政府改革CGT，反而可能收不到税。

damogao

原来的改革是一刀切，只要持有超过12个月，CGT折扣50%

假设购买100万的房子，5年后卖掉150万，

按照以前的算法：增值的50万的50%，也就是25万纳税。假设个人税率是30%，那就是缴纳7.5万的税。
按照现在的算法，假设通货膨胀5%（很谦虚的一个数值），那么5年后卖掉的纳税是150-100*1.05^5=22.4万纳税，按照30%的税率，那就是6.72万的税。

缴的税反而少了。


但是，但是，但是，这一切的前提是5年后的房子卖了150万，如果因为税改，房事一塌糊涂，5年后只卖了130万呢？？？那么130-100*1.05^5 = 2.4万，政府只收到6千块的税，原来的零头！！！

这是很可能的一个现象。财政部的精算模型预计到了这个情况嘛？

粤式油鸡

收不到税，炒房客应该高兴才对，为什么那么大的反对声音？

achilles

你这思维出发点就错了，政府是因为缺钱所以改政策的？不能什么事都算经济账。

企鹅男孩

假设通货膨胀5%（很谦虚的一个数值）

这假设就错了

长期通胀只有2到3%。这几年涨这么猛，5年平均也就是4.3%。超过5%的CPI，有一年就民怨沸腾了，平均没可能。

kawara

有点AFR的风格

但是，但是，但是，这一切的前提是5年后的房子卖了150万，如果因为税改，房事一塌糊涂，5年后只卖了100万呢？？？那么100-100 = 0万，政府屁也没有收到！！！

这是很可能的一个现象。财政部的精算模型预计到了这个情况嘛？

AKB48

有意思，一会新政策收税太多不好，一会又变成新政策收税太少不好。说到底都是既得利益者在各种叫唤。

官绅一体当差一体纳粮，到底好不好，到底是谁在反对谁在支持？

不要跟我说新政策扼杀了有为青年的上进之路。只要游戏规则本身是公平的，有为青年在新规则下照样能出头。

pan123au

30% CGT 是对快进快出股票和投机资产（虚拟币等等）收税。 新政策CGT 对赌10年通胀率小于50%，一般在40%
投资房： 一般都是长期持有，新政策下，政府每年都会收到大量税（负扣祱），正现金流。投资房10年后卖出可能性小于收租可能性。

新政策下，房价应该下跌10-20%, 投资人买二手房可能性大幅减少，延缓房价上升时间，除非投资人的钱没有去处，估计投资人的钱会去养老金等等。

stanthefat

州政府尤其是维多利亚财政要崩了

pan123au

stanthefat 发表于 2026-5-21 20:33
州政府尤其是维多利亚财政要崩了

NSW 政府每年收房产的stamp duty 收到手软。新政策下，NSW 政府可能会有大量赤字。拭目以待。

groper

最近看到论坛好多人又关心年轻人买不到房又关心政府收不到税。原来都不知道足迹有这么多大爱的。

感动，点赞。

philguo

现在买房的估计以后卖政府一分钱都收不到。

司马鹿鹿

如果没有负扣税，每年的亏损是不是要在卖价里面扣掉？

whocares2014

司马鹿鹿 发表于 2026-5-22 00:14
如果没有负扣税，每年的亏损是不是要在卖价里面扣掉？

是的，算Capitol loss，只能卖房时候用。

现在的话，负扣税可以当年拿来抵扣工资之类的收入。

yn0521

通胀按 5% 算有点夸张了，这几年确实高，把时间线拉长差不多平均 2.7%-3%

laoyouyu

新政下房价的增幅是否能跑赢通胀都很难，再把captial loss算上，不亏本就不错。

hhse

银行利息6％，通胀4％，房子增值算5％，租售比算2％。没有NG,借钱买房的，就是赔本买卖。

dabaili

你这个模型也有很多错误。
25万税率是不可能30%的，就算没有任何其他收入，也进入45%那档了。
通胀率一般要在2%到3%之间，5%是不正常的，所以RBA才要加息。
CGT改革是和NG一起的，这里政府就可以多收很多税。而且还是每年都可以，投资房不卖政府收不到。
新政肯定是会多收税的，政府的经济顾问，再傻估计也能算明白这个。

PMBB

dabaili 发表于 2026-5-22 07:51
你这个模型也有很多错误。
25万税率是不可能30%的，就算没有任何其他收入，也进入45%那档了。
通胀率一般要 ...

He is not too wrong - The effective tax rate (including the 2% medical levy) is 33.46% for annual assessable income of $250k.

A 47% rate applies to income above AUD 250,000, comprising 45% income tax plus the 2% Medicare levy. In other words, the income subject to the 45% rate is total assessable income less AUD 250,000.

xq052b

whocares2014 发表于 2026-5-22 01:09
是的，算Capitol loss，只能卖房时候用。

现在的话，负扣税可以当年拿来抵扣工资之类的收入。 ...

really?

每年亏损的利息，在卖掉的时候能算成capital loss?

michael128

说真的；按照现在的经济，未来好几年房价都会跌或者涨不过通胀。

xq052b

kawara 发表于 2026-5-21 20:03
有点AFR的风格

但是，但是，但是，这一切的前提是5年后的房子卖了150万，如果因为税改，房事一塌糊涂，5年 ...

这两年ALP政府能收到的，后面的烂摊子就是其他党的问题了^_^

idlepoison

哥 算错了

那么5年后卖掉的纳税是150-100*1.05^5=22.4万纳税，按照30%的税率，那就是6.72万的税。


22.4万收入就算你其他没收入也不止6.72万税

ParrotFish

CGT改革的目的并不是为了多收税，是一群傻逼做出的综合性傻逼决定。

摩尔公园

房产税搞起来？

阿德莱德的流氓

税改只是短期影响，只要人口流入，房子就会涨。

风中的傻子

NG CGT改革的核心目地不是税务增减，而是推动新房，尤其是增加住户的新房建设，从而解决或者缓解中低端住房需求和供应的巨大鸿沟。

简单说政府希望中产以上的阶层既要自己投资增值同时又要帮政府分担多建房子的社会责任。

在简单说就是富有的亲戚需要且有义务救济一下穷亲戚，因为大家是一家人

楼下怎么看？

Purplelight

风中的傻子 发表于 2026-5-23 08:35
NG CGT改革的核心目地不是税务增减，而是推动新房，尤其是增加住户的新房建设，从而解决或者缓解中低端住房 ...

现在只是在回归本源而已.

大多数国家 都是没有NG这个东东的.

Purplelight

AI：
“ 目前全球允许房产负扣税的国家非常少。在绝大多数国家和地区，负扣税（Negative Gearing）属于非主流的税收政策。以下是导致其罕见的几个核心原因：为什么负扣税的国家极少？大部分国家隔离计税：绝大多数国家的税法规定，“被动投资亏损”（如租房亏损）不能用来抵扣“主动劳动收入”（如个人工资）。推高房价争议大：该政策常被批评为倾向于富裕阶层和炒房客，容易推高整体房价，因此多数国家不予采用。政策逐步收紧：即使曾经允许负扣税的国家，近年来也在不断收紧或取消该政策。典型代表的对比全球仅极少数：目前只有澳大利亚和日本允许无限制地用房产亏损抵扣工资收入。严格限制或不允许：美国、英国、新西兰以及绝大多数欧洲和亚洲国家，均不对个人工资收入开放此类抵扣。“

Purplelight

“ . 政策最为宽松的国家：无限制抵扣澳大利亚 (Australia)：政策最慷慨、最典型。当房产投资产生的成本（如贷款利息、维护费、折旧等）超过租金收入时，房主可以将净亏损直接用于抵扣个人的其他收入（如工资收入），从而大幅减少应缴个人所得税。日本 (Japan)：与澳大利亚类似，允许个人将房地产投资产生的净亏损直接用来冲抵薪资等其他综合所得。

2. 适用部分限制的国家：特定抵扣德国 (Germany)：允许房产投资亏损冲抵综合总收入，但设有特定税务申报和结构性限制。加拿大 (Canada)：允许房产投资亏损抵扣其他类型的收入，但在亏损认定、资本折旧计算方面有较多技术限制。美国 (USA)：只允许将房地产投资亏损抵消其他被动投资收益（如其他出租房的盈利），但不可直接用来冲抵工资等主动收入。法国 (France)：出租物业的亏损通常只能用于抵扣未来的租金收益，不能直接冲抵劳动所得等其他个人收入。“

大黑天

还是担心一下自己的房价吧，这次政府铁了心要拆除房价这个定时砸蛋，这么高昂的房价，已经捆住经济发展手脚了。