房产投资需谨慎

分享一个投资失败的案例

坐标墨尔本

2014年购入大地破房
价格45万

现在还在出租
基本租金刚刚够贷款和各种其他费用
现在房子如果卖的话也就80-90万的样子
毕竟是个3房

投资真的需要谨慎谨慎

12年翻倍了还叫失败，一定要一夜暴富才算成功？

咔嚓：
分享一个投资失败的案例

坐标墨尔本

2014年购入大地破房
价格45万

现在还在出租
基本租金刚刚够贷款和各种其他费用
现在房子如果卖的话也就80-90万的样子
毕竟是个3房

投资真的需要谨慎谨慎

moonhope

我朋友40w买了公寓，基本租金刚刚够贷款和各种其他费用，现在估价45w。

司马鹿鹿

还行吧

wuxiaoq

这不是赚了40万？

JhYu

这个投资不错啊

红泥小火炉

匿名者 发表于 2026-2-27 18:14
12年翻倍了还叫失败，一定要一夜暴富才算成功？

因为45万存银行长期定期存款，12年都该60万了。
还不用像卖投资房时一次性交近40%的CGT，又不操心打理，每年一点利息交不了多少税。而如果放进升级自住房里，这升值都不用交税。

usydkevin

红泥小火炉 发表于 2026-2-27 21:51
因为45万存银行长期定期存款，12年都该60万了。
还不用像卖投资房时一次性交近40%的CGT，又不操心打理， ...

房产投资有杠杆， 自己出45万的20%即可， 加上费用10多万， 其他贷款。所以回报率比存款会好很多。

红泥小火炉

usydkevin 发表于 2026-2-27 22:25
房产投资有杠杆， 自己出45万的20%即可， 加上费用10多万， 其他贷款。所以回报率比存款会好很多。 ...

存款肯定是回报最低的“投资”了，所以相应的也风险最低。
我是把买和养投资房的钱，跟放在升级自住房来对比的。投资房升值的时候，自住房也升值的，还不用交税。虽然没有投资房的租金收入，但45万的房子租金收入一年能有2万多最多了吧，而且还要交税，还要操心。
我是这么理解的。

天涯浪客

红泥小火炉 发表于 2026-2-27 21:36
存款肯定是回报最低的“投资”了，所以相应的也风险最低。
我是把买和养投资房的钱，跟放在升级自住房来 ...

两个计算有问题，第一，升值税交40％是什么意思？升值的钱不是50％减免，50％入税吗？其实也没用多少钱。第二，租金随着年头增加也会涨，如果以房子买入价计算，回报率会越来越高。银行存款不会吧？

yn0521

都已经自己养活自己了还叫失败？现在刚买入的投资房就没有正现金流，起码要持有个三五年才有可能翻正

红泥小火炉

天涯浪客 发表于 2026-2-28 04:06
两个计算有问题，第一，升值税交40％是什么意思？升值的钱不是50％减免，50％入税吗？其实也没用多少钱。 ...

所以我说了是在跟自住房升值做比较啊

天涯浪客

红泥小火炉 发表于 2026-2-28 06:30
所以我说了是在跟自住房升值做比较啊

自主房只能有一套，没办法分散投资，也没办法通过租金加大规模，万一选错了没怎么涨呢？

tomou

红泥小火炉 发表于 2026-2-27 21:51
因为45万存银行长期定期存款，12年都该60万了。
还不用像卖投资房时一次性交近40%的CGT，又不操心打理， ...

12年前你应该不是全款买的 可能只有不足十万 这十万存银行12年后也不会太多 你不能想当然十二年前你有四十五万存银行

逆风而上

这个回报已经很好了。 尤其是在墨尔本。

zhuzhu007

没看出来哪里失败啊，楼主可否现身给解释一下呢？是因为房贷还没有还完吗？

红泥小火炉

tomou 发表于 2026-2-28 09:51
12年前你应该不是全款买的 可能只有不足十万 这十万存银行12年后也不会太多 你不能想当然十二年前你有四 ...

大概算一下啊。楼主说的是当年45万成交的，现在值八九十万。假设90万。也就是12年翻倍。
当年45万假设首付20%的话，加上税和杂费，大概投入11万。贷款36万。
先算CGT。售价90万，减去成本价45万，减去购房时印花税律师费2万，减去卖房时中介费律师费1.5万，毛利41.5。50%纳税，20.75万乘边际税率40%（其实年总收入19万以上都45%了），税8.3万。
那到手90万，减掉贷款36万，减卖房中介费律师费1.5万，税前52.5。再减8.3万的税。税后44.2万。
减去当初投入的11万，净收益33.2万。看起来不错。

其中如果12年来报过折旧，卖房时这部分抵扣掉的金额要加回到你的税前利润里。但对于45万的小房子应该不会有很多钱。

方案B是如果12年前这11万用来升级自住房，那就是增加45万的购房预算。也就是如果当时本来住的是50万的房子，12年前就可以换成95万的房子。
假设基于同样的12年翻倍的增长假设（这个假设在后面解释），也就是12年前95万的房子，80%贷款，现在190万卖掉。
95万的房子初始投资含首付大概23.3万，银行贷款76万。12年后卖190万，减去中介费律师费等3.8万，减去假设一分没还过的贷款76万，没有CGT，到手110.2万。对比初始投入23.3万，净收益86.9万。明显收益率更高。

方案B唯一的问题就是这12年能不能支撑房贷，因为自住房房贷没有租金收入。但投资房初始虽然有租金收入，往往很难抵消多养一套房多出来的各种费用，更高的利息等等，而且租金也是要交税的。

而且方案B让这12年都能住在更舒服的房子里。

可能有人会说那万一自住房不升值怎么办。可那万一投资房不升值怎么办？不是赔的更多？而如果一次性投入自住房，通常都会选好区好房，这样的房产本身抗跌能力升值能力就比地处偏僻或者房况一般的小投资房强。所以如果小投资房能翻倍，同期好自住房往往是会升值更多的。
投资中所谓的分散风险，是要看门槛的。买股票时买一支股票和买十支股票，开户费用没什么差别；但房产是不一样的，印花税，管理三套房产的成本也是三倍，投资房房贷利率都比自住房高，最终CGT又是一大块，这些成本导致投资房增值幅度必须远超自住房才能弥补。

所以对于咱们这样挣普通工资的老百姓，只要养得起自住房房贷，还是升级自住房比投资几套小房来得划算。澳洲这样的税务环境贷款政策，就是不鼓励靠炒投资房来发家致富的意思。

只有三种人适合靠大量买各种各样的投资房（比如跨州甚至跨国购房）来抗风险和致富：
1.极端高薪的打工族，投资房负扣税缓解每年的税务压力；
2.现金流非常充裕的生意人，闲钱买大地破房来炒地皮甚至亲自做小规模开发；
3.职业投资人


只能买一两套普通投资房的普通人，真不如守住优质自住房来得实惠。但这其实也是政府保护老百姓住房的方式。


打这么长累死我了….

烦鸟

红泥小火炉 发表于 2026-2-28 12:10
大概算一下啊。楼主说的是当年45万成交的，现在值八九十万。假设90万。也就是12年翻倍。
当年45万假设首 ...

贷款不用付利息的吗？11万存银行也会产生利息，而且还是利滚利。

天涯浪客

红泥小火炉 发表于 2026-2-28 11:10
大概算一下啊。楼主说的是当年45万成交的，现在值八九十万。假设90万。也就是12年翻倍。
当年45万假设首 ...

好区好房只能说自己住着舒服，不能说明增值潜力大。这个道理很简单吧？站在升值潜力上看，大地破屋大概率比大地豪宅升值更好，这个没问题吧？

eurekana

楼主我在ferntree gully区看到好多15年40几万买的房子
现在都能租500+
感觉能够自己养自己啊

逆风而上

天涯浪客 发表于 2026-3-1 01:30
好区好房只能说自己住着舒服，不能说明增值潜力大。这个道理很简单吧？站在升值潜力上看，大地破屋大概率 ...

有很大问题。 墨尔本大地破房17到现在几乎没动过。8年多了。 估计第九年也不会有太大变化。 动的都是17年前不涨的区。 这个潜力不是永恒的。 事实上澳洲所有州每隔一段时间都会有这么一个时间段会让你感觉房产是最糟糕的投资。 也都会有那么一段时间会让你感觉不投资房子就是最傻的X， 投了房子的人都觉得自己很厉害 是什么投资大拿，有什么投资路线 可以指点江山 等等。 其实什么都不是 其实都是屁民韭菜而已。 只是每批人的时间没到而已。

天涯浪客

逆风而上 发表于 2026-3-1 19:19
有很大问题。 墨尔本大地破房17到现在几乎没动过。8年多了。 估计第九年也不会有太大变化。 动的都是17年 ...

你没明白我说的是什么，我说的是比较。

按照你说的大地破屋8年不涨，同区的大地豪宅爆涨了？你是不是受啥刺激了？？？

zhangwei7461

45w 贷款 也就是本金也就15w 左右。
现在卖85w。  
扣掉贷款30w  剩下大概50w左右。   12年15w变50w 赚了大概300%。

zhangwei7461

45w 贷款 也就是本金也就15w 左右。
现在卖85w。  
扣掉贷款30w  剩下大概50w左右。   12年15w变50w 赚了大概300%。

小白猪猪

你当年也就花了20%首付，不到10万澳元。
现在卖掉赚40万，12年翻4倍，够可以了吧？！还不满足？

楼主当年应该买10套这样的房子，现在就赚4M了吧！

楼主当年应该去悉尼布里斯班卖房子，买几套45万的，现在可以财富自由了。

xq052b

红泥小火炉 发表于 2026-2-28 12:10
大概算一下啊。楼主说的是当年45万成交的，现在值八九十万。假设90万。也就是12年翻倍。
当年45万假设首 ...

问题在于自住房的利息要100%自己支付啊

我相信大部分人的自住房，都差不多是他们的现金流的极限了，没办法再提高贷款了

而投资房是租客承担了一部分利息

这是最大的差别

逆风而上

天涯浪客 发表于 2026-3-1 20:25
你没明白我说的是什么，我说的是比较。

按照你说的大地破屋8年不涨，同区的大地豪宅爆涨了？你是不是受 ...

没有受刺激。说事实而已。 回答你的问题 是的同地区的好房子， ”爆”涨了. 这个爆是相对的。 因为疫情之后 是房子由于通胀后变的有价值了。 而地作为具有经融炒作属性的资产在高息和不良政策的环境下阴跌。 这就是现实。

hellochina

xq052b 发表于 2026-3-1 22:26
问题在于自住房的利息要100%自己支付啊

我相信大部分人的自住房，都差不多是他们的现金流的极限了，没办 ...

你怎么就想不清楚呢，自住房你确实付了利息没有收到租金，但自住房不管是你自住还是给你父母住，住在里面的人是不是省了去别处租房的租金？不然为了多拿一份租金睡大街去吗？你过去那么多年既解决了自己和父母的居住问题还顺带赚了钱，怎么还嫌不够，那就只能说一句人心不足了

flyinfree

hellochina 发表于 2026-3-2 01:19
你怎么就想不清楚呢，自住房你确实付了利息没有收到租金，但自住房不管是你自住还是给你父母住，住在里面 ...

他这里应该是用资金全砸自住房和同样资金分成一套自住一套投资来比。。。。。