税务新政下的影响和可能的市场反馈

爬山虎

市场共识，整体房价会跌，以扣税为主要目的的次新二手套房上市量在中期（1~18月）内会迅速上升， 导致销售价格承压。
投资类House的市场供应可能在短期内（1-6个月）迅速释放，把现金流比较差的负扣税投资人挤出市场，剩余的长期投资人会出现捂盘的行为。
NG取消， 正现金流策略的投资人没有根本性的影响，（未来可能开征的地产税才是对所有投资人的毁灭性打击）。
放到5-10年以上的长周期看，房价单边上涨趋势被打破，可能出现以跌为主，偶尔反弹的格局。这个政策可能坑了新进来的年轻买家，因为大部分人会上车就亏损，并持续亏损很多年的情况。从这个角度来看， 新政对年轻人来说是个大坑，虽然住上了房子，但是大半辈子都在为一个不断跌价的东西支付按揭（青春）。  

租赁市场需求保持不变，租金上涨也是市场预期，但是预期是否可以实现，还有赖于就业市场的稳定。未来澳洲的大部分市场，租售比会慢慢回归到5%租金回报线，可能是租金上涨结合房价下跌来慢慢再平衡。 以CHATSWOOD 为例子， 房子租售比目前在2.6%，未来变动空间是蛮大的。 2房UNIT 的租售比反而比较健康在4.1%, 考虑到STRATA等额外成本，未来可能会趋于5.5%~6%。


第一种，买旧房子翻新以后出货的生意模式会产生很大的冲击， 就算不亏损，利润也会被很大的挤压，CGT的额外缴纳对利润的压缩只是一个方面，房价的估值重心缓慢下行会让盈利变得更难。  
第二种，对于现金流紧张的年轻家庭，要小心负扣税消失（未来1年），叠加房产下跌（未来1~3年），叠加AI失业潮（2~10年）。 决定要出售就要快有点，一旦市场反应过来了，卖家越来越多，买家越来越少，售价可能损失。
第三种，现金流充足的投资人，如果愿意留在市场上， 中期房租的回报率会缓慢改善，但是长期的风险比如地产税等依旧存在。  
第四种，已经买了投资房，还有一定浮盈的，原本打算退休前卖房拿钱退休的就纠结了。这个我也没啥好建议，自己决定吧。  

新政对我影响有限，持有时间比较长了，都是正现金流了，暂时应该不会折腾了。  如果说还有什么想买的，就是HOBBY FARM或者土地超过4000平米的郊区地产， 希望未来几年价格也下跌到我可以负担的程度。


  

爬山虎

澳洲人的大部分财富实际来自地产，如果地产下跌，财富心理消失，旅游和购物类消费会缓慢萎缩， 这有点类似美国的股市效应，和澳洲不同的是，当股市上涨的时候，消费也会繁荣，进一步刺激消费类股票上涨，形成一个良性循环。

地产是个巨大的蓄水池，和股市的灵活变现不同，地产长期下行，对消费的压抑会是长期的。  如果房市需要10年时间调整到租售比5%的基准线，那么市场在这个期间给房屋持有者的会一直是负面的。  第三产业对澳洲的就业市场非常重要，如果消费不足，这个行业的就业也会被压缩，进入了一个负反馈循环。  



澳洲房价太高，本质是一是，供应不足，二是挣钱效应，导致的炒作。抛售潮过后，交易量会长期低迷，政府的印花税可能会下跌，整体税收是减少还是增加很难说。

供应不足，是政府应该下手的地方，比如提高建筑行业规范标准，然后在就业中心批准大量的高层建筑，引进国际劳工等。  可以拉动投资，甚至可以引进外国资金来参与建设，建设的过程本身会产生经济效应。 西区AUBUR是大悉尼的地理中心，目前市场上还有30几万的两房UNIT， 从这个角度讲，房价并不高，高价位的区域都靠近就业中心的交通枢纽，所以增加地铁的频率和高层供应，才是城市发展的需要。 外围再围绕医疗中心开发出来大量廉价的退休村（30万左右的单层新两房，已有模式，但是审批太少，导致价格虚高），提供税收优惠，就可以把老年人外引到蓝山，中央海岸等地。

挣钱效应同样重要，只有温和上升的地产，才有人投资，一个下跌预期巨大的市场会慢慢失去增量的动力，甚至存量流动性也可能变得缓慢。

eguan88

股市的CGT也砍了呀

wangwalter

down down down

Edwardzh

SB工党根本不懂经济

pinkswan

国际投资要缓慢撤离

澳元回62可期

asx200能不能看到7800

zyun8288

目前已经持有的二手房依然享受负扣税，再加上CGT利好15年以上长线投资房，削弱短线投机房收益。所以应该主要是短线投机房会涌出来，有多少真不好说，因为公寓类的投机市场已经多年走弱，到底还剩多少短线客啊？

反而是税改想鼓励长线投资新房，效果如何很难说。因为二手公寓投资房市场没那么吸引了。投资公寓越来越像帮政府做公益活动了。

fairy

CBA今天大跌就是个警钟，等哪天把澳洲经济治到ICU里你再想拖出来可不是那么容易的事，一旦资本撤离，靠穷人可以顶着澳洲的GDP跑吗，搞笑！这是要把澳洲朝衰退了推。

83447557

挺好， 杜绝炒房

caini12345

爬山虎 发表于 2026-5-13 09:31
澳洲人的大部分财富实际来自地产，如果地产下跌，财富心理消失，旅游和购物类消费会缓慢萎缩， 这有点类似 ...

地产泡沫的财富不是真财富 它把低收入人口的财富聚集到炒房者的手中花出去 没有给国家带来生产力带来多少提高

泡沫打掉 配合投资发展实业  才是出路

sarahlin

fairy 发表于 2026-5-13 10:40
CBA今天大跌就是个警钟，等哪天把澳洲经济治到ICU里你再想拖出来可不是那么容易的事，一旦资本撤离，靠穷人 ...

本来这次加息前后澳洲就已经实际衰退了，这次预算是直接把经济往萧条去了

爬山虎

caini12345 发表于 2026-5-13 10:59
地产泡沫的财富不是真财富 它把低收入人口的财富聚集到炒房者的手中花出去 没有给国家带来生产力带来多少 ...

从霍华德之后的澳洲政府都缺乏远见，错过了20年黄金时间。  未来的生产力盛宴，只有中美的事情，澳洲基本赶不上了，CSL COH这样的生物医疗巨头，以前靠着研发挣钱，未来都会受到AI的冲击，AI会从根本上颠覆掉大部分传统高科技行业。

国家的生产力，需要远见和长期的投入，中国是靠国家政策扶持，美国靠前沿科学家画饼股市买单来实现，澳洲没有这个架构和土壤。被地产政策挤出来的民间财富，估计很大部分跑美国股市去， 起码这是我目前能看到的聪明钱的共识。  


房价虚高，最好的办法是扩大供应，而不是把财富泡沫挤压掉，一个做大的蛋糕才符合大多数人的利益，当三层蛋糕变成了一个馒头，貌似低收入人口按比例多分了，但从总金额来看，实际是没有赢家的。

Hillwang

爬山虎 发表于 2026-5-13 11:14
从霍华德之后的澳洲政府都缺乏远见，错过了20年黄金时间。  未来的生产力盛宴，只有中美的事情，澳洲基本 ...

美国股市也要澳洲交税，对于国外代扣代缴的税款能不能拿回来还有一个复杂的计算过程

wxm611

caini12345 发表于 2026-5-13 10:59
地产泡沫的财富不是真财富 它把低收入人口的财富聚集到炒房者的手中花出去 没有给国家带来生产力带来多少 ...

为什么只盯着炒房者的利润呢？四大银行的股东们赚的盆满钵满，每年还有高分红拿，CGT改革，炒股的也被影响。总体来说，想用资本去赚钱，回报率越来越低了。

captainC

Edwardzh 发表于 2026-5-13 10:22
SB工党根本不懂经济

工人要是懂经济还能叫工人吗？

爬山虎

Hillwang 发表于 2026-5-13 11:24
美国股市也要澳洲交税，对于国外代扣代缴的税款能不能拿回来还有一个复杂的计算过程 ...

政府的职责有两层，第一是蛋糕做大，第二才是分配蛋糕。 首先得挣钱，然后才谈税收，税收是在获得利润后的再分配，现在的新政，会导致地产不挣钱，赔本的买卖肯定少人投资。

现在澳洲经济衰退的概率很大，股市未来挣钱的概率变小，钱肯定要往能带来利润的地方去，聪明钱投资美国是因为整个西方社会的Ai 未来都在美国。

xq052b

wxm611 发表于 2026-5-13 11:28
为什么只盯着炒房者的利润呢？四大银行的股东们赚的盆满钵满，每年还有高分红拿，CGT改革，炒股的也被影 ...

四大银行的股东离自己太远了

凭什么跟自己一样的打工仔，靠炒房发财了

ryanryan88

fairy 发表于 2026-5-13 10:40
CBA今天大跌就是个警钟，等哪天把澳洲经济治到ICU里你再想拖出来可不是那么容易的事，一旦资本撤离，靠穷人 ...

现在又涨回去了啊。

穷人脑子300克 有钱人的脑子吧（也是300克）但架不住有钱可以请脑子好的人帮忙出主意啊。
以前反而是长线持有，现在换了游戏规则，反而有可能来一波房租加租潮。 炒股也一样，以前可能还玩玩中长线，现在可能会有更多的波浪。赚一个亿的人是不会害怕交3000万税的。有钱人从来都不害怕花钱。

wxm611

xq052b 发表于 2026-5-13 12:01
四大银行的股东离自己太远了

凭什么跟自己一样的打工仔，靠炒房发财了 ...

我邻居老人家们都有很多CBA股票。另外炒房这个事是投资眼光，从古至今，财富都不是靠打工赚的，用脑子投资赚的肯定远多过 卖时间的打工。不管预算案怎么改，悉尼好地点的house肯定是继续涨的。抓住这个时机赶紧加入house房东的队伍吧

xq052b

wxm611 发表于 2026-5-13 12:27
我邻居老人家们都有很多CBA股票。另外炒房这个事是投资眼光，从古至今，财富都不是靠打工赚的，用脑子投 ...

脑袋决定屁股

merryau

不要误解啊，新房的NG和CGT不变吧？

che999

如果把房子卖了，定期存款收益5.5%，1百万就是6万

如果持有，租金减去持有成本（不考虑利息），一般只有3万

一年差3万，10年差30万

楼主怎么看，卖还是持有

merryau

大家都投资新房就是嘛。我买了地产开发商股票，等着dividend了

che999

我这里有个例子，其实指数化也不差：

假设房产2023 50万购入，2027 估值100万，2030 估值120万

2023 - 2027 增值50万，taxable gain 50万 x 50% x 47% = 11.75万 tax

2027 - 2030 三年总的cpi 14%，cost base 100万，index 后114万，taxable gain 6万 x 47% = 2.82万

如果按照旧的计算，2027 - 2030 ，增值20万，50% discount，20万 x 50% x 47% = 4.7万

Chipmunk22

che999 发表于 2026-5-13 12:55
如果把房子卖了，定期存款收益5.5%，1百万就是6万

如果持有，租金减去持有成本（不考虑利息），一般只有3 ...

利率是2022疫情以后通货膨胀飙升各种物流供应链乱套才上涨的，之前的十年之内都是3以下，很多人的房贷只有2点几甚至不到2都有，主要是货币超发所以房价也是疫情之前的十年左右涨起来的到了2017是房价的山顶。

abss

工党很可能因为第二次这个税种下台
没房子的喊声会积累的很大，但改变政策却会导致沉默的大多数投票，我甚至怀疑工党真的这么幼稚还是就是想下台。

fairy

abss 发表于 2026-5-13 13:31
工党很可能因为第二次这个税种下台
没房子的喊声会积累的很大，但改变政策却会导致沉默的大多数投票，我甚 ...

我也认为工党是找个理由想下台，澳洲经济搞不好，通胀下不了，赤字年年涨。福利压垮骆驼，还天天挨骂，脸皮厚的自己都不敢摸了，下台也不耽误他们拿退休金，这是以进为退策略。自己辞职多尴尬，是你们让我下来的，那我退休金领得舒服。

abss

fairy 发表于 2026-5-13 13:44
我也认为工党是找个理由想下台，澳洲经济搞不好，通胀下不了，赤字年年涨。福利压垮骆驼，还天天挨骂，脸 ...

可惜没有第三个政党，本来工党很谨慎的行为方式还以为他们能连任，这波操作这么着急，甚至不像自由党那样知道选不上故意留尾巴那种，我觉得真实意图就是觉得要暴雷先下了。

NonSense

che999 发表于 2026-5-13 14:20
我这里有个例子，其实指数化也不差：

假设房产2023 50万购入，2027 估值100万，2030 估值120万

哥，咱先不说2023到2027啥50万的房子能翻番

也不说cpi3年14%靠不靠谱

算的这是啥啊

che999

Chipmunk22 发表于 2026-5-13 13:23
利率是2022疫情以后通货膨胀飙升各种物流供应链乱套才上涨的，之前的十年之内都是3以下，很多人的房贷只 ...

所以能不能卖出存定期3年，5.2% 3年,然后等3到5年，房产大跌后买回来？