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[行情讨论] 税务新政下的影响和可能的市场反馈 [复制链接]

发表于 2026-5-13 09:30 |显示全部楼层
此文章由 爬山虎 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 爬山虎 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 爬山虎 于 2026-5-13 10:45 编辑

市场共识,整体房价会跌,以扣税为主要目的的次新二手套房上市量在中期(1~18月)内会迅速上升, 导致销售价格承压。
投资类House的市场供应可能在短期内(1-6个月)迅速释放,把现金流比较差的负扣税投资人挤出市场,剩余的长期投资人会出现捂盘的行为。
NG取消, 正现金流策略的投资人没有根本性的影响,(未来可能开征的地产税才是对所有投资人的毁灭性打击)。
放到5-10年以上的长周期看,房价单边上涨趋势被打破,可能出现以跌为主,偶尔反弹的格局。这个政策可能坑了新进来的年轻买家,因为大部分人会上车就亏损,并持续亏损很多年的情况。从这个角度来看, 新政对年轻人来说是个大坑,虽然住上了房子,但是大半辈子都在为一个不断跌价的东西支付按揭(青春)。  

租赁市场需求保持不变,租金上涨也是市场预期,但是预期是否可以实现,还有赖于就业市场的稳定。未来澳洲的大部分市场,租售比会慢慢回归到5%租金回报线,可能是租金上涨结合房价下跌来慢慢再平衡。 以CHATSWOOD 为例子, 房子租售比目前在2.6%,未来变动空间是蛮大的。 2房UNIT 的租售比反而比较健康在4.1%, 考虑到STRATA等额外成本,未来可能会趋于5.5%~6%。


第一种,买旧房子翻新以后出货的生意模式会产生很大的冲击, 就算不亏损,利润也会被很大的挤压,CGT的额外缴纳对利润的压缩只是一个方面,房价的估值重心缓慢下行会让盈利变得更难。  
第二种,对于现金流紧张的年轻家庭,要小心负扣税消失(未来1年),叠加房产下跌(未来1~3年),叠加AI失业潮(2~10年)。 决定要出售就要快有点,一旦市场反应过来了,卖家越来越多,买家越来越少,售价可能损失。
第三种,现金流充足的投资人,如果愿意留在市场上, 中期房租的回报率会缓慢改善,但是长期的风险比如地产税等依旧存在。  
第四种,已经买了投资房,还有一定浮盈的,原本打算退休前卖房拿钱退休的就纠结了。这个我也没啥好建议,自己决定吧。  

新政对我影响有限,持有时间比较长了,都是正现金流了,暂时应该不会折腾了。  如果说还有什么想买的,就是HOBBY FARM或者土地超过4000平米的郊区地产, 希望未来几年价格也下跌到我可以负担的程度。


  


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别人眼中的你,不是真的你。你眼中的自己,也不是真的你。你眼中的别人,才是真正的你。
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发表于 2026-5-13 09:31 |显示全部楼层
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本帖最后由 爬山虎 于 2026-5-13 11:01 编辑

澳洲人的大部分财富实际来自地产,如果地产下跌,财富心理消失,旅游和购物类消费会缓慢萎缩, 这有点类似美国的股市效应,和澳洲不同的是,当股市上涨的时候,消费也会繁荣,进一步刺激消费类股票上涨,形成一个良性循环。

地产是个巨大的蓄水池,和股市的灵活变现不同,地产长期下行,对消费的压抑会是长期的。  如果房市需要10年时间调整到租售比5%的基准线,那么市场在这个期间给房屋持有者的会一直是负面的。  第三产业对澳洲的就业市场非常重要,如果消费不足,这个行业的就业也会被压缩,进入了一个负反馈循环。  



澳洲房价太高,本质是一是,供应不足,二是挣钱效应,导致的炒作。抛售潮过后,交易量会长期低迷,政府的印花税可能会下跌,整体税收是减少还是增加很难说。

供应不足,是政府应该下手的地方,比如提高建筑行业规范标准,然后在就业中心批准大量的高层建筑,引进国际劳工等。  可以拉动投资,甚至可以引进外国资金来参与建设,建设的过程本身会产生经济效应。 西区AUBUR是大悉尼的地理中心,目前市场上还有30几万的两房UNIT, 从这个角度讲,房价并不高,高价位的区域都靠近就业中心的交通枢纽,所以增加地铁的频率和高层供应,才是城市发展的需要。 外围再围绕医疗中心开发出来大量廉价的退休村(30万左右的单层新两房,已有模式,但是审批太少,导致价格虚高),提供税收优惠,就可以把老年人外引到蓝山,中央海岸等地。

挣钱效应同样重要,只有温和上升的地产,才有人投资,一个下跌预期巨大的市场会慢慢失去增量的动力,甚至存量流动性也可能变得缓慢。

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别人眼中的你,不是真的你。你眼中的自己,也不是真的你。你眼中的别人,才是真正的你。

发表于 2026-5-13 10:09 |显示全部楼层
此文章由 eguan88 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 eguan88 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
股市的CGT也砍了呀

发表于 2026-5-13 10:11 |显示全部楼层
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down down down

发表于 2026-5-13 10:22 来自手机 |显示全部楼层
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SB工党根本不懂经济

发表于 2026-5-13 10:23 |显示全部楼层
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国际投资要缓慢撤离

澳元回62可期

asx200能不能看到7800
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发表于 2026-5-13 10:34 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 zyun8288 于 2026-5-13 10:38 编辑

目前已经持有的二手房依然享受负扣税,再加上CGT利好15年以上长线投资房,削弱短线投机房收益。所以应该主要是短线投机房会涌出来,有多少真不好说,因为公寓类的投机市场已经多年走弱,到底还剩多少短线客啊?

反而是税改想鼓励长线投资新房,效果如何很难说。因为二手公寓投资房市场没那么吸引了。投资公寓越来越像帮政府做公益活动了。

发表于 2026-5-13 10:40 |显示全部楼层
此文章由 fairy 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 fairy 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
CBA今天大跌就是个警钟,等哪天把澳洲经济治到ICU里你再想拖出来可不是那么容易的事,一旦资本撤离,靠穷人可以顶着澳洲的GDP跑吗,搞笑!这是要把澳洲朝衰退了推。

发表于 2026-5-13 10:44 |显示全部楼层
此文章由 83447557 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 83447557 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
挺好, 杜绝炒房

发表于 2026-5-13 10:59 |显示全部楼层
此文章由 caini12345 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 caini12345 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
爬山虎 发表于 2026-5-13 09:31
澳洲人的大部分财富实际来自地产,如果地产下跌,财富心理消失,旅游和购物类消费会缓慢萎缩, 这有点类似 ...

地产泡沫的财富不是真财富 它把低收入人口的财富聚集到炒房者的手中花出去 没有给国家带来生产力带来多少提高

泡沫打掉 配合投资发展实业  才是出路

发表于 2026-5-13 11:02 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 sarahlin 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 sarahlin 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
fairy 发表于 2026-5-13 10:40
CBA今天大跌就是个警钟,等哪天把澳洲经济治到ICU里你再想拖出来可不是那么容易的事,一旦资本撤离,靠穷人 ...

本来这次加息前后澳洲就已经实际衰退了,这次预算是直接把经济往萧条去了
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发表于 2026-5-13 11:14 |显示全部楼层
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caini12345 发表于 2026-5-13 10:59
地产泡沫的财富不是真财富 它把低收入人口的财富聚集到炒房者的手中花出去 没有给国家带来生产力带来多少 ...

从霍华德之后的澳洲政府都缺乏远见,错过了20年黄金时间。  未来的生产力盛宴,只有中美的事情,澳洲基本赶不上了,CSL COH这样的生物医疗巨头,以前靠着研发挣钱,未来都会受到AI的冲击,AI会从根本上颠覆掉大部分传统高科技行业。

国家的生产力,需要远见和长期的投入,中国是靠国家政策扶持,美国靠前沿科学家画饼股市买单来实现,澳洲没有这个架构和土壤。被地产政策挤出来的民间财富,估计很大部分跑美国股市去, 起码这是我目前能看到的聪明钱的共识。  


房价虚高,最好的办法是扩大供应,而不是把财富泡沫挤压掉,一个做大的蛋糕才符合大多数人的利益,当三层蛋糕变成了一个馒头,貌似低收入人口按比例多分了,但从总金额来看,实际是没有赢家的。
别人眼中的你,不是真的你。你眼中的自己,也不是真的你。你眼中的别人,才是真正的你。

发表于 2026-5-13 11:24 |显示全部楼层
此文章由 Hillwang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Hillwang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
爬山虎 发表于 2026-5-13 11:14
从霍华德之后的澳洲政府都缺乏远见,错过了20年黄金时间。  未来的生产力盛宴,只有中美的事情,澳洲基本 ...

美国股市也要澳洲交税,对于国外代扣代缴的税款能不能拿回来还有一个复杂的计算过程

发表于 2026-5-13 11:28 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 wxm611 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 wxm611 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
caini12345 发表于 2026-5-13 10:59
地产泡沫的财富不是真财富 它把低收入人口的财富聚集到炒房者的手中花出去 没有给国家带来生产力带来多少 ...

为什么只盯着炒房者的利润呢?四大银行的股东们赚的盆满钵满,每年还有高分红拿,CGT改革,炒股的也被影响。总体来说,想用资本去赚钱,回报率越来越低了。

发表于 2026-5-13 11:37 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 captainC 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 captainC 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Edwardzh 发表于 2026-5-13 10:22
SB工党根本不懂经济

工人要是懂经济还能叫工人吗?

发表于 2026-5-13 11:54 |显示全部楼层
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Hillwang 发表于 2026-5-13 11:24
美国股市也要澳洲交税,对于国外代扣代缴的税款能不能拿回来还有一个复杂的计算过程 ...

政府的职责有两层,第一是蛋糕做大,第二才是分配蛋糕。 首先得挣钱,然后才谈税收,税收是在获得利润后的再分配,现在的新政,会导致地产不挣钱,赔本的买卖肯定少人投资。

现在澳洲经济衰退的概率很大,股市未来挣钱的概率变小,钱肯定要往能带来利润的地方去,聪明钱投资美国是因为整个西方社会的Ai 未来都在美国。
别人眼中的你,不是真的你。你眼中的自己,也不是真的你。你眼中的别人,才是真正的你。
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发表于 2026-5-13 12:01 |显示全部楼层
此文章由 xq052b 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xq052b 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
wxm611 发表于 2026-5-13 11:28
为什么只盯着炒房者的利润呢?四大银行的股东们赚的盆满钵满,每年还有高分红拿,CGT改革,炒股的也被影 ...

四大银行的股东离自己太远了

凭什么跟自己一样的打工仔,靠炒房发财了
"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2026-5-13 12:10 |显示全部楼层
此文章由 ryanryan88 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 ryanryan88 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
fairy 发表于 2026-5-13 10:40
CBA今天大跌就是个警钟,等哪天把澳洲经济治到ICU里你再想拖出来可不是那么容易的事,一旦资本撤离,靠穷人 ...

现在又涨回去了啊。

穷人脑子300克 有钱人的脑子吧(也是300克)但架不住有钱可以请脑子好的人帮忙出主意啊。
以前反而是长线持有,现在换了游戏规则,反而有可能来一波房租加租潮。 炒股也一样,以前可能还玩玩中长线,现在可能会有更多的波浪。赚一个亿的人是不会害怕交3000万税的。有钱人从来都不害怕花钱。

发表于 2026-5-13 12:27 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 wxm611 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 wxm611 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
xq052b 发表于 2026-5-13 12:01
四大银行的股东离自己太远了

凭什么跟自己一样的打工仔,靠炒房发财了 ...

我邻居老人家们都有很多CBA股票。另外炒房这个事是投资眼光,从古至今,财富都不是靠打工赚的,用脑子投资赚的肯定远多过 卖时间的打工。不管预算案怎么改,悉尼好地点的house肯定是继续涨的。抓住这个时机赶紧加入house房东的队伍吧

发表于 2026-5-13 12:46 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 xq052b 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 xq052b 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
wxm611 发表于 2026-5-13 12:27
我邻居老人家们都有很多CBA股票。另外炒房这个事是投资眼光,从古至今,财富都不是靠打工赚的,用脑子投 ...

脑袋决定屁股
"Free speech is meaningless unless you allow people you don't like to say things you don't like. "

By Elon Musk

发表于 2026-5-13 12:54 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 merryau 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 merryau 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
不要误解啊,新房的NG和CGT不变吧?
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发表于 2026-5-13 12:55 |显示全部楼层
此文章由 che999 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 che999 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
如果把房子卖了,定期存款收益5.5%,1百万就是6万

如果持有,租金减去持有成本(不考虑利息),一般只有3万

一年差3万,10年差30万

楼主怎么看,卖还是持有

发表于 2026-5-13 12:55 来自手机 |显示全部楼层
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大家都投资新房就是嘛。我买了地产开发商股票,等着dividend了

发表于 2026-5-13 13:20 |显示全部楼层
此文章由 che999 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 che999 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
我这里有个例子,其实指数化也不差:

假设房产2023 50万购入,2027 估值100万,2030 估值120万

2023 - 2027 增值50万,taxable gain 50万 x 50% x 47% = 11.75万 tax

2027 - 2030 三年总的cpi 14%,cost base 100万,index 后114万,taxable gain 6万 x 47% = 2.82万

如果按照旧的计算,2027 - 2030 ,增值20万,50% discount,20万 x 50% x 47% = 4.7万

发表于 2026-5-13 13:23 |显示全部楼层
此文章由 Chipmunk22 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Chipmunk22 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
che999 发表于 2026-5-13 12:55
如果把房子卖了,定期存款收益5.5%,1百万就是6万

如果持有,租金减去持有成本(不考虑利息),一般只有3 ...

利率是2022疫情以后通货膨胀飙升各种物流供应链乱套才上涨的,之前的十年之内都是3以下,很多人的房贷只有2点几甚至不到2都有,主要是货币超发所以房价也是疫情之前的十年左右涨起来的到了2017是房价的山顶。

发表于 2026-5-13 13:31 |显示全部楼层
此文章由 abss 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 abss 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
工党很可能因为第二次这个税种下台
没房子的喊声会积累的很大,但改变政策却会导致沉默的大多数投票,我甚至怀疑工党真的这么幼稚还是就是想下台。
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发表于 2026-5-13 13:44 |显示全部楼层
此文章由 fairy 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 fairy 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
abss 发表于 2026-5-13 13:31
工党很可能因为第二次这个税种下台
没房子的喊声会积累的很大,但改变政策却会导致沉默的大多数投票,我甚 ...

我也认为工党是找个理由想下台,澳洲经济搞不好,通胀下不了,赤字年年涨。福利压垮骆驼,还天天挨骂,脸皮厚的自己都不敢摸了,下台也不耽误他们拿退休金,这是以进为退策略。自己辞职多尴尬,是你们让我下来的,那我退休金领得舒服。

发表于 2026-5-13 13:48 |显示全部楼层
此文章由 abss 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 abss 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
fairy 发表于 2026-5-13 13:44
我也认为工党是找个理由想下台,澳洲经济搞不好,通胀下不了,赤字年年涨。福利压垮骆驼,还天天挨骂,脸 ...

可惜没有第三个政党,本来工党很谨慎的行为方式还以为他们能连任,这波操作这么着急,甚至不像自由党那样知道选不上故意留尾巴那种,我觉得真实意图就是觉得要暴雷先下了。

发表于 2026-5-13 13:49 |显示全部楼层
此文章由 NonSense 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 NonSense 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
che999 发表于 2026-5-13 14:20
我这里有个例子,其实指数化也不差:

假设房产2023 50万购入,2027 估值100万,2030 估值120万

哥,咱先不说2023到2027啥50万的房子能翻番

也不说cpi3年14%靠不靠谱

算的这是啥啊

发表于 2026-5-13 13:52 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 che999 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 che999 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
Chipmunk22 发表于 2026-5-13 13:23
利率是2022疫情以后通货膨胀飙升各种物流供应链乱套才上涨的,之前的十年之内都是3以下,很多人的房贷只 ...

所以能不能卖出存定期3年,5.2% 3年,然后等3到5年,房产大跌后买回来?

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