税改后，奶奶房退场、双拼房升温

dootbear

澳洲金融时报：奶奶房退场，双拼房上场：税改对住房意味着什么

预算中的税收调整可能推动小规模住房开发热潮。

由于投资者将无法再从重建单套住宅中获利，他们可以改为拆除旧房、建造联排屋，从而继续符合资本利得税和负扣税优惠资格。

周二的预算调整，将负扣税和资本利得税50%折扣的优惠限制在新建住房投资者身上，但仅限于那些在一个地块上创造出比原先更多住房数量的投资者。

这意味着建筑商尼尔·麦克伦南（Neil McLennan）曾经利润丰厚的单户住宅拆除重建业务已经结束，但它可能推动另一类需求增长：

双住户开发（dual-occupancy development）

这类业务约占麦克伦南旗下公司Engelhart业务的10%，但由于新冠疫情后建筑成本飙升，这一业务基本已经降温。他希望它能重新回归。

他说：“人们过去会想，通过拆除重建，并在地块上建两套住房来增加价值，比如双住户住宅或联排屋。这一直是市场中不错的一部分”。

财政部预算文件详细说明了哪些新建住宅符合负扣税资格。其中包括按图纸购买的新公寓，以及拆除独立住宅后建成的双拼房。

但用新房取代旧房，或在一个原本不符合资格的既有房产旁边建奶奶房，都无法获得这一优惠。

哪些属于合格新建住宅

符合资格

■ 按图纸购买的新建公寓

■ 通过拆除重建方式建造、用来取代单套独立住宅的双拼房

■ 在原本空置土地上进行的任何住宅建设

■ 新建房产在首次出售前被居住少于12个月

不符合资格

■ 最近通过扩建增加卧室的既有房产

■ 通过拆除重建方式建造、用来取代较旧较小独立住宅的独立房屋

■ 在不符合负扣税资格的既有房产旁边建造的奶奶房

■ 新建房产在出售给投资者前被居住超过12个月

住房产业协会首席经济学家蒂姆·里尔登（Tim Reardon）说：“我们仍在梳理预算将对住房产生的一些扭曲影响”。

“无论这会带来更多新房还是更少新房，它都会让住房市场变得越来越复杂。目标应该是让政府不要扭曲住房市场。遗憾的是，这些变化让市场变得更复杂。”

里尔登说，只要地方议会规划政策允许，这些税收变化可能会带来更多双住户开发。

他说：“这意味着税收政策正在撞上规划政策”。

“在那些不允许一拆二重建的议会辖区，这可能会激励投资者把旧房保持在未翻新状态，而不是重建一套新的出租房。在允许一拆二重建的议会辖区，这可能有助于增加供应。”

房地产经纪人表示，这些税收变化可能会推高一些地区既有住房的价格。

悉尼房地产经纪人克利里（Georgia Cleary）表示，这些政策可能刺激更多自住住房需求，尤其是来自更年长、更富有的投资者。他们可能会把更多资金投入到供子女居住的房屋中。

McGrath Paddington经纪人克利里说：“这相当令人兴奋”。

“新政府的税收变化做了一件事，让自住房成为最突出的资产选择。人们会出售所有资产来购买自住房。如果说有什么影响，那就是我们会看到房价上涨。”

麦克伦南的公司专门建造造价在350万澳元至1500万澳元之间的高端住宅。他也希望这些税收变化会促使业主把更多资本投入家庭住房，从而带动高端翻新产生新需求。

但Oxford Economics Australia房地产和建筑预测主管希伯特（Timothy Hibbert）表示，这些变化不太可能引发人们升级住房的大规模翻新潮。

该咨询公司预测，在今年翻新工程价值增长3%之后，明年总额将持平，随后小幅下降，并从2029年开始回升。

希伯特说：“虽然负扣税和资本利得税变化可能会让一些家庭把更多资本投入家庭住房，但我们认为，这将被更疲软的房地产市场所抵消”。

“投资者税收变化和更高借贷成本意味着房价和成交量前景更疲软。我们认为，这将在本十年后期之前压制翻新需求。”





来源：


https://www.afr.com/property/res ... ing-20260514-p5zwqy

Michael BlebyDeputy property editor
May 15, 2026 – 4.20pm

dootbear

本文要点:

1. 预算税改将负扣税和资本利得税优惠限制在增加住房数量的新建住宅上，可能让投资者从单户住宅拆除重建转向双拼房、联排屋等小规模开发项目。

2. 财政部文件显示，按图纸购买的新公寓、空置土地上的住宅建设，以及拆除单套独立房后建成的双拼房可符合资格，但单纯以新独立屋替换旧房或加建奶奶房则不符合资格。

3. 住房产业协会认为，税改可能让住房市场更加复杂，并造成税收政策与地方规划政策冲突。若地方议会允许一拆二开发，政策可能增加供应；若不允许，则可能让投资者宁愿不翻新旧房。

4. 房地产经纪人认为，政策可能推高部分地区自住房需求，特别是富裕年长投资者可能把更多资金投入子女居住的房产，使自住房成为更突出的资产选择。

5. 专家认为，税改未必会带来大规模翻新热潮。尽管部分家庭可能增加对自住房投入，但投资者税收变化和更高借贷成本可能压低房价与成交量，并抑制翻新需求。

meya

现在造房成本这么高，如果造了房主不赚钱，房主肯定也不造啊，政策利好也没用。

千事可乐

投资者买入新房时可以得到负扣税的好处，但一旦卖出就成了二手房，新买家得不到负扣税的好处，那岂不是“砸手里了”？

天涯浪客

千事可乐 发表于 2026-5-16 08:45
投资者买入新房时可以得到负扣税的好处，但一旦卖出就成了二手房，新买家得不到负扣税的好处，那岂不是“砸 ...

新买家自住啊，这就是政府的目的，很难猜吗？

figtree1

在明年七月前卖出投资房，然后买自己能负担的起的最佳自住房，是这意思吧

千事可乐

天涯浪客 发表于 2026-5-16 09:02
新买家自住啊，这就是政府的目的，很难猜吗？

对于新房投资客而言，买的时候有负扣税支撑，而卖的时候，下家无论是投资客还是自住的，都没有负扣税支撑。

所以对新房投资客而言，签合同前要算清楚自己的投资策略和卖出时的环境。就好比，自己将是负扣税击鼓传花的第一棒，也是最后一棒。

cks

升啥温！刚刚才公布预算案。一切都未知，媒体瞎说八道

ymyx2303

千事可乐 发表于 2026-5-16 09:50
对于新房投资客而言，买的时候有负扣税支撑，而卖的时候，下家无论是投资客还是自住的，都没有负扣税支撑 ...

您能不能想清楚再回答？

千事可乐

ymyx2303 发表于 2026-5-16 10:49
您能不能想清楚再回答？

你能不能清楚的提出问题？

xq052b

天涯浪客 发表于 2026-5-16 09:02
新买家自住啊，这就是政府的目的，很难猜吗？

可自住买家也会需要卖房的呀

没人会买一个长期会贬值的自住房

闲聊者

新闻晚来了3年整

to_au

政府的目的是鼓励自住，未来买房的大部分都是自助的，投资者会计算回报，买现有住房没有负扣税会不合算，这样投资者会减少购买现有住房，导致现有住房价格会下降，自助房会更容易入场。看看接下来几周拍卖清空率和平均价格就清楚市场反应了

to_au

xq052b 发表于 2026-5-16 11:07
可自住买家也会需要卖房的呀

没人会买一个长期会贬值的自住房

长期不会贬值，只是不会像以前那样增长了，因为工资会涨，购买力会上升

Petershen

天涯浪客 发表于 2026-5-16 09:02
新买家自住啊，这就是政府的目的，很难猜吗？

新买家可以租吗？

Amy_XY

笑死人了，盖新房成本越来越高，报价越来越贵。政府出这种政策打压房价，难道大地破房的房东们高价盖房一开二，支持建筑业，然后再低价卖出支持代际公平的口号？？

天涯浪客

千事可乐 发表于 2026-5-16 09:50
对于新房投资客而言，买的时候有负扣税支撑，而卖的时候，下家无论是投资客还是自住的，都没有负扣税支撑 ...

没有负扣税也能买投资房啊，我买了十几年的投资房了，基本不用负扣税。

天涯浪客

Petershen 发表于 2026-5-16 13:23
新买家可以租吗？

看楼上。

天涯浪客

xq052b 发表于 2026-5-16 11:07
可自住买家也会需要卖房的呀

没人会买一个长期会贬值的自住房

你也看楼上。

gifox

to_au 发表于 2026-5-16 11:15
政府的目的是鼓励自住，未来买房的大部分都是自助的，投资者会计算回报，买现有住房没有负扣税会不合算，这 ...

想象的逻辑是要放到现实去检验的

这地球上实施税务限制的国家不少了

哪一个压抑了房价？

只有控制人口增长，增加房屋供应和大规模经济危机是有效的途径。

gifox

天涯浪客 发表于 2026-5-16 09:02
新买家自住啊，这就是政府的目的，很难猜吗？

假设就是这逻辑，那也得看看有没有国家发生过房市降温后推高自住率的历史经验

benaus

过一点时间看看就知道结果，我猜影响不大

TGTG

天涯浪客 发表于 2026-5-16 14:01
没有负扣税也能买投资房啊，我买了十几年的投资房了，基本不用负扣税。 ...

负扣税本来也是个朝三暮四的把戏，赚钱主要还是靠GST 50%减免，这个是大头，这回改革的影响也最大

ryu2011

千事可乐 发表于 2026-5-16 08:45
投资者买入新房时可以得到负扣税的好处，但一旦卖出就成了二手房，新买家得不到负扣税的好处，那岂不是“砸 ...

租金如果高的话就行。所以感使用“修改”图标可固定、添加或删除剪贴内容。欢迎使用 Gboard 剪贴板，您复制的所有文本都会保存到这里。觉这种政策好像对解决住房

xq052b

天涯浪客 发表于 2026-5-16 14:03
你也看楼上。

大哥，你是你啊

这个政策最大的问题是打击了市场的信心

就事论事的话，这政策根本影响不了我

我22，23，24年各出掉一套投资房

推倒一套破房，盖了一栋duplex，卖掉自住房，升级了自住房

duplex的租金cover所有的利息，cash out

现在正在设计自己的dream house

wangwalter

figtree1 发表于 2026-5-16 09:26
在明年七月前卖出投资房，然后买自己能负担的起的最佳自住房，是这意思吧 ...

好主意。。。

wangwalter

benaus 发表于 2026-5-16 14:24
过一点时间看看就知道结果，我猜影响不大

租金涨。。。。。。。

天涯浪客

xq052b 发表于 2026-5-16 21:38
大哥，你是你啊

这个政策最大的问题是打击了市场的信心

现在建筑成本高，自己盖成本高周期长。不如自己买dream house。好房子不是多的是。

Isydney

Amy_XY 发表于 2026-5-16 13:32
笑死人了，盖新房成本越来越高，报价越来越贵。政府出这种政策打压房价，难道大地破房的房东们高价盖房一开 ...

房屋建筑材料和人工成本在房屋售价中占多少比例呢？其中的差价就是可以降价的空间吧

天涯浪客

Isydney 发表于 2026-5-17 04:42
房屋建筑材料和人工成本在房屋售价中占多少比例呢？其中的差价就是可以降价的空间吧 ...

如果利润大，为什么建筑行业疯狂倒闭？以下内容网上看到的。

过去5年中，建筑业是澳大利亚倒闭企业数量最多的行业。受建材成本飙升、劳动力短缺和固定价格合同亏损等因素影响，建筑公司破产数屡创新高。行业破产数据概览根据澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）的统计：占比最大： 建筑行业通常占全澳企业破产总数的 四分之一到三分之一 左右。数量激增： 仅在2024–2025财年，就有超过3500家建筑公司倒闭，创下历史新高。第二梯队： 紧随其后的是住宿与餐饮服务业（如餐馆、咖啡馆）。