工资总共才六七千澳币，现在平均工资都涨了十几倍，房子才涨七倍

雾沉半垒

gentleboy 发表于 2026-7-14 09:19
一个700多万平方公里的国家，只有3000万人，住房居然成为问题。。。

过去这十几年，悉尼什么犄角旮旯的地方空地都能突然冒出一栋apartment，到处都是apartment的工地，租金居然还在狂涨，这十年是来了多少新移民啊

HungryJacks

gentleboy 发表于 2026-7-14 09:19
一个700多万平方公里的国家，只有3000万人，住房居然成为问题。。。

可想而知这泡沫有多大。不是不爆只是时候未到

philguo

他说：“在住房供应缺口得到更好控制之前，现在就宣布过去30年的房地产超级周期已经结束，可能仍为时过早。”

加拿大新西兰也是这样的，该跌还是跌。移民国家没有根，经济不好人就会走。经济才是追重要的因素。非洲南美人口暴涨，也没见谁去炒房子。

澳洲地产泡沫世界断档第一，仅次于1990年的日本。日本已经是失去的X十年。这次需要跌35-40%才能回到合理区间。当然可以通过政策，印钞等持续一段时间，如果那样等着失去的五十年一百年吧。

tony111

这篇文章只能说明通胀被低估太多太多了。

NZAUS

悉尼独立屋中位价从1996年6月的214,719澳元升至目前的179万澳元，涨幅达734%；如果仅与通胀同步，如今价格应约为46.5万澳元。
这种话是经济学家写的？

摩尔公园

假设房价上涨和工资同步，日子也是更难过的，因为收入增加边际税率大增，而且买房大部分人要用杠杆，现在房价增幅远超收入，底层不抱怨才怪了。

NZAUS

philguo 发表于 2026-7-14 10:28
他说：“在住房供应缺口得到更好控制之前，现在就宣布过去30年的房地产超级周期已经结束，可能仍为时过早。 ...

知道你要做空，不过拿的那几个国家和城市根本没有可比性。跌30%-50。。。。。笑话吗？

potter.leon

摩尔公园 发表于 2026-7-14 10:55
假设房价上涨和工资同步，日子也是更难过的，因为收入增加边际税率大增，而且买房大部分人要用杠杆，现在房 ...

应该学新加坡，多盖廉租房或廉价公寓，让居住和投资分离，他们炒房的自己玩儿去

摩尔公园

homedream 发表于 2026-7-14 09:57
六七十年代好像一般人年工资总共才六七千澳币，现在平均工资都涨了十几倍，房子才涨七倍 ...

你这一棍子从90年代打到60年代去了，60年代房子万把刀就能买house了。

united123

霍华德的30年炒房不是白干的，房价暴涨730%，同期累计通胀仅为115%

难怪民众生活越发艰难，纯粹是活一套房子或者为了一套房子而奋斗终身。

philguo

NZAUS 发表于 2026-7-14 10:56
知道你要做空，不过拿的那几个国家和城市根本没有可比性。跌30%-50。。。。。笑话吗？ ...

我0.8空澳币的时候也没人相信会跌倒0.6几。大趋势不可违。有信心就抄底。真金白银投进去。我已经投了。

澳洲是和那些国家没可比性。澳洲卖资源，加功率连智利都不如。其他产业远不如那些国家。本质上和沙特这种没什么区别。

yl001

10年翻一番 所以1变2 2变4 4变8？
才涨了7.3？少了

当然，泡沫是有的，10年翻一番在基数变大的时候，没法复制了。
原本房价收入比大概才5，现在估计15都有了，翻不动了。
想要房价再翻倍，收入也得跟着翻倍啊。

philguo

yl001 发表于 2026-7-14 11:12
10年翻一番 所以1变2 2变4 4变8？
才涨了7.3？少了

收入翻翻很容易。加一次油几千元的时候。一个月能挣几十万。

united123

xq052b 发表于 2026-7-14 09:28
30年才730%啊

年化还不到7%

前两句暴露你的数学水平，后一句展示你的胡说八道

yl001

philguo 发表于 2026-7-14 11:16
收入翻翻很容易。加一次油几千元的时候。一个月能挣几十万。

对啊 所以说 不能只看房价涨，要结合购买力来看
就像你说的，房价涨到10m均价又怎样，到时候一碗面100刀，油价10刀一升，然后澳币跟RMB 1比1了。

大家都开心了？也不开心啊。。。等于没变

NZAUS

philguo 发表于 2026-7-14 11:12
我0.8空澳币的时候也没人相信会跌倒0.6几。大趋势不可违。有信心就抄底。真金白银投进去。我已经投了。

...

没人移民去沙特，多少人排着队想移民澳洲

philguo

NZAUS 发表于 2026-7-14 11:25
没人移民去沙特，多少人排着队想移民澳洲

不到100年前阿根廷当年也是美洲双雄，南阿根廷北美国。是移民的重要选择。随着经济逐渐衰落，吸引力也就没了。

再说你怎么知道没人想移民沙特，多少人求而不得。入了沙特国籍可比入澳洲好多了。至少可以不用努力了。

flip

还忽悠呢

luhui1976

还在讨论房价涨的可能性，真会死人的。