退休需要多少？150万也许就能搞定

爬山虎

说说今天看到的一个挂牌，某乡下地产要价150万，年房租毛收入15万（这个房子我第二次看到挂牌，上一手租金10万，价格100万左右），市政费2万，保险，管理费，维修费等，预宽点3-5万每年。
税前租金剩余大概8-10万，税后大概6-8万，基本满足今天的退休要求。目前为止，房租的上涨速度高于通货膨胀，也具备一定抗通胀压力。
缺点也很多，地方远，镇子小，房子快100年了,不是投资建议，因为未来世界变化很快，传统投资思路也许会崩漏，这里只是提供一种思路而已。

9月2日更新一下关于对未来市场的一些猜测。
澳洲地产市场在降息刺激下还会持续升温，但很难再现一年涨10-20%的狂热，更多是和通胀率持平或者略高的缓慢上涨。之后转折往下的过程需要半年甚至多年，在澳洲整体就业下滑后，地产可能会滞后几个月到一年，开始走跌。如果经济持续无法恢复，地产会进入一次大的回调周期，回调可能持续3-5年甚至更久的时间。回调幅度要看失业率的，失业率越高回调幅度越深。
在市场回调的时候，白领阶层聚集的地方，房租会下降的比较厉害，但是考中央连线付房租的租客，降无可降，反而基本没有经济压迫感，会更稳定一些。

飞飞鱼

世界变化快也不如虎大哥的想法变化快

爬山虎

飞飞鱼 发表于 2025-8-29 09:36
世界变化快也不如虎大哥的想法变化快

正现金流地产投资才是我一直执行的实际操做，只是考虑到未来可能出现的经济和税务变化， 才决定多元化。虽然在整体安排上，我个人算是走了一些弯路，但是不代表正现金流的地产投资思路完全不行。

现在租金很稳定，用产生的全部正现金流去定期定额投资股票和ETF， 相对不那么担心损益，尤其现在不是很懂，边学习边调整，慢慢来。如果市场大跌了，会在定投之外，用OFFSET的钱额外买入。   
  



  
  

xyz001

这么高的return， 有link吗？学习一下

gongxd

     乡下小镇百年老房产、150万、年租金毛收入15万（按52周/年算、每周约2880），扣除贷款也是妥妥的正现金流。一、这个小镇的消费水平太牛掰；二、这么高收益的房子可遇不可求、房主还卖？

爬山虎

申明一下，本人不拥有这个地产，也不觉得这个地产投资在目前这个价格下，价值很高，只是拿这个地产举个栗子。
这个地区人口在迅速老化，平均年龄已经50岁了，虽然有空置率少于2%,潜力基本已经被上一家吃干净了。
镇子人口太少，波动风险高。


37 Auckland Street。Bega, NSW 2550
刚才看了一眼，上一次成交是85万在2021年，当时要价好像是100万，这个人捡了个便宜，4年后出手,也算回报不错了。我就干过30多万买入8%回报的乡下地产，一年半后50多万卖掉的事。

很多人都抱怨悉尼地产太贵，一般人投资没法下手，其实澳洲范围来看，市场上还是有不少成交机会的，不要死盯大城市。

为什么有高回报的房子在市场上，比如老人过世，卖了等着分家产，比如老人要卖了去养老院，房子需要大规模修缮，房东挣到了不在乎这点投资，离婚等等，另一大类要要千万小心，比如洪涝灾害，布里斯本淹水后有十年多没有大洪水了，买到人挣大了。但是LIsmore的洪水连续了好几年，未来人口和产业都会持续遭受打击，有的是矿区建设完成，人口开始流出，15%的回报都不要碰，进去以后就彻底套死了.

再一类就是石棉，白蚁，土地沉陷，结构开裂等问题，看得懂就玩，如果没经验，一定要避雷。

any

150万房租15万？ too good to be true.

whocares2014

any 发表于 2025-8-29 20:13
150万房租15万？ too good to be true.

看了看，一个群租房。

kawara

这是个boarding house.

一年15万，每周3000，就算全都住满平均每间屋300在这个小镇？

爬山虎

kawara 发表于 2025-8-29 20:25
这是个boarding house.

一年15万，每周3000，就算全都住满平均每间屋300在这个小镇？  ...

37 Auckland Street is a 10 bedroom, 10 bathroom unit block in Bega. It offers 7 car spaces and sits on a 2023m² lot.


看起来像10个独立套房，两千多平米地盖了一半。
至于说租金，很多乡下就是这么个价格，而且一房难求，看过租客在里头住了20多年了，估计搬家搬不起。
房租都是中央连线打给中介账户，每周1刀管理费给中央连线，根本不担心不按时交房租。

kawara

爬山虎 发表于 2025-8-29 20:29
37 Auckland Street is a 10 bedroom, 10 bathroom unit block in Bega. It offers 7 car spaces and sit ...

boarding house都是这样的，每一间都有自己的独立卫浴。问题是：在这个镇上租给谁？

爬山虎

kawara 发表于 2025-8-29 20:32
boarding house都是这样的，每一间都有自己的独立卫浴。问题是：在这个镇上租给谁？ ...

卡叔，买这样的房子，找中介拿租约看一下就好了，很多租客都是租十年以上的，比城市稳定多了，Bega去年空置率上涨了一下，也都在2%以下。。。

kawara

爬山虎 发表于 2025-8-29 20:37
卡叔，买这样的房子，找中介拿租约看一下就好了，很多租客都是租十年以上的，比城市稳定多了，Bega去年空 ...

这么好的现金牛， 上家85万买的，回报接近20%，为啥要卖？

爬山虎

kawara 发表于 2025-8-29 20:38
这么好的现金牛， 上家85万买的，回报接近20%，为啥要卖？

我自己也买也卖过类似的房产，不过价格低很多。

为什么卖? 买后中介先帮我涨了房租，让回报率从8%变成10%+。之后他们要我把Drive way封水泥，换个屋顶，我嫌搞起来太麻烦，就卖掉，置换到另外一个人口多一些的镇子，买入时7.5%回报的，涨到8.5%以后还是比市场租金低20%以上。只挣了10来万，还交了几万的税，可是成本我动用的资金不到10万，持有一年多时间也都是正现金流，十万进口袋我已经很满足了。  当然30多万的Deal现在绝迹了，60万范围还是有的，十来万的本金就可以上车，

更重要的是，就我个人而言，相信可以一直找到类似物业，本周三还参加了一场电话拍卖，82万成交价我嫌贵了(我出到75万)，毛租金回报6万多。

breaking_bad

150万，放在super里，每年8%收益，没有税收，到手12万，流动性还好。

maxinfang

澳洲对老人真的好 什么super回报  减税 没super pension 提供住处 希望我老了以后 还有这些 有自住可以住豪宅还可能有政府护工 帮忙

cr4p

breaking_bad 发表于 2025-8-30 13:33
150万，放在super里，每年8%收益，没有税收，到手12万，流动性还好。

super如果未到年龄拿不出来，还是有税的，除非已经退休转化账。长期平均10%也要看退休在什么年代里。

xiwu

breaking_bad 发表于 2025-8-30 13:33
150万，放在super里，每年8%收益，没有税收，到手12万，流动性还好。

风险？

xiwu

案例中，对退休人仕而言，管理成本（有形和无形）可能高了点.