坚定保守派为何支持收紧SMSF购房？

dootbear

澳洲金融时报：为何一位坚定保守派支持工党收紧SMSF借款买房？

前澳洲联邦银行首席执行官默里（David Murray）几乎在所有问题上都不同意工党和绿党，但他支持禁止SMSF借款买房。

工党与绿党达成协议，禁止自管养老金基金（SMSF）借款购买住宅物业。这项政策酝酿了十多年，讽刺的是，最早由自由党启动。

前澳洲联邦银行首席执行官默里，在2014年为时任自由党财政部长霍基（Joe Hockey）主持的金融体系调查中，建议禁止养老金基金使用所谓有限追索借贷安排（limited recourse borrowing arrangements）。

周二，工党与绿党达成协议，以通过有争议的资本利得税和负扣税改革。作为交换，阿尔巴尼斯政府同意绿党要求，禁止SMSF借款买房。

现有投资将获得豁免，目前正处于交易过程中的SMSF，将在相关立法通过后获得45天时间完成合同。

财政部长查默斯援引默里的建议，以及金融监管委员会（Council of Financial Regulators）提出的担忧，为工党与绿党的交易辩护。

查默斯说：“默里……绝不是那种焦土式左翼革命者。”

近12年前，默里建议禁止养老金基金借款，是为了降低金融体系风险，而不是为了回应绿党关于SMSF被用来抢购住房、挤压潜在首次置业者的担忧。

作为一名坚定保守派，默里周二对《澳洲金融时报》表示，更广泛的资本利得税和负扣税改革对经济来说是一场“灾难”，并称“我通常不同意财政部长或绿党做的任何事”。

但他仍然同意禁止SMSF借款，也同意禁止大型行业基金和零售基金借款。

默里说：“任何养老金基金借款为其资产提供资金，这个想法都不好。”

“我们已经有一个高度杠杆化的银行体系。在系统性事件中，你最不希望看到的，就是还存在一个同样杠杆化的养老金体系。”

“正是杠杆（借款）会在市场下行时造成资产被迫抛售。”

SMSF只有在有限情况下，才能通过所谓有限追索借贷安排借款。在LRBA之下，如果SMSF借款人违约，贷款机构可以收回贷款用于购买的物业，但不能触碰SMSF中的其他资产。

自5月12日预算案宣布提高资本利得税，并禁止未来购买现有物业进行负扣税以来，房地产推销者在社交媒体上大量宣传SMSF，将其包装成绕过税收收紧措施的方式。

养老金基金在出售资产时，资本利得适用10%的税率；当养老金基金进入退休金阶段时，60岁以上退休人士税率为零。

SMSF借款投资住宅物业并不是负扣税。与个人投资者传统负扣税不同，养老金内部的租金亏损不能用来抵扣工资收入。

任何来自净租金收入的亏损，例如按揭利息和其他支出，都会保留在基金内部，用于抵扣其他收益。

默里表示，更广泛的资本利得税和负扣税改革不会对住房可负担性问题起到任何作用。住房可负担性问题的根源，在于政府未能清除繁文缛节，以推动住房供应扩大。

默里说，用通胀指数化模式取代资本利得50%折扣，在执行上会复杂得可怕。他补充说，更简单的改革方式本可以是把折扣降至40%。默里还表示，禁止负扣税违背了一个基本原则，即支出应可用于抵扣收入。

查默斯周二表示，SMSF只是住房市场中的一小部分，占住宅物业总借款不到1%，占新增住宅借款不到0.5%。他说，这项措施将在四年内为预算节省约5000万澳元。

澳洲税务局统计数据显示，在1万亿澳元SMSF资产中，约600亿澳元与LRBA融资资产有关，主要用于住宅和商业物业。这约占全国66.3万个SMSF、122万名成员所持总资产的6%。

工党曾在2019年大选中承诺取消SMSF借款。但查默斯去年表示，工党“无意”向绿党要求让步，即不会以禁止SMSF进行投机性房地产投资，来换取这个小党支持300万澳元养老金税。

另外，AustralianSuper也正在推动废除长期规则，这些规则禁止它和其他大型养老金基金借款或发行债务。如果成功，这将是30年来对规模4.5万亿澳元养老金行业资本规则的最大调整。

在收紧SMSF借款投资房地产之后，如今很难想象政府会同意允许大型养老金基金借款。





来源：

https://www.afr.com/policy/tax-a ... own-20260623-p609a5

John KehoeEconomics editor
Jun 23, 2026 – 1.31pm

dootbear

本文要点:

1. 工党与绿党达成协议，禁止SMSF借款购买住宅物业；这项政策虽由当前政府推动，但最早可追溯到2014年戴维·默里为自由党政府所作金融体系调查建议。

2. 默里虽是坚定保守派，并批评工党和绿党的资本利得税、负扣税改革是经济“灾难”，但仍支持禁止SMSF及大型养老金基金借款。

3. 默里支持禁令的理由不是住房可负担性，而是金融稳定：养老金体系若也高度杠杆化，可能在系统性危机中引发被迫抛售资产。

4. SMSF通过LRBA借款时，贷款机构违约后只能追索相关物业，不能动用SMSF其他资产；这类安排目前约涉及600亿澳元资产，约占SMSF总资产6%。

5. 查默斯称SMSF在住宅借款市场占比很小，但禁令可在四年内为预算节省约5000万澳元；同时，这也让大型养老金基金推动借款规则放宽的前景变得更困难。

玉堇

限制super加杠杆是对的。

superdigua

玉堇 发表于 2026-6-24 07:42
限制super加杠杆是对的。

但如何投资是私人的权力，政府无权剥夺。

united123

super也被用来炒房，炒房无处不在

maxinfang

想起中国还挪用过养老金保险呢 那时候年轻还气出血来
有时候 国家需要 我们作为澳洲人 可以奉献的 多交点税 都一样 换种形式
过几年 澳洲真的有急需 把锁住的super 挪用了比如强迫投资澳洲本地基建 也是有可能的 一个liar 上台就行了
看结果吧啊 只要不染污浪费

SAland

superdigua 发表于 2026-6-24 08:17
但如何投资是私人的权力，政府无权剥夺。

super 原意是为人们退休提供相对稳定的收入来源，因此限制 super 加杠杆是对的，当然，如果  super 大到可以全款买房，那没有问题。 super 本身就是政府提供一定税务优惠同时换取一定监管的特殊投资渠道，政府设置一些投资规定也无可厚非。

粤式油鸡

漏洞需要堵住

玉堇

superdigua 发表于 2026-6-24 08:17
但如何投资是私人的权力，政府无权剥夺。

那你觉得super fund的公司限制某些ETF在super里面的份额，如NDQ在Australian Super只能买50%有问题吗？还有，你支持super炒margin吗？

天涯浪客

又来砍一刀？

moonhope

super买房麻烦多了，贷款利率还高。

superdigua

SAland 发表于 2026-6-24 08:24
super 原意是为人们退休提供相对稳定的收入来源，因此限制 super 加杠杆是对的，当然，如果  super 大到 ...

>>super 原意是为人们退休提供相对稳定的收入来源，因此限制 super 加杠杆是对的

super 加杠杆后, 是否能为人们退休提供相对稳定的收入来源, 政府无权判断.

政府管太多了.

最近在读<1929>

https://x.com/chaojidigua/status/2069360060967395684

The issue that had in fact decided the race between Hoover and Roosevelt, according to the poll, was Prohibition. Eight-three percent of Americans supported its repeal.
p319, "1929" by Andrew Ross Sorkin
根据民意调查，实际上决定了胡佛与罗斯福之间竞选结果的议题是禁酒令。百分之八十三的美国人支持废除该法令。

讽刺满满.

1929 大萧条对普通人的影响, 听起来更像是媒体和学者们的想象.

或者说, 影响很大, 但当时的人认为与政府关系不大.

酒的副作用毋庸置疑, 否则就不会有"禁酒令".
也许, 是否喝酒, 和是否抽烟, 都属于私事, 政府无权决定.
毒品呢?
父母是否有权决定是否让自己的小孩访问社交网站?

一百年前的西方民众, 对政府的依赖度远远小于今天.

superdigua

玉堇 发表于 2026-6-24 08:37
那你觉得super fund的公司限制某些ETF在super里面的份额，如NDQ在Australian Super只能买50%有问题吗？还 ...

我觉得可以加杠杆.

也许应该额外支付"保险费", 用来支付对应投资失败后的"pension".

很难说, 加杠杆的房地产投资, 和不加杠杆的股票投资, 哪个风险更大.

hankz

superdigua 发表于 2026-6-24 08:17
但如何投资是私人的权力，政府无权剥夺。

可以啊，取消Super的稅收優惠就行了，愛怎麽投就怎麽投

superdigua

hankz 发表于 2026-6-24 09:02
可以啊，取消Super的稅收優惠就行了，愛怎麽投就怎麽投

很难说, 加杠杆的房地产投资, 和不加杠杆的股票投资, 哪个风险更大.

投资不仅仅是投资, 也是促进生产, 为社会创造价值.

kunyang

非常有道理。

Naive

自住买家买不起房的其中一个很重要的原因是购买力的不对等。

在同样的收入下，投资房的购买者贷款能力高于自住房，反映出来的就是购买力更强，自然就会导致自住买家越来越买不起

xq052b

superdigua 发表于 2026-6-24 09:04
很难说, 加杠杆的房地产投资, 和不加杠杆的股票投资, 哪个风险更大.

投资不仅仅是投资, 也是促进生产,  ...

除非买了apt爆雷，应该是股票风险大

yzh1999

十多年前financial planning的指导就在说super不能借贷买房了，原来一直没能立法啊

flyinfree

绿党的这个提议，倒是中正平和，并不极端啊，少见。

flyinfree

hankz 发表于 2026-6-24 09:02
可以啊，取消Super的稅收優惠就行了，愛怎麽投就怎麽投

这个同意，其实应该说是不禁止从SMSF里购买，只是取消了税收优惠，税制改了，就没人会拿SMSF的钱去买投资房了。

cathyqk

flyinfree 发表于 2026-6-24 13:56
这个同意，其实应该说是不禁止从SMSF里购买，只是取消了税收优惠，税制改了，就没人会拿SMSF的钱去买投资 ...

乱世要用重典，斩草必须除根。

marlene603

房价长期下跌或走平或微幅上涨，根本没有人投资

zwczcy

房产交易冻结，建筑公司开始倒闭，居民财富开始转移。

cathyqk

marlene603 发表于 2026-6-24 19:21
房价长期下跌或走平或微幅上涨，根本没有人投资

自住买家小年轻就喜欢这样。

悉尼吹雪

superdigua 发表于 2026-6-24 08:17
但如何投资是私人的权力，政府无权剥夺。

政府只是剥夺了银行借钱给你的权力，并没有剥夺你投资的权力。你自己super里的钱一样可以买房，只是不能贷款了。

superdigua

悉尼吹雪 发表于 2026-6-27 10:25
政府只是剥夺了银行借钱给你的权力，并没有剥夺你投资的权力。你自己super里的钱一样可以买房，只是不能 ...

政府还可以剥夺商店卖面包给你的权力, 而不会剥夺你种地的权力.

神逻辑.

悉尼吹雪

superdigua 发表于 2026-6-27 14:07
政府还可以剥夺商店卖面包给你的权力, 而不会剥夺你种地的权力.

神逻辑. ...

商店卖面包给你， 和你种地是啥关系？神逻辑。

tangshi250

[炒房资讯] 坚定炒房客为何反对收紧SMSF购房？