自住房转投资房，用了redraw，还能补救吗

wyzgogo

现有自住房，redraw里放了超过60%的贷款，用于减轻每月还款。现想将redraw里的钱取出，用于另购一套大一点自住房，并将现有自住房出租。 发现如果转成投资房后，之前redraw里放的钱会影响interest deduction。 哪怕refinance也解决不了。除了卖房，有无其他办法恢复可以计算interest deduction的额度呢？ 拜谢讨教

laoyouyu

贷款split一下，redraw的部分单独一个账号，以后起码可以解释清楚。

anklos

之前redraw里放的钱会影响interest deduction?

不是从你转成投资房那天起算新的interest吗

人在悉尼已中年

没办法，亏了负扣税。卖房再买是最好的选择。

冰与火之歌

没有补救方法，甘蔗没有两头甜啊，当时你用redraw减轻了还款额，现在这个部分就不能重新变成投资房抵扣了。

Mushroomm

没办法。move on 吧

marco_lw

楼主，告诉你个事情，你说的理论上不可逆没错。但实际上很多人转了银行，加个offset后，照样抵利息。

wyzgogo

marco_lw 发表于 2023-11-19 14:01
楼主，告诉你个事情，你说的理论上不可逆没错。但实际上很多人转了银行，加个offset后，照样抵利息。 ...

多谢赐教，那应该按自住房转贷，再搬走，还是搬走后按投资房转贷呢

marco_lw

wyzgogo 发表于 2023-11-19 14:30
多谢赐教，那应该按自住房转贷，再搬走，还是搬走后按投资房转贷呢

按自住房转贷（利息低一些），要求80%lvr。看你按自住房算，额度够不够。

冰与火之歌

wyzgogo 发表于 2023-11-19 14:30
多谢赐教，那应该按自住房转贷，再搬走，还是搬走后按投资房转贷呢

看来楼主还是不信这个是不可逆的，
那换个说法，归根结底， ato不audit你， 随便怎么都可行， audit了 会让你提供所有前前后后的贷款记录和房屋买卖，到时候你可以说自己是不懂，属于honest mistake，付 搞错的部分 25%~33%的罚款。

wyzgogo

冰与火之歌 发表于 2023-11-19 16:21
看来楼主还是不信这个是不可逆的，
那换个说法，归根结底， ato不audit你， 随便怎么都可行， audit了 会 ...

谢谢分享。唉就是不知道redraw还有这么个坑，之前想简单了

alix

redraw就是还回去了的本金, offset才是正道

laikai000

学习一下，还有这么多说法

人在悉尼已中年

wyzgogo 发表于 2023-11-19 14:30
多谢赐教，那应该按自住房转贷，再搬走，还是搬走后按投资房转贷呢

别人告诉你的，就是说他开车总冲红灯也没事。你觉得你运气好的话，也可以试试。但ato对这个是有追溯期的。

bfcatfriends

建议楼主换个会计就好了,具体退税问下会计比较好. redraw的offset是不同产品功能.

onlyoung

人在悉尼已中年 发表于 2023-11-19 13:13
没办法，亏了负扣税。卖房再买是最好的选择。

没错，我就是这样做的。这样新买投资房可以做到105%负扣税。

云迪

没有什么补救方法了，唯一就是大胆的做，赌他一个ato不要audit到你的头上。现在做什么都需要以前来来往往的证明一旦查起来。我当时和你情况一样。我胆小怕事，直接把想作为投资房的房子卖了，先换了大房，投资房以后再说了

Boxhiller

转为投资房之前redraw的部分，相应的利息也不能做税前抵扣？
感觉这不符合常理啊。
有法律条文吗？

yn0521

买的大房子先按投资房买呢，redraw的钱就能抵税了啊。等下次refinance的时候再改为自住房

amyo(∩_∩)o

yn0521 发表于 2024-2-14 14:15
买的大房子先按投资房买呢，redraw的钱就能抵税了啊。等下次refinance的时候再改为自住房 ...

一顿操作猛如虎，回头一看，全是250。安投资房买，费用不高？

诗意探险家

yn0521 发表于 2024-2-14 14:15
买的大房子先按投资房买呢，redraw的钱就能抵税了啊。等下次refinance的时候再改为自住房 ...

在银行的贷款类型跟ato如何扣税没有关系

maxinfang

redraw 出来的钱买 另一套也是可以退税的
只是你的问题可能是把贷款还了 既然还了自住房那套 你没有产生交易 怎么能继续抵扣呢

sweetstar

如果有10w貸款，還進去5w，提出5w，再還4w，再提4w，稅務上結果相當於還清了？還是只有1w了？

shlinnan

最近碰到了同样的问题：问下可否这么操作，自住老宅redraw里面50w取出来，用于放入买新房按投资算。然后换银行，老宅转投资房，新宅转自住房。

Mini

sweetstar 发表于 2024-8-2 09:31
如果有10w貸款，還進去5w，提出5w，再還4w，再提4w，稅務上結果相當於還清了？還是只有1w了？ ...

只有一万

Mini

shlinnan 发表于 2025-6-15 10:36
最近碰到了同样的问题：问下可否这么操作，自住老宅redraw里面50w取出来，用于放入买新房按投资算。然后换 ...

银行和ATO是两回事，只要你以前那套房改成投资房，那五十万redraw的都不能抵扣，如果redraw50万是用于买真实的投资房，那50万可以抵扣在新房利息里，新买那套房银行怎么算不关键，而是实际用途是什么。比如我新买套房跟银行说要自住，利息低点，但实质上是投资房，那利息就可以抵税。但如果你和银行说是投资房，但实际去自住，那redraw50万利息不可以抵税

radiationn

shlinnan 发表于 2025-6-15 10:36
最近碰到了同样的问题：问下可否这么操作，自住老宅redraw里面50w取出来，用于放入买新房按投资算。然后换 ...

之前就是这么操作的，去年把投资房卖掉了,然后今年四月份收到ATO的信，他们应该是从去年投资房售价和申报的利息入手的，我一个朋友也同一时间收到ATO的信，而且他的投资房都还在具体为什么不得而知.  

shlinnan

radiationn 发表于 2025-6-15 10:56
之前就是这么操作的，去年把投资房卖掉了,然后今年四月份收到ATO的信，他们应该是从去年投资房售价和申报 ...

可以说下 ATO信的具体内容么

radiationn

shlinnan 发表于 2025-6-15 11:12
可以说下 ATO信的具体内容么

会计通知的，好像就是说利息申报的高什么的，然后会计问我有没有把投资倒到自住房了减息，不过我是把钱拿出来去买了另外投资房所以后续就没管ATO的这封信了. 这个东西具体怎样激发不是很懂，但是我觉得他们肯定可以查到，肯定是有风险的.