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SMH：“持有多套房的时代结束了”：预算后澳人该如何投资？
工党对负扣税和资本利得税进行全面改革，预计将提高投资者对派息股票、商业地产和自管养老金基金的兴趣。澳洲税收环境正迎来几十年来首次重大调整。
工党政府在周二晚的预算中提出了对资本利得税、家庭信托和负扣税的重大改革，距离新制度实施，投资者只有一年多一点的时间。那么，投资者会受到怎样影响？哪些类型的投资可能失宠？业内专家认为哪些投资会取而代之？
现有投资物业
负扣税指的是，房东出租物业所得租金低于持有该物业成本，从而在投资上产生亏损。目前，投资者可以将这项亏损从其它收入中扣除，包括工资或其它投资收入，以降低整体应税收入。
例如，一套物业每年可能产生2.5万澳元租金收入，但业主每年可能需要支付3万澳元按揭利息、维护成本和市政费。这5000澳元亏损随后可由业主用于减少整体应缴税款。
对在周二宣布前已经购买并进行负扣税的物业投资者来说，改革影响很小。这些投资者将继续能够对这些物业进行负扣税，并且可以用这些物业产生的亏损抵扣所有其它收入。
改革将如何影响现有房地产投资者
迈克尔（Michael）拥有一套在2026年5月12日前购买并进行负扣税的投资物业。他可以在未来几年继续对该物业进行负扣税，用投资物业亏损抵扣其它收入。
政策开始实施两年后，迈克尔以56万澳元出售该物业。对该物业从购买日到2027年7月1日期间产生的资本收益，迈克尔仍可获得50%资本利得税折扣。
他使用澳洲税务局工具确定，该物业在2027年7月1日的价值为50万澳元。在按两年2.5%通胀率调整后，他在2027年7月1日之后期间的应税资本收益为3.4688万澳元，略高于使用50%折扣时的金额，后者会产生3万澳元应税资本收益。
假设税率为47%，他自2027年7月1日以来收益所需缴纳的税为1.6303万澳元，而使用50%折扣时为1.41万澳元。在出售物业之前，迈克尔无需为资本收益缴税。
这些投资者会看到变化的地方，是资本利得税的计算方式。
从购买日起到2027年7月1日期间产生的所有资本收益，仍可适用50%折扣。
然而，在该日期之后产生的所有收益，都将受预算中提出的新指数化和最低税率规则约束。只有在物业出售时才需要缴税。
Two Red Shoes按揭经纪人贾勒特-道尔顿（Rebecca Jarrett-Dalton）表示，现有房地产投资者没有理由出售物业，但如果他们出售，她也不会感到意外，原因是“围绕未来指数化如何运作存在极大困惑”。
她说：“我会建议投资者考虑根据这些改革的关键日期，做某种形式的估值并存档。”
她说：“没有这些信息，我不知道该如何计算归属于现有收益的价值。”
未来投资物业
从明年7月1日之后想要对物业进行负扣税的投资者，将不会如愿，但有几个例外。政府为了鼓励更多房地产开发，为新建房产设置了豁免，因此楼花购买或新建房产将符合负扣税资格。
不过，从明年起，所有新购买住宅投资物业产生的亏损，只能抵扣其它住宅物业收入，包括资本收益。不过，房地产投资者可以将这些亏损结转，用于抵扣未来收益。
Integro Private Wealth顾问埃文斯（Bryn Evans）认为，这些改革不会完全削弱对负扣税现有住房的需求，并指出，随着债务水平下降，许多负扣税物业会随着时间推移转为正向现金流。
改革将如何影响未来房地产投资者
尹瑞（Yoonseo）收入为10万澳元，并在政策开始日期后以51.9万澳元购买一套现有住宅投资物业，其中包括印花税。她将其出租，并在10年后以81.4447万澳元出售。在持有该物业的前五年，她有净租金亏损，并累计2.2879万澳元结转亏损。
在接下来的五年中，尹瑞使用其中大部分结转亏损，将这一期间的正净租金从1.8079万澳元降至零。在她出售物业的那一年，她使用剩余结转亏损，将房地产资本收益从15.0083万澳元降至14.5284万澳元。
总体而言，与旧制度相比，她在多年投资期间名义上多缴186澳元税款。如果尹瑞购买的是新建房产，她不会缴纳额外税款，因为负扣税和现有资本利得税折扣仍可适用于该房产。
他说：“我认为投资者可能会考虑的是，如果他们拥有已经转为正向现金流的现有物业，他们也许可以购买一套负扣税的现有住房，并使用该物业亏损来抵扣正向现金流物业产生的应税收入。”
“但那种购买多套产生税务亏损的现有住房，并用这些亏损抵扣劳动收入、减少所得税的时代，将成为过去。”
最后，如果你在周二晚7时30分之后任何时间签署了购房合同，你可以对该物业进行负扣税，但只能持续到，你猜对了，明年7月1日。
自管养老金基金持有人
工党表示，负扣税改革将覆盖个人、合伙企业、公司和大多数信托。不过，它豁免了广泛持有信托，例如管理型投资信托和养老金基金。
Betashares首席执行官维诺库尔（Alex Vynokur）说：“这是对许多澳洲人建立安全退休储备方式的一项根本性改变。”
这意味着自管养老金基金持有人仍将能够对其物业进行负扣税。Vincents Private Wealth董事格林（Paul Green）表示，这“肯定”会让更多年长澳洲人选择自管养老金基金。
他说：“对年长人士来说，把房地产资产放进养老金基金，同时在养老金基金外持有没有资本收益的资产，可能很适合他们，比如固定收益投资组合，或他们无意出售的股票。”
不过，养老金基金内负扣税物业不能抵扣工资收入。但格林指出，亏损可以抵扣优惠养老金供款所缴纳的15%税，以及基金内其它收益。
改革如何影响未来资本收益
简（Jane）于2022年7月1日以80万澳元购买一项资产。她于2032年7月1日以160万澳元出售该资产，年化回报率为7.2%。简使用澳洲税务局工具确定，该资产在政策开始时，也就是2027年7月1日，价值为113.1371万澳元。
根据过渡规则，简通过相加以下两项来计算其应税资本收益：
政策开始前获得的应税资本收益16.5685万澳元，等于33.1371万澳元总资本收益适用50%资本利得税折扣后所得；以及
政策开始后获得的应税收益31.9958万澳元，等于46.8629万澳元收益减去成本基础指数化后所得。
她的总应税资本收益为48.5643万澳元。这高于如果整体收益适用50%折扣时计算出的40万澳元。假设税率为47%，她的收益税额为22.8252万澳元，而使用50%折扣时为18.8万澳元。
如前所述，从购买日期到2027年7月1日期间累积的所有资本收益，仍可适用50%折扣。此后累积的任何收益，将根据你的税率、回报和持有资产期间的通胀率进行新的计算。
当你出售资产时，税务局将通过与通胀率比较，确定资产价值实际增长了多少。然后，你将就超过该金额的收益缴税。
不过，政府还引入了30%的基准税率，这意味着即使你计算出的税率低于该水平，也会被提高到30%。
领取某种收入支持款项的投资者，例如JobSeeker或老年养老金，将豁免于这一基准税率。
ETF提供商Betashares首席执行官维诺库尔批评这些改革，称其不公平地惩罚了那些冒险把钱用于投资的自筹资金退休人士。
他说：“一名边际税率为16%的退休投资者，出售长期持有的股票投资组合时，目前名义收益税率为8%，而根据已宣布改革，其指数化收益税率将达到30%。”
“这不是小调整。这是对许多量入为出并投资数十年、为安全退休建立储备的澳洲人所采用方式的一项根本性改变。”
现在该投哪里？
总体而言，财务顾问预计，这项改革将推动资金流入股票、债券和其它与市场挂钩的投资。在线交易平台Selfwealth投资策略主管威尔逊（Rob Wilson）表示，这些改革可能会导致投资者不再追逐高增长资产，因为这些资产可能产生更高资本利得税，而转向更稳定、能产生收益的资产。
他说：“在旧制度下，追求资本收益的成长型投资者拥有两项有意义的税收优势：
50%资本利得税折扣会将应税收益减半；
他们还可以选择在低收入年份出售资产，从而最大限度降低所缴税率。”
他说：“从2027年7月起，两者都将受到限制。”
William Buck财富主管蒙特菲奥雷（Scott Montefiore）表示，房地产投资者现在可能会把商业地产视为一种选择，同时也会考虑上市房地产投资信托。
他说：“在现阶段，商业地产似乎不受负扣税改革影响。鉴于其收益率以及负扣税能力，它很可能比住宅房屋和土地增值型物业更受青睐。”
来源：
https://www.smh.com.au/money/inv ... 0260513-p5zwa9.html
Dominic Powell
May 13, 2026 — 4:23pm |
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更新完毕。大阪奈良匆匆一游 - 奈良 (2015-1-6) 没有袖子的汗衫 
发表于 2026-5-14 07:27
发表于 2026-5-14 07:44
