悉尼房产在税改与加息双重冲击下将迎来断崖式暴跌

大黑天

悉尼房产市场正站在历史性的转折点。根据2026年联邦预算案，负扣税（Negative Gearing）和资本利得税（CGT）的重大改革，结合高企且持续攀升的利率，正在瓦解支撑悉尼房地产市场的核心逻辑。

首先，负扣税终结意味着大量普通公寓失去“接盘侠”
悉尼的大量普通公寓长期依赖负扣税维持盈利逻辑。根据最新政策，2026年5月12日以后购买的二手房将无法再利用租金亏损抵扣个人薪资税收。
投资价值倒挂： 目前悉尼现金利率已升至 4.35%，即便租金上涨，也难以覆盖高额的贷款利息、物业费（Strata）和维修成本。
年轻人暂时离场一段时间： 年轻首房置业者（First Home Buyers）在失去负扣税预期且面对高房贷压力时，极难接盘这些现金流为负的公寓，导致市场流动性面临枯竭。

其次CGT改革其实是政府有具体的降价预判
政府将50%的CGT折扣修改为通胀指数化模式，并设定 30% 的最低税率。这一激进改革释放了强烈信号：政府预估房价将进入下行通道，且不再鼓励通过持有现有住房进行投机。你买投资房，一个是为了租金盈利，更重要的是资本增值也就是大多数是为Capital gain,那要负扣税那点湿湿水，谁会在乎？谁愿意为了负扣税那点，当冤大头慈善客吗？核心逻辑就是这种“涨价多交税，亏损自承担”的政策，将促使大量持有多套房产的投资者在政策窗口期内抛售，以锁定现有收益。

最后，就是真要命的加息风暴，真正的加息压力尚未到来呢，2026年的前三次加息仅是抵消了去年的降息红利，而接下来的连续性加息才是真正的“风暴”。
抛售潮确定性： 对于许多投资房主而言，目前的租金上调空间已达天花板。如果政府不提供“租金贷款”类极端补贴，投资房将沦为“倒贴租客”的负资产。
数据支撑： 悉尼房价已连续数月出现 0.6% 至 1% 的环比下跌。随着持有成本不断突破临界点，普通公寓和普通House将首当其冲，迎来30-50%大降价。天下没有不散的宴席，资本家不可能让你普罗大众一辈子甚至几辈子吃瓦片，趁着澳元汇率目前因为加息预期狂涨虚高20%+，赶紧落袋为安，Forrest，Run，Run，Run！

大黑天

普罗大众炒房客大可不必担心cgt，因为，接下来，你的收益是负的，政府收不到你一分钱，你也不会有啥收益，想靠瓦片吃几辈子？想太多了，早点去干活吧。

大黑天

目前不是想赚的时候了，而是断臂求生的时候来了，也就是当机立断，将不良出血点割肉，把相对优质的房产贷款还掉，减轻负担，直接退休了。

摩尔公园

比国内好点，但是大地破房是主要风险，现在大概是国内2020，21年的状态，想跑只是亏个零头，后面真不好说。

大黑天

天下没有不散的宴席，资本家不可能让你普罗大众一辈子甚至几辈子吃瓦片，

对你爱不完

年轻人为什么离场？ 房价会降，是首次购房自住的人很好时机

小木兰

建筑行业先哭了，这样下去谁还盖/买新房啊

any

小木兰 发表于 2026-5-15 10:36
建筑行业先哭了，这样下去谁还盖/买新房啊

这次税改保护的就是建筑行业啊，太明显了，新房继续享受负扣税和增值税折扣。

ryanryan88

悉尼的房子会跌，但会不会暴跌我觉得未必。

先简单说为什么会跌
就两点，可负担性（悉尼房子全澳最贵，悉尼工资也全澳最高，但是这个比例不对称啊）。第二就是房东最多涨10%这个够狠啊。

但是只要扛住了，绝不会暴跌，因为全澳州最核心的城市就是悉尼没有第二个。

我在brisbane, 就这么说吧，如果brisbane房子迎来又一波暴涨（我们这儿可以随意加房租，房东兄弟们都摩拳擦掌谢谢工党的政策呢），只要这里的房子能有80%类似地段悉尼的房子，我马上卖房转战悉尼。不为资产增值，不为房租，就是为了悉尼这个不可取代的地点。

xq052b

any 发表于 2026-5-15 11:04
这次税改保护的就是建筑行业啊，太明显了，新房继续享受负扣税和增值税折扣。 ...

假如房价大跌，那么没人会去盖新房的

flyinfree

xq052b 发表于 2026-5-15 11:05
假如房价大跌，那么没人会去盖新房的

当然，地价，人工和建筑材料这么高，房价要是撑不起，根本没人愿意去做赔本生意。

当然，相对来说，如果政府建个购房基金来买房以充作福利房，这倒是个入市的好机会。。。。只是，他们能有这个钱吗？

忙碌的华侨城

让暴风雨来得更猛烈一些吧！

大黑天

ryanryan88 发表于 2026-5-15 11:05
悉尼的房子会跌，但会不会暴跌我觉得未必。

先简单说为什么会跌

谁说悉尼涨租幅度不能超过10%？链接在哪里？fairtrading吗？

天涯浪客

看你重操旧业，我还是发自内心的开心的。

关于投资房，我的原则就是差不多就行，咱也不负扣税，也尽量不交税。上个财年我为投资房交了370刀的税，这个财年搞不好要交更多。因为去年第一次降息是5月20号，对于上个财年来说，大部分时间的利率和现在的利率一样。

ugrd123

悉尼并没有“涨幅不能超过 10%”的规定，房东可以根据市场情况决定涨多少，但核心红线是：一年只能涨一次，必须提前 60 天通知，且租金总额不能严重偏离当前市场价.

gardenia12

Wah 30-50% dropped,这样有望在chatswood 买间低于2百万的房子，希望梦想成真！看这周末的清盘率。

Hillwang

gardenia12 发表于 2026-5-15 13:40
Wah 30-50% dropped,这样有望在chatswood 买间低于2百万的房子，希望梦想成真！看这周末的清盘率。 ...

成不了真，House会跌吗？

大黑天

放你一万个心吧，这是多空房汇四杀，到时候就是低于2百万，你也买不起了，还是早点找桥洞吧。

haowu8412

大黑天 发表于 2026-5-15 13:52
放你一万个心吧，这是多空房汇四杀，到时候就是低于2百万，你也买不起了，还是早点找桥洞吧。 ...

他如果有200万现金，为啥不能……

gardenia12

Hillwang 发表于 2026-5-15 13:46
成不了真，House会跌吗？

肯定会跌，20-30%，应该有可能的。50%几率有些小。现在北区有些房2.5m没有人当接盘侠。留着现金，慢慢等。不是过，现在把房子拿出来卖的，应该是hold不住了。

粤式油鸡

天涯浪客 发表于 2026-5-15 12:35
看你重操旧业，我还是发自内心的开心的。

关于投资房，我的原则就是差不多就行，咱也不负扣税，也尽量不交 ...

主席现在的文采远不如当年了

想念主席和烧鸭的大胸年代

格美

还是要关注空置率，如果房子不够住，投资房或自住，价格波动不会很大。开发商建新房的目标是卖掉，投资客买新房的为了租金和负扣税，悉尼人口还是有容纳量的。但便宜的新开发土地，就算建新房，也很难吸引租客，成熟社区的老房子还是有开发价值的。

对你爱不完

我感觉，房产的影响应该是大于股市
1. 没有NG，这个显而易见只有房产受影响
2. CGT股市和房产差不多
3. 房产多数是带杠杆的投资的，股市的多数是现金，借债且回报低，谁愿意？
4. 房产的流动性会降低，股市除了银行股，其他行业市场都没有什么关联

天涯浪客

粤式油鸡 发表于 2026-5-15 16:24
主席现在的文采远不如当年了

想念主席和烧鸭的大胸年代

俱往已，数风流人物，还看今朝油鸡。

sylvannus

首次置业者怎么失去负扣税的？自住房也能NG？

粤式油鸡

天涯浪客 发表于 2026-5-15 17:52
俱往已，数风流人物，还看今朝油鸡。

如果之后我空转多，都不知道如何在论坛发言了

hellobottle

悉尼暴跌50% 全球的人都得来抢把

marlene603

这次工党的恶政将终结澳洲40年的上涨周期，即便将来废除了也没用。今年悉尼墨尔本先看20%的跌幅

bluedge

买得起下北指日可待

TGTG

粤式油鸡 发表于 2026-5-15 17:21
如果之后我空转多，都不知道如何在论坛发言了

历史发言不具有现实意义