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澳洲金融时报：你的银行是否在你的房贷上收取37.68万澳元的“忠诚税”？
新的研究显示，即使你现在拿到的利率看起来还不错，只要在25年的贷款期内重新谈判，也可能省下一笔六位数的费用。
我们都听过“忠诚税”这个说法，本质上就是你买完东西后，不再货比三家的代价，但不去重新谈判房贷的高成本，或许会让你大吃一惊。
如果有人在2022年4月（澳洲央行开始加息前一个月）办理房贷，起始利率是2.86%。假设此后利率随RBA现金利率的起落一起调整，那么现在他要支付的利率是6.36%。
与之相比，RBA目前估计人们实际支付的平均利率为5.53%；而在大约33家银行里，部分报价低至5.25%或更低。两者之间的差距在0.83%到1.11%之间。
这个差距听起来不大，但金融比较机构Canstar按一百万澳元贷款测算发现，若转到5.25%的利率，潜在收益可达37.68万澳元，且能把还款时间缩短5年3个月。
要得到这些数字，需要假设再降息0.25个百分点，且借款人在余下贷款期限里，继续按6.36%时的月供6,665澳元来还款。
当然，位于莫斯曼的按揭经纪公司Aussie Home Loans的贷款经纪人哈蒙德（Tracey Hammond）表示，来找她重新谈条件的人，很少有人实际付那么高的利率。
哈蒙德说：“我很少见到利率超过‘6字头’的”。
“客户大致分两类。一类来找我时……他们已经拿到5.29%。他们很积极。一年四次想把利率压到最低。我只能说，‘我给不出更低了’。
“另一类就是我现在这位客户。她的利率是8.59%，我差点从椅子上摔下去……我说，‘你为什么要付这么高？’……所以我觉得要么在一个极端，要么在另一个极端。”
但即便只把当前平均利率5.53%降到最优的5.25%，在上述相同条件与贷款额度下，重新谈判仍可节省142,708澳元。
Canstar数据洞察总监廷德尔（Sally Tindall）说：“这归根结底取决于你对房贷的关注度，取决于你有没有打电话给你的银行。”
如果自今年2月RBA转入降息周期以来，你一直“躺平”跟着降息的浪潮走，那要注意，这波浪潮现在正要收尾。
RBA在上周会议上将现金利率按兵不动，维持在3.6%。四大行之中，只有西太平洋银行预计今年还会再降一次息。
事实上，澳洲国民银行、澳新银行以及联邦银行预测，这轮周期里官方只会再降一次，把现金利率落在3.35%。所以，随着利率开始停滞，现在也许是你“动起来”的时候了。
如何谈下利率？
廷德尔说，这并不意味着你的银行会主动给你更低的利率。你需要先做功课，看看其他银行在做什么报价；必要时还可以找按揭经纪人帮忙。
不过，有个信息或许能给你信心。廷德尔说，自加息开始以来，目前大约500万笔未结清贷款中，已经有超过100万笔完成了重新谈判。
哈蒙德说：“银行对外公布的利率通常更高一点，但只要我们提交‘定价申请’，往往能拿到更好的报价。不过也有些银行，比如麦格理银行，他们‘所见即所得’，公布多少就给多少。”
廷德尔还说，若你事先把功课做好，重新谈判会更快。
“有时候你需要不止一个电话。你常常得逐级往上沟通：先和第一线人员聊，然后找贷款专家，再到客户留存团队，最后才能拿到你想要的折扣。”
她补充说：“在很多情况下，‘最锋利’的折扣，是留给那些真的在再融资、准备换到另一家贷方的人。”
廷德尔说：“你也很可能需要把目光放到四大行之外，甚至看一些你从没听过名字的银行。”
那可能意味着选择一家信用合作社，或是由信用合作社转型而来的银行。
来源：
https://www.afr.com/wealth/perso ... oan-20251002-p5mzlj
Andrew HobbsWealth reporter
Oct 8, 2025 – 5.00am
4 min |
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