如何用今天的降息为百万房贷省下近5万澳元？

dootbear

澳洲金融时报：如何用今天的降息为百万房贷省下近5万澳元？

把每月还款额保持不变，就能更快还清房贷。

本周二，澳洲央行把官方现金利率下调0.25个百分点，从3.85%降到3.60%。

精明的借款人会因此多出一点缓冲空间。

上个月，澳储行选择按兵不动，市场和房贷族都被吓了一跳。

如今这次降息，如果你的银行足额下调浮动利率，你每月就可能多省下一点钱。

据ETF提供商先锋集团（Vanguard）测算，贷款一百万澳元的自住业主，每月最低还款额可能从6,321澳元降到6,171澳元，差150澳元。

贷款余额150万澳元的，每月可能好266澳元（从9,482降到9,256）。200万澳元房贷的，每月多出301澳元（从12,643降到12,342）。

但把这笔“省下的钱”用在哪儿，最划算？一个做法是：

继续按原来的月供金额还，这样就能更快把贷款还清。

在利率更低的情况下，维持老月供，等于每月还款都超过“最低额”，贷款自然会更早结清。

先锋集团的数据表明：在这次降息25个基点后，如果一百万澳元、25年期的贷款，继续每月还6,321澳元，能提前约1年2个月还清，利息少付48,955澳元。

对150万或二百万澳元的贷款，能各自缩短约14个月，分别少付利息73,761和98,217澳元。

财富投资者董事优素福（Chris Youssef）说：“提前还房贷，就像拿到一笔等同于房贷利率的保证、免税回报。省下的利息不算收入，不用交税，也不会亏钱。”

“此外，无债一身轻更安心。在当前环境下，很多人会优先还债。”

第二个选项，是把每月省下的钱坚持定投股市：先把省下的钱做一笔起投，然后按固定金额、固定频率持续投入。

按过去20年8%年均回报来算：如果一位一百万澳元房贷者，从25年前起先投入150澳元，并此后每月继续投入150澳元，如今投资组合价值可达143755澳元。

同理，每月投入266澳元（对应150万贷款的“省下钱”），可累积216591澳元；200万房贷者按每月301澳元，可达288,468澳元。

先锋集团澳洲个人投资主管史密斯（Renae Smith）说：“不是人人都能把这次降息省下的钱全拿去投资。生活成本压力还在。但投一部分，长期差别也很大。”。

“可以是20、50，或90澳元一个月，关键是长期坚持。”

不过，优素福提醒，要对比税后回报，并扣除管理费等成本后再看。

优素福说：“把税算进去后，结果常常变成：房贷利率和投资回报其实差不多。接下来就看值不值得为投资的市场波动冒险，还是先还一笔不能抵税的贷款”。

“投资回报不保证，会波动；而还房贷的收益是锁定的。因此，很多情况下，先还债更稳。“

“但如果利差变大，比如房贷利率降到4%–5%，而预期投资回报还有9%–10%，那就更适合投资。本质上，要看标的预期回报 vs 你付的利率。”

这并不是说，澳洲央行每动作一次，你就改一次策略。

优素福说，即便现金利率未来一年真往3%靠拢，很容易“手痒”。

但最重要的，还是明确长期目标，然后坚持。






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来源：

https://www.afr.com/wealth/perso ... oan-20250722-p5mgv5

Jessica Penny
Jessica PennyWealth reporter
Aug 12, 2025 – 2.32pm

dootbear

本文要点：

1. 降息25个基点后，若维持原月供，100万房贷可提前约14个月，少付利息48,955澳元。

2. 150万与200万房贷，同法各缩短约14个月，分别省利息73,761/98,217澳元。

3. 也可把省下的钱坚持定投；按历史8%回报，25年可累积14.4万–28.8万澳元。

4. 还贷=锁定且免税回报；投资需计税费与波动，利率低而回报高时投资更优。

5. 不要因每次降息就换打法；聚焦长期目标，用“现金桶+长期投资”更稳。

天涯浪客

不用着急，五年之内房贷利率必然降到2.5%，师母以待。

dabaobiao

天涯浪客 发表于 2025-8-12 18:15
不用着急，五年之内房贷利率必然降到2.5%，师母以待。

师母等五年，那师父呢？

potter.leon

澳洲有急着还房贷的吗？

利马克

感觉现在银行贷款时候估价不像以前那么保守了。

tina-go

利马克 发表于 2025-8-12 18:20
感觉现在银行贷款时候估价不像以前那么保守了。

都比现实的市价 高估10% 左右。

按银行估价卖房子，卖不出去的

两万五千里刚好

如何省下近5万，没说

little_koala

两万五千里刚好 发表于 2025-8-12 18:39
如何省下近5万，没说

作者说得那么清楚了：保持每月的还款额不变。

利马克

tina-go 发表于 2025-8-12 18:31
都比现实的市价 高估10% 左右。

按银行估价卖房子，卖不出去的

为了拉贷款也是拼了

凯瑟琳琳

tina-go 发表于 2025-8-12 18:31
都比现实的市价 高估10% 左右。

按银行估价卖房子，卖不出去的

跟银行有关，最近做转贷，CBA估价比Suncorp高10%，我都不敢相信

ozzy

放offset 里面不是更好，一样省利息，还自由

zn7726

反正都是直接放offset 没区别

laikai000

天涯浪客 发表于 2025-8-12 18:15
不用着急，五年之内房贷利率必然降到2.5%，师母以待。

hope so

zhongbingo

立马觉得自己多了几万

guishenwu

现在贷款 生意这么难做了吗？
这标题 说的好像 现在 贷款百万， 每年能省5万利息

daybreak1203

这金融时报作者写的真是...  按这个套路可以写N篇类似的文章：如果每天少点一杯咖啡去还贷投资 看似几刀实则省几万；如果取消健身卡拿去还贷投资 20年后百万富翁...etc  只要建立好投资组合，任何小额投资在时间的作用下都会被放大很多倍，还用光指望着降息吗

乾坤离析

一家五口出去吃一顿像样的200起跳。。

格美

一般都是offset 吧

future2521

還是懷念前年2字頭的日子。

pentaur

降息以后还要多还，真是站着说话不腰疼

whocares2014

放offset不可以么？

fcad

告诉大家一个省钱的秘密： 如果第二天一早去银行，把offset填满，或者还清贷款，你会省下最多的利息。

xiva

fcad 发表于 2025-8-12 23:59
告诉大家一个省钱的秘密： 如果第二天一早去银行，把offset填满，或者还清贷款，你会省下最多的利息。 ...

全款购买无需利息！

ctsnzakl12@gmai

乾坤离析 发表于 2025-8-12 20:06
一家五口出去吃一顿像样的200起跳。。

A8哥钱是赚来花的

乾坤离析

ctsnzakl12@gmai 发表于 2025-8-13 08:22
A8哥钱是赚来花的

我属于貔貅的。。。只爱存钱。

ctsnzakl12@gmai

其实房贷就那么几种类型
Table 开始跟最后的还款额都是一样
只是开始的大部分还了利息
Reduce 开始还款额比较高,熬过五年后还款额会有明显下降,就是开始跟最后的还款额中的还本的金额是一样的,所以刚开始时还款额较高,越到后边还款额会越明显下降
Offset,这就是目前大部分人采用的,如果自律的话例如每天少买一杯咖啡每周少喝一次酒的话省钱从而省利息,从而达到提早还款.不自律的话就会觉得反正户口还有钱花个几百不是问题花个几千上万更不是问题

ctsnzakl12@gmai

乾坤离析 发表于 2025-8-13 08:30
我属于貔貅的。。。只爱存钱。

看来你的孩子有福啦

cansee

降的时候一个劲儿地吹，涨的时候怎么没给大家算算每月多还多少？前几天看到疫情结束时房贷利率也不过4点几，更别说疫情期间2点几的利率了，现在哪个房贷低于5了。上星期发现超市的牛奶、面粉都偷偷涨价了，鸡蛋不缺，但是也不降价了。还款一万多的房贷，每月省300，拿老百姓当傻子。

zhuzhu007

cansee 发表于 2025-8-13 08:44
降的时候一个劲儿地吹，涨的时候怎么没给大家算算每月多还多少？前几天看到疫情结束时房贷利率也不过4点几 ...

对对对，上周末我去买菜，发现牛奶又偷偷涨价了，澳洲垄断超市的良心，都大大的坏了