财政部夸大了给房产投资者的“补贴”

dootbear

澳洲金融时报：财政部夸大了给房产投资者的“补贴”

财政部对负扣税和资本利得税折扣的分析，可能夸大了房地产投资者获得的好处，因为该分析没有计入州政府房产税的缴纳情况。

这进一步加剧了外界对工党联邦预算案的反弹。

5月12日预算案中包含一项分析，说明负扣税如何放大住房资本利得税50%折扣的影响，从而为房地产投资者提供大量税收优惠。许多投资者缴纳的所得税，甚至低于他们当初完全没有购买该房产时本应缴纳的税额。

但前财政部官员杰夫·弗朗西斯（Geoff Francis）批评这一计算“有问题，因为他们一开始就没有把所有税都算进去”。

弗朗西斯在《澳洲金融时报》撰文称，财政部的评估忽视了一个事实：

投资者还要向州政府缴纳印花税和土地税，同时也无法享受自住房业主可享有的资本利得税豁免。

财政部估计，在2022-23财年出售负扣税投资房产的投资者中，近三分之一的人通过租金亏损抵扣获得的税收优惠，超过了出售时缴纳的资本利得税。

这意味着，这些投资者缴纳的所得税，低于他们完全没有购买该房产时本应缴纳的金额，同时还获得了名义利润。

财政部表示：“在这些情况下，政府实际上向投资者提供了补贴”。

“当投资者获得补贴时，这种结果比自住房业主可获得的待遇更慷慨，也意味着负扣税房产可能成为与优惠养老金并列、税收优惠程度最高的资产之一。”

工党政府计划取消现有房产的负扣税，并将50%的资本利得税折扣改为通胀指数化模式。

但弗朗西斯表示，一旦计入州土地税、印花税和地方议会费，所谓的“补贴”就消失了。

政府利用财政部的分析，为取消现有房产负扣税、并将50%资本利得税折扣改为通胀指数化模式的政策辩护。

周二，记者已联系财政部长办公室置评。

住房产业协会首席经济学家蒂姆·里尔登（Tim Reardon）表示，弗朗西斯指出财政部遗漏了一个事实是正确的：

与自住房业主不同，投资者需要为房地产资本收益缴税。

“他指出的房间里的大象，是应该与等价税制进行比较，而不是与零资本利得税进行比较。”

但他说，财政部没有纳入印花税是正确的，因为投资者和自住房业主都要缴纳印花税。他说：“你实际上不能把印花税纳入这项计算，因为房子无论如何都会交易”。

财政部表示，50%资本利得税折扣的好处主要流向收入最高的澳洲人。

约三分之一的资本收益由工作生涯中收入处于最高1%的人实现，而超过一半的资本收益流向收入最高的10%人群。

财政部还认为，负扣税和资本利得税折扣扭曲了投资决策，鼓励澳洲人把资金投入现有住房，而不是其他资产，例如收益率更高但回报较低的公寓，或较难获得杠杆的股票。

独立研究中心首席经济学家彼得·图利普（Peter Tulip）表示，财政部的分析是否夸大了投资者获得的好处，取决于它将投资者结果与什么进行比较。

图利普说：“是的，他们是在相对于没有负扣税的税制来描述一种补贴。但你也可以有其他基准，有些人会认为财政部低估了这种补贴。

“多数经济学家会希望对房东征收更多税。因此，相对于理想税制，土地所有者已经占了极大便宜。”






来源：

https://www.afr.com/policy/econo ... ors-20260526-p600p8

Lea JurkovicEconomics correspondent
May 26, 2026 – 5.28pm

dootbear

本文要点:

1. 财政部关于负扣税和资本利得税折扣的分析，被批评可能夸大了房地产投资者获得的税收好处。

2. 前财政部官员弗朗西斯认为，财政部没有计入州土地税、印花税和地方议会费，因此计算存在问题。

3. 财政部认为，部分负扣税投资者获得的租金亏损抵扣，超过其出售房产时缴纳的资本利得税，相当于获得政府补贴。

4. 工党政府计划取消现有房产负扣税，并将50%资本利得税折扣改为通胀指数化模式。

5. 经济学家对财政部是否夸大补贴存在分歧，关键在于将投资者待遇与哪一种税制基准进行比较。

玉堇

理想是共同富裕，现实是共同剥削，劫所有纳税人济各层政府。

stanthefat

可以预见维多利亚财政要崩溃了
就靠收割房东回血 现在房东少了拿是不是要自住开刀

粤式油鸡

以前没有CGT折扣和负扣税的时候，如果没有夸大，那税改后就没有夸大

Pippa

我就喜欢澳洲媒体允许不同声音。子弹不同方向飞，看看能不能改变最终结果

Pippa

做为已经买房投资的房东，我的心态就是 - 敌不动我不动。敌动，我更不动。以不变应万变。

yx.zhang

stanthefat 发表于 2026-5-27 05:36
可以预见维多利亚财政要崩溃了
就靠收割房东回血 现在房东少了拿是不是要自住开刀 ...

拿自住开刀就和美国一样了

qingfengsan

stanthefat 发表于 2026-5-27 07:36
可以预见维多利亚财政要崩溃了
就靠收割房东回血 现在房东少了拿是不是要自住开刀 ...

不会的，不行让那批有两套以上投资房的再加点，这批人不多，钱又多，关键是房子也跑不了，政策容易过。
那些老是威胁政府要拿脚投票的，撤投资的，殊不知政府早看出了虚张声势，跑不要成本?不要精力?我收的不比你跑多多少，路上说了真心话"不动"，意思是"忍忍就过去了"。

玉堇

所谓的“补贴”其实是各党政府的洗脑游戏，capital gains是纳税人用税后收入投资的利润，再收税本来就是双重税务。CGT discount就是稍微少收一点，却被政府说成是补贴，然后鼓动无产阶级斗地主。

pan123au

Pippa 发表于 2026-5-27 07:45
做为已经买房投资的房东，我的心态就是 - 敌不动我不动。敌动，我更不动。以不变应万变。 ...

很多日本，上海，加拿大的房东跟你的思维一样，结果摆在那里。

NONOY

天天各自炮轰，脑袋嗡嗡嗡

Amy_XY

玉堇 发表于 2026-5-27 08:03
所谓的“补贴”其实是各党政府的洗脑游戏，capital gains是纳税人用税后收入投资的利润，再收税本来就是双 ...

说的对
有些人拿税后的钱去享乐，有些人拿税后的钱去投资。现在政府说，谁让你这么上进拿自己的钱去追求更好的生活了？来，把你赚的钱交上来，你这么努力让那些什么都不做的人怎么活？

所以说，工党就是共同要饭。凡是你想过的好一点，努力一点，工党就会先割你的肉

摩尔公园

玉堇 发表于 2026-5-27 08:03
所谓的“补贴”其实是各党政府的洗脑游戏，capital gains是纳税人用税后收入投资的利润，再收税本来就是双 ...

你真搞笑，照你这个理论公司用税后利润转股本后续盈利都不用交税了。或者干脆银行利息也免税算了，谁不是税后利润存的银行。对了，之前利息可没有CGT这种打折收税，要不退一退税先。

dinglongdong

诡辩！
最简单一个例子，银行存款是不是税后投资？最安全的低回报投资，但是利息要跟着收入当年完税！
为啥其他的投机免50%？还给了CPI优惠没有道理！方向完全没有错

qingfengsan

dinglongdong 发表于 2026-5-27 10:30
诡辩！
最简单一个例子，银行存款是不是税后投资？最安全的低回报投资，但是利息要跟着收入当年完税！
为啥 ...

你这个问题问的好，当年为啥要给折扣?谁在那波折扣里受益了???这么不合理的政策当年怎么过了?要追责。
大家反对的是"变"，有人在变的过程中受益才是蛀虫，而这次明显是"杀猪盘"一样。

united123

AFR为炒房客辩护挺多天了……屁股相当歪

dinglongdong

qingfengsan 发表于 2026-5-27 11:41
你这个问题问的好，当年为啥要给折扣?谁在那波折扣里受益了???这么不合理的政策当年怎么过了?要追责。
大 ...

追责问责制度在主要民主社会里，好像棒子是真有，其他我没见过，而且活蹦乱跳的

格美

促进市场繁荣，促进大家积极交易，政府才有税收，遏制交易的政策，就不能是好政策。

xq052b

玉堇 发表于 2026-5-27 08:03
所谓的“补贴”其实是各党政府的洗脑游戏，capital gains是纳税人用税后收入投资的利润，再收税本来就是双 ...

“退税”就是全体纳税人在补贴你

这样的看法在足迹狠有市场

PMBB

摩尔公园 发表于 2026-5-27 09:31
你真搞笑，照你这个理论公司用税后利润转股本后续盈利都不用交税了。或者干脆银行利息也免税算了，谁不是 ...

經營收入和資本增值是兩個不同概念，不能這樣比較

摩尔公园

PMBB 发表于 2026-5-27 12:02
經營收入和資本增值是兩個不同概念，不能這樣比較

你意思是投资收益可以减税，正经干活做实业的得实打实交税？

suke06

dinglongdong 发表于 2026-5-27 10:30
诡辩！
最简单一个例子，银行存款是不是税后投资？最安全的低回报投资，但是利息要跟着收入当年完税！
为啥 ...

如果银行存款是投资的话，银行存款利息超过CPI是否要收CGT呢？

摩尔公园

suke06 发表于 2026-5-27 12:17
如果银行存款是投资的话，银行存款利息超过CPI是否要收CGT呢？

收啊，好过一直全额收。

maxinfang

主要澳洲房产真的太跳了 在6% 利息的高息下 他x还创历史新高 在其他国家早就开始暴跌了
否极泰来
同样工党这次税改也太跳了
不过仔细分析房价不倒 其实是工党自己政策推动的
1 移民
2 高额建筑tax成本
3 审批低效
4 发钱
5 5%首付
6 搞超预算 基建拉走造房蓝领
其实接下来动移民 加上已经来的税改 就毁是对投资性房产的双杀 暴击

suke06

摩尔公园 发表于 2026-5-27 12:22
收啊，好过一直全额收。

说说银行存款的利息是如何收CGT的呢？怎么个收法？

摩尔公园

suke06 发表于 2026-5-27 12:25
说说银行存款的利息是如何收CGT的呢？怎么个收法？

都是全额加入个人收入了啊。边际税率收，有问题吗？要不也整个50%优惠？或者cpi调整？

PMBB

摩尔公园 发表于 2026-5-27 12:11
你意思是投资收益可以减税，正经干活做实业的得实打实交税？

我的意思是經營所產生的收入與資本增值於會計又或稅務是兩個不同類型的收入。稅收政策不一樣在全世界都很普遍。當然你可以認為這是不公平，但是沒有當初資本的投入，又怎麼會有以後的經營收入呢？！稅務優惠給予資本增值部份原意就是為鼓勵投資。所有投資都帶有風險，不是穩賺不賠的.

suke06

摩尔公园 发表于 2026-5-27 12:27
都是全额加入个人收入了啊。边际税率收，有问题吗？要不也整个50%优惠？或者cpi调整？ ...

不对啊，按政策来说， 利息超过CPI不应该收一个30%的CGT吗？不管你个人收入是多少。

摩尔公园

PMBB 发表于 2026-5-27 12:29
我的意思是經營所產生的收入與資本增值是兩個不同類型的收入。稅收政策不一樣在全世界都很普遍。當然你可 ...

我当然知道，问题是，现在是以交易为目的的投资有税收优惠而以经营为目的的投资反而没有。这不本末倒置了么，时间长了谁干实业？