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SMH：“我赚的钱连附近房租都付不起”：悉尼宏大住房愿景如何被一步步削弱
上台七个月后，柯民思在一年一度的悉尼研究所（Sydney Institute）演讲中，曾经阐述了他解决新州日益恶化住房危机的方案。
悉尼将变得更高密度，住房将在靠近公共交通、位置优越的区域更快建成。关键的是，其中许多住房将被正式归类为可负担住房，这意味着关键岗位工作者以及中低收入者不会被排除在外。
2023年10月，柯民思在皮尔蒙特一场黑领结晚宴上对来宾表示：“我们可以向悉尼人民证明，在解决这场住房危机的过程中，我们也能创造一个更好的悉尼。”
自那以后，政府的可负担住房承诺不断被削弱。在经济逆风严重影响新开发项目可行性的背景下，这些承诺遭受重创。
在新的Bays West片区，最初承诺把公共剩余土地上所有新住房的30%用于可负担住房，如今已降至10%。围绕公共交通的新高密度区域中，最高15%可负担住房的承诺，在某些情况下已降至3%。
虽然其中一些决定被辩护为必要的政策制定，但批评者表示，政府过于轻易地抛弃了一种住房类型，而柯民思曾将其视为悉尼未来的关键，也是密度交易中的回报。
什么是可负担住房？
新州租户联盟（Tenants’ Union of NSW）首席执行官利奥·帕特森·罗斯（Leo Patterson Ross）说：“多数人应把可负担住房理解为一种试图填补社会住房在20世纪80年代以前所发挥作用缺口的安排”。
过去，州政府曾为低收入蓝领工人大量建设社会住房。但20世纪70年代末引入收入和资产测试后，随着公有住房存量被出售，获得补贴住房的渠道越来越受限制。
可负担住房成为那些被落下的人群的不完美解决方案。
随着可负担住房转向通过私人市场交付，政府推出政策，要求开发商在住宅开发项目中划出一定比例，供中低收入家庭使用，或支付等额现金。
这些住房以折扣租金提供，通常比所在郊区租金中位数低20%至25%，并按照家庭收入、子女数量等资格标准开放申请。例如，一名单亲家长带两个孩子，年收入最高5.76万澳元可申请“极低收入”档位可负担住房；若在“中等收入”档位，年收入上限则为13.82万澳元。
柯民思政府早期对可负担住房的愿景，在罗斯·杰克逊（Rose Jackson）刚宣誓就任住房部长后得到强调。当时她提到伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）在2016年的承诺，即确保新开发住房中50%为“真正可负担”。
她在接受《卫报》（The Guardian）采访时思考道：“我们能把比例提高到50%吗？”。
“我不知道是否每一个开发项目，尤其是那些已经推进中的项目，都能做到这一点……但我会努力。”
在悉尼边缘地区连续数十年进行绿地开发之后，可负担住房承诺，自工党在野时期起就是其规划议程核心，成为重新定义住房应建在哪里的重要组成部分。
柯民思和他之前的许多人一样，不再希望把农田变成无尽开发项目，而是梦想实现高密度化：把悉尼内城区改造成类似巴黎、新加坡或纽约的样子。他的政府宏大愿景，将依赖于在靠近CBD等就业中心的郊区建造更大的公寓。
为了让城市正常运转，其中相当一部分公寓需要定价在中低收入工作者能够负担的水平。
悉尼委员会（Committee for Sydney）首席执行官沃特福德（Eamon Waterford）说：“悉尼是全球最昂贵的城市之一。归根结底，可负担住房将是我们把低收入但高重要性社区留在城市中的主要方式之一”。
威廉姆斯（Talei Williams）本应是可负担住房的受益者。这名31岁的护士每天从位于悉尼南部边缘Waterfall的父母家，开车前往坎珀当（Camperdown）的皇家阿尔弗雷德王子医院，堵车严重时通勤时间可达90分钟。
但她说，在学习成为注册护士期间，住在RPA附近根本不可行。即使在附近合租，如果她全职工作，租金也会吞掉约40%的收入，而威廉姆斯说，她收入又太高，不符合低收入可负担住房资格。
她说：“我赚的钱不够在那个区域租任何东西。本质上，所有人给我的解决方案都是，‘那你为什么不去别的地方工作呢？’这不应该是我唯一的选择。”
沃特福德表示，当前可负担住房模式需要直面三个核心问题。
首先，目前缺乏一个集中式公共数据库，用来追踪可负担住房在哪里、谁住在里面；其次，永久性提供的可负担住房比例很低；最后，许多这类住房要么并不可负担，要么定价水平让住户陷入租金压力。
例如，6月初挂牌的一套Burwood四居室联排别墅，在打八折后租金仍为每周1200澳元。一对有两个孩子的夫妻若要申请，合计税前年收入最高可达18.14万澳元，税后年收入约为14.2万澳元。
租金将吞掉他们税后收入近44%。
悉尼大学规划学荣休教授彼得·菲布斯（Peter Phibbs）说：“这就是扯淡的可负担住房”。
住房交付局
住房交付局（Housing Delivery Authority）于2024年底宣布成立。柯民思解释称，该机构将加快推进被困在悉尼规划系统中的开发项目，同时给予开发商足够规模，以解锁不可行项目。可负担住房要求也将确保社区从中受益。
但一项为期12个月的部门审查得出结论称，该机构的定义，要求开发商“贡献可衡量数量的可负担住房”，导致承诺水平差异巨大。
《SMH》分析显示，在通过住房交付局快速推进的402个项目中，只有22个项目包含永久性可负担住房，其中17个是在5月29日获批。近100个项目即便没有说明可负担住房承诺，也已获放行。
这项12个月审查建议，可负担住房应超过州和地方议会政策中指定的水平；对于获得显著增值的开发项目，应按比例贡献永久性低收入住房，“以承认支持者从增值中获得的重大利益”。
由于绝大多数可负担住房承诺都有期限，一些人担忧15年后这些住房消失时，悉尼会变成什么样。Shelter NSW首席执行官约翰·恩格勒（John Engeler）表示，如果可负担住房能够永久保留，州政府应该接受数量较少的住房。他把这形容为“黄金标准”。
然而，在城市任务组（Urban Taskforce）首席执行官汤姆·福雷斯特（Tom Forrest）批评这些变化后，柯民思在即兴政策调整中驳回了规划部门的建议。他从可负担住房理想主义者转变为市场现实主义者的过程，就此完成。
柯民思5月28日说：“我的看法是，我们最不需要做的就是缩减住房交付局。我们不需要让它节食；我们需要给它打类固醇”。
柯民思决定放弃审查建议，受到菲布斯批评。菲布斯说，将可负担住房与开发商获得的增值按比例挂钩，是确保社区从大型开发项目中受益的合理方式。
他说：“当然可以一边走路一边嚼口香糖。住房交付局是一个非常好的想法，因为我们有太多项目卡在可行性陷阱里。但你不必免费把利益送出去。作为一个工党政府，你的抱负是什么？你想给穷人提供住房？还是想让开发商赚几百万澳元？”
填充开发奖励
柯民思在悉尼研究所演讲后几周内，未来政策走向的迹象就已经显现。
新州政府最早推出的一项规划政策规定，如果大型住宅公寓开发商将15%住房划为可负担住房，就可获得30%的高度和容积率奖励。
到2023年12月，在“三峰”，即新州三大开发商游说团体，声称该政策“不切实际且不可行”四个月后，这项交易被削弱。开发商如今只要分配10%可负担住房，就可获得20%奖励。
在柯民思宣布政府将停止“妖魔化”开发商后，批评者表示，天平如今已经摆得太远，政府对开发商诉求过于敏感。租户联盟的罗斯表示，政府已经制造出一种预期：只要受到足够公共压力，它就会让步，而这反而导致“更多扰乱和延误”。
2025年10月，代表非营利组织Shelter NSW开展的一项研究发现，该奖励计划将在North Sydney、Crows Nest和Edgecliff等郊区为开发商带来暴利，却“只对可负担住房作出少量贡献”。
由于悉尼西区开发不可行，这一结果基本上被上个月发布的UDIA报告确认，研究作者菲布斯和经济学家默里（Cameron Murray）认为，研究结果说明政策需要细化，以最大化可负担住房交付。
规划厅长斯卡利（Paul Scully）强调了州政府实施的各种可负担住房政策，包括填充开发计划，以及投入4.5亿澳元，在悉尼为关键岗位工作者提供400套建后出租住房。
斯卡利说：“柯民思工党政府正在通过聪明举措，推动交付比以往更多的可负担住房，这些举措在可行性和增加供应之间取得平衡。我们将继续审查政策设置，确保我们为新州所有人交付更多住房，包括更多可负担住房。”
交通导向开发区
2023年12月下旬，柯民思意气风发地与斯卡利和杰克逊站在一起，说明政府将如何实现到2029年建造37.7万套住房的州级承诺。
大悉尼39个靠近交通枢纽的地点将被重新分区。重轨和地铁站1200米范围内的八个增长区，将建设高耸公寓，到2040年形成近6万套新住房容量，其中最高15%将是“永久持有”的可负担住房。
当柯民思为改革规划系统的必要性铺路，把支持开发者与他称为“邻避主义者”（NIMBYs）的人对立起来，本已不利的宏观经济环境也在他周围恶化。
整个2024年，随着通胀依然顽固，利率稳定在4.35%，削弱了建筑可行性。在悉尼西区建公寓变得不可行，因为建造单元房的成本超过了买家愿意支付的价格。
住房数据越来越严峻。工党刚上台不久，新州获批公寓数量为3737套；13个月内，这一数字暴跌至156套。住房完工量从2024年6月季度的1.2304万套，降至一年后的9570套。
州政府宣布计划12个月后，规划部门公布了八个加速交通区的最终重新分区方案。所有地区统一设定3%的可负担住房基础比例，而“关键地块”，主要位于交通枢纽附近的位置，将适用更高、可变的要求。
虽然斯卡利解释称，新的基础比例是由独立建模确定的，而且“不是上限”，但在Bankstown加速区，两个关键地块的开发商预计只需贡献4%，仅比基础比例高1个百分点。
在这些加速片区总共38个关键地块中，只有Crows Nest的“少数几个”地块，那里的高楼将从6层跃升至62层，会超过政府在2023年12月最初宣传的15%。
在交通导向开发重新分区公布后不久，North Sydney市长贝克（Zoe Baker）在一份市长动议中批评结果，称该“计划缺乏解决该片区可负担住房和关键岗位工作者住房紧迫需求的雄心”。
Shelter NSW谴责这一降级，称最初雄心是向更广泛社区出售的“密度交易”的一部分，并警告Homebush和Bankstown的开发将导致低成本住房和社区被挤出。
Shelter当时表示，采用区间比例是“糟糕做法”，并向市场发出“混乱信号”。
但沃特福德为这一决定辩护，他说：“我希望看到大量社会住房和可负担住房建成，但我理解他们在这些片区面临的经济现实。”
公共土地审计
期待已久的Bays West片区，将在距离CBD两公里范围内建造8500套新住房。许多原本希望这一位于公共土地上的大型开发能交付大量可负担住房的人，对结果感到失望。
在野时期，工党承诺对全州剩余公共土地进行审计。该党竞选纲领称，在这些土地上建设的任何住房，都将受到“强制要求：30%住房用于社会住房、可负担住房和通用住房”。
但柯民思宣布，Bays West片区只有10%住房将永久留作可负担住房和关键岗位工作者住房。
他说，州政府在2023年6月预算中向社会住房投入66亿澳元、交付6000套新社会住房，是增加社会住房净量的“更好方式”，而不是在重大土地释放中作出“不必要的妥协”。
剩余公共土地如今将交付2.14万套“市场住房和可负担住房”，但其中面向低收入工作者的住房数量并未说明。
但罗斯并不认同柯民思的权衡。他认为，解决新州社会住房危机，需要每年投入类似规模的数十亿澳元资金，同时也要在剩余公共土地上交付大量可负担住房。
新州社会住房等待名单已从2023年6月的5.6万人，膨胀至4月的6.9万人；露宿街头人数在2026年升至2308人，同比增加5%。
土地和物业厅长史蒂夫·坎珀（Steve Kamper）说：“政府正在按计划实现公共土地上社会住房和可负担住房超过30%的目标，包括8400套新公共住房。”
“政府并没有要求每一个地块都交付30%，而是保留了这一整体目标，并作出了史上最大的新公共住房投资。”
沃特福德表示，社会住房服务的是与可负担住房不同但同样重要的人群。他说，政府应“坚持立场”，兑现最初承诺，而解决住房危机需要更大的财政承诺。
他说：“现实是，政府需要承受财政损失，才能兑现其对社会住房和可负担住房的承诺。”
“悉尼住房存量中只有4%是社会住房和可负担住房。这些不是锦上添花的东西。它们实际上是一个正常运转的经济和社会的核心组成部分。而4%是不够的。我们需要把这个数字推得高得多。”
来源：
https://www.smh.com.au/politics/ ... 0260602-p6033l.html
Max Maddison
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