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SMH：婴儿潮一代房东：这些图表显示60岁以上人群如何掌控澳洲房子租赁市场
过去二十年里，年长且更富裕的澳洲人持有的出租房数量最多增加了1500%，而年轻人则被挤出了投资市场。
随着政府的高级部长们准备在未来几天敲定5月12日预算案中的关键税改内容，包括改革资本利得税优惠和负扣税，本报可以披露一组惊人数据。
这些数据显示，投资性租赁市场已经成为60多岁和70多岁人群的领地。
澳洲税务局数据显示，1999至2000财年，也就是霍华德政府推出资本利得税改革的那一年，全国有近120万名房东。批评人士认为，那项改革鼓励了投机性房地产投资。
在这群人中，约17万人年龄超过60岁，10.92万人年龄低于30岁。
但到了2022至2023财年，也就是目前可获得的最新数据，这一情况已经发生巨大变化。60岁以上人群如今占所有房东的27%，持有近61万套房产。30岁以下人群持有的房产数量则降至9.5万套。
本世纪初，大多数30岁以下人群，也就是约8.4万人，持有一套投资房，而60岁以上人群持有一套投资房的人数为12.2万人。
二十年后，30岁以下人群持有出租房的数量下降了13%。60岁以上人群则增长了233%。至于拥有6套或更多房产的情况，60岁以上人群增加了400%。
这一时期也正好伴随着房价飙升。悉尼独立屋中位价上涨了四倍，达到150万澳元；墨尔本则上涨260%，达到90万澳元。两座城市的平均房贷几乎增加了两倍，使收入较低的年轻买家被挤出市场。
按收入来看，过去20年里，澳洲庞大房东群体中也出现了同样巨大的变化。
1999至2000财年，应税收入在10万至50万澳元之间的人持有的出租房不到总数的5%。二十年后，他们持有的比例超过37%。
应税收入超过50万澳元的澳洲人占总人口不到0.3%，但他们持有全部房产的1.5%。
自1999至2000财年以来，拥有至少6套出租房的超级富裕人群数量增加了1529%。
相比之下，收入在5万至10万澳元之间、拥有至少6套房产的人数增加了199%。
Curtin University住房与房地产专家维福尔J（Rachel ViforJ）表示，政府有一系列选项可以改革负扣税。负扣税允许房地产投资者通过申报出租房亏损来降低其整体应税收入。
她说，政府可以限制一个人可进行负扣税的房产数量，将税收优惠限制在新建住房上，或对投资者可从房产中申报抵扣的金额设置上限。
维福尔J表示，当前税制给年长者和高收入人群带来了巨大的税收优势，使他们能够出价超过潜在首次置业者，从而推高整个房地产市场的价格。
她说：“做点什么总比什么都不做好。”
“你会预期年长者在住房中积累更多财富。他们进入市场时间更长，所以他们与年轻一代之间总会存在差距。问题在于，这种差距正在扩大。”
反对修改负扣税的人认为，在20世纪80年代霍克政府实际上取消这一税务申报的两年期间，租金一度飙升多达30%。
但维福尔J表示，只有悉尼和珀斯这两个市场出现租金上涨。墨尔本和布里斯班的租金通胀实际上有所缓和，其它首府城市则保持稳定。
长期批评负扣税的独立经济学家埃斯莱克（Saul Eslake）表示，仅仅修改资本利得税优惠就会影响房地产市场。
他说：“即便只是降低资本利得税折扣，或恢复到1999年前的资本利得税制度，这似乎正在计划之中，也会降低负扣税对那些寻求减税者的吸引力。”
在她的税务白皮书中，独立议员斯彭德（Allegra Spender）支持一种制度，将出租房扣除项目隔离起来，使其只能用于抵扣该房产产生的收入，而不能用于抵扣工资和薪金。
独立议员斯彭德主张修改负扣税，限制投资者用出租房亏损抵扣其全部收入的能力。
斯彭德估计，这项改革最终每年最多可增加一百亿澳元额外收入，随后可用于降低个人所得税税率。
她表示，这项改革将降低投资非生产性资产的激励，略微降低房价，并减少代际不平等。
澳洲联邦银行经济学家伊曼（Luke Yeaman）和奥特利（Harry Ottley）估计，一套住房税改革方案如果包括恢复到1999年前的资本利得税制度，并取消新投资的负扣税，将在四年内带来约20亿澳元收入，在十年内带来250亿至300亿澳元收入。
周四，财长查默斯暗示，资本利得税和负扣税改革不会对已经持有资产的人造成不利影响，同时淡化了住房改革会带来收入激增的说法。
他在与澳洲联邦银行的一档播客中表示，认为政府收入会如此大规模且立即增加的说法并不正确。
他说，如果政府作出任何改革，将考虑投资者过去已经作出的决定，这表明可能会为持有现有资产的人设置过渡安排。
他说：“在不讨论政策假设的情况下，你要努力做的是确保我们承认人们过去已经作出的决定。”
查默斯告诉七号电视台，围绕住房的所有改革，目标都是帮助年轻人在房地产市场中获得一个“立足点”。
他说，增加供应仍然是帮助年轻人的最佳方式。
他说：“我认为，我们很多人都非常担心，随着时间推移，能够买下自己住房的年轻人越来越少。因此，住房供应才是关键。”
查默斯在2022年的首份预算案中承诺，到2029年中建成100万套住房。该承诺后来提高到120万套住房。
但国家住房供应与可负担性委员会的数据显示，按照目前进度，政府只能在截止日期前建成98万套房产。这比去年估计多出4.2万套，但仍比120万套目标少20多万套。
但该委员会警告称，伊朗战争增加了住房供应前景的不确定性，油价上涨正在给整个建筑行业带来更大压力。
反对党住房事务发言人布拉格（Andrew Bragg）表示，政府不应把住房短缺归咎于战争，而应采取更多行动促进住房建设。
他说：“我们需要一个与住房供应危机相匹配的严肃政策回应。这个回应应当削减住房税，让建房变得容易得多、更便宜，削减红色建筑繁文缛节，削减绿色审批繁文缛节，并释放私人投资。”
“我们需要通过建设摆脱住房供应危机。推卸责任帮不了澳洲。”
来源：
https://www.smh.com.au/politics/ ... 0260430-p5zse2.html
Shane Wright
April 30, 2026 — 3:45pm |
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用照片记录的宝宝聚会—墨尔本10月18日,认领照片已经开始发送了一楼有更新！ (2008-10-18) xingbu 
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