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澳洲金融时报社论：工党的住房负担能力方案可能让房市场进冰河时期
澳洲目前持续的不确定性可能引发市场冻结，或造成严重调整，并在此过程中抹去澳洲人大量财富。
有一条古老的经济学常识：每一次政府干预都会产生意外后果，而这些后果又不可避免地引发进一步干预的呼声。
阿尔巴尼斯政府对资本利得税和负扣税所作的争议性调整，似乎正在印证这一点。在澳洲这样一个已经严重失灵的住房市场中，没有人会建议政府退场，让市场自我调节。
改革负扣税和资本利得税折扣等税务优惠，是改善住房负担能力的一项合理工具，也可以说是必要工具，尤其是在住房存量已经有限的市场中。
房价下跌本来就是这项政策预期中的结果。不幸的是，工党部长们起初拒绝承认这一现实，反而给房地产市场引入了一种高度反应过度的因素。
公平地说，对一个有大量选民把资金停放在房地产、并且中产财富在房地产繁荣中获得丰厚增长的国家来说，房价下跌是一个难以说出口的事实。但一般而言，市场更能吸收坏消息，因为它可以给损害定价；相比之下，市场更难吸收不确定消息。
这种不稳定被政治上的含糊其辞进一步放大。联邦预算公布前，阿尔巴尼斯政府显然正在考虑调整负扣税和资本利得税（CGT），尽管其曾作出不碰这些税务优惠的选举承诺。预算公布后，混乱的信息传递也未能缓解消费者对于税改将如何影响房产价值的焦虑。
例如，住房部长奥尼尔（Clare O’Neil）试图将预算与住房市场正在发生的事情切割开来，称“政府的调整，并不是我国房价变化的主要驱动因素”。财长查默斯则找到了更安全的措辞，安抚公众称，初期房价下跌总体上并不是坏事，因为住房通常不是短期投资。
社会服务部长普利伯塞克（Tanya Plibersek）周一说得更明确。她指出，财政部建模显示，未来房价将恢复温和上涨，但增速会更慢。
尽管如此，财政部预测预算调整将使房价在几年内累计少涨约2%，但这一预测有可能被消费者情绪推翻。政府建模人员可能低估了这样一点：
当他们改变某类资产的税务待遇时，市场预期和信心会以多快速度转向。
例证之一是，股票经纪商已下调房地产挂牌巨头REA Group的目标股价，导致该公司估值蒸发数十亿澳元。他们预计，预算中的税务调整将减少上市出售的房产数量。
例证之二是，各大主要城市房价下跌速度快于预期。例如，悉尼房价过去四周下跌1.1%。这轮房地产市场调整可能还会持续数月，最先冲击悉尼和墨尔本市场，但此前表现强劲的珀斯、布里斯班和阿德莱德如今也开始出现降温迹象。
摩根士丹利预计，这轮下行中房价可能下跌最高10%，这将成为40年来最大规模的房地产市场调整。
随着周末拍卖清盘率跌至约41%，下跌速度已经加快。Cotality研究总监劳利斯（Tim Lawless）表示，这一水平仅比有记录以来最低点高一点。他认为，清盘率不太可能进一步大幅下跌，因为40%代表一个自然门槛：
达到这一水平时，卖家会放弃拍卖，转向私下出售，或干脆撤出市场。
这正是意外后果法则所在。价格下跌并不一定意味着住房负担能力改善，如果市场上根本没有东西可买的话。
在严重供应受限的市场中，卖家更长时间持有房产，对首次置业者来说是坏消息。市场流动性日益下降，也会给州财政带来压力，因为各州财政依赖房地产税收充实收入。周二公布的新州预算已经预计，在四年预算预估期内，印花税和土地税收入将累计减少逾80亿澳元。
令局面更复杂的是，绿党周二与工党达成协议，同意支持政府税改在参议院通过，条件是从8月中旬起禁止通过自管养老金基金（SMSF）借款购买住宅物业。
5月预算后，SMSF是唯一仍可借款购买现有住宅投资房、并继续进行负扣税的渠道。SMSF也被排除在预算中的资本利得税改革之外。
确实，在住房这样已经高度杠杆化的资产类别上继续增加债务存在风险，而且实际使用这种借款安排的人数并不多。但危险在于，这可能加剧买家和卖家本已存在的不确定性。这也是工党又一次公然违背承诺；工党去年才宣称“无意”屈服于绿党要求禁止SMSF进行投机性房地产投资的诉求。
尽管推动住房负担能力改善是必要的，但房价下跌凸显出政府误判了房地产市场的高度敏感性。
工党最好的希望是，其税务方案能迅速获得御准，市场在更可负担的水平重新平衡，消费者信心趋于稳定。
否则，持续的不确定性可能引发市场冻结，或造成严重调整，并在此过程中抹去澳洲人大量财富。
来源：
https://www.afr.com/policy/econo ... ket-20260623-p60993
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