一直不懂，澳洲投资房的房东是雷锋吗？

yl002

投资房利率假设6%了，抛开那些租金热门大涨的区，普通区域，租售比都到不了5%
比如80万的公寓，只能租6-700。这还是现在的行情。。。就取650来算吧，一年650x52=33800，还没算物业费，康嫂费，水费和其他ongoing的费用（粗略算算 一个季度至少1500刀+）。但是80x80%=64万贷款，一年的IO就38400了。。。20万首付的机会成本是 20x4%=8000。 。。

anyway，就算是疫情前利息2-3%的时候，租金收入大于支出了，就大于那么点点，还要打7折吧（交税啊），如果之后卖了投资房，还有CGT。。。

澳洲的投资房房东都是雷锋吗？？？ 负扣税是没错。。。负扣税只是稍微挽回点损失而已。。。谁做投资是想着亏钱的啊。。。

社区

将来不知道，过去几十年大多房东都赚了不少吧

Pippa

确实是啊，现在房价太贵，没必要入市。以前房价便宜很多，资金流轻松一些。另外，对高收入人群来说，负扣税是很大的诱惑。如果一年给税局交几万块钱，那还不如拿这几万块去赌不久的将来投资房会有很大的资产增值。万一赌赢了呢

yl002

社区 发表于 2023-3-30 14:08
将来不知道，过去几十年大多房东都赚了不少吧

12-17年涨的那波？ 那是没话说，但是那没法复制呀。那时候交5%买个楼花持有2-3年转手都赚死了呢。。。

那么17-23呢 大把公寓价格没动过。 house的CG是有了，但是那几年，house的持有成本怎么算呢。。。每年贴几万都有啊

alan_baby

西方不讲雷锋，要说慈善家。
我现在就当做慈善了，不要这个那个的来烦我就阿弥陀佛了。

yl002

Pippa 发表于 2023-3-30 14:10
确实是啊，现在房价太贵，没必要入市。以前房价便宜很多，资金流轻松一些。另外，对高收入人群来说，负扣税 ...

负扣税又不是直接抵税啦。。。只是降低了 可税收入而已，也就等于诋回30-40%啦。一个普通价格的投资房，一年亏1-2万 2-3万最多了吧？才能抵多少。。。如果亏大了。。。那岂不是实际更惨

社区

yl002 发表于 2023-3-30 14:11
12-17年涨的那波？ 那是没话说，但是那没法复制呀。那时候交5%买个楼花持有2-3年转手都赚死了呢。。。

...

普通人不是不知道投资点啥好嘛。你看着吧，亏一点还是很多人进场。另外澳洲房产交易成本太高。非常影响不动产流通。所以就一直hold。

yl002

alan_baby 发表于 2023-3-30 14:13
西方不讲雷锋，要说慈善家。
我现在就当做慈善了，不要这个那个的来烦我就阿弥陀佛了。 ...

是啊 我还没算上 碰到不好的租客。。。每年不知道花多少钱出去了。。。
我也没算那些空租期呢。。。哎
还有什么，还有租了N年之后，房子里面旧了烂了，难道不要再搞一下？这些都是成本啊。。。平摊到每年，又是按千来计的

tina-go

不是每个人都一样的假设利率6%

打个比方，有的人假设明年就是3%

yl002

社区 发表于 2023-3-30 14:16
普通人不是不知道投资点啥好嘛。你看着吧，亏一点还是很多人进场。另外澳洲房产交易成本太高。非常影响不 ...

嗯 交易成本也没算上呢。。。还有中介的费用。。。我的天。投资房的房东都是天使啊

Pippa

yl002 发表于 2023-3-30 14:14
负扣税又不是直接抵税啦。。。只是降低了 可税收入而已，也就等于诋回30-40%啦。一个普通价格的投资房， ...

所以要多买几个房啊。你想想啊，澳洲平均收入八万多，如果一个人赚到15万以上就给税局多交几万块税，这些钱等于打水飘。但如果他拿去买一个投资房，可以负扣税两万，40%税率等于8千，那等于税局送你八千块赌房子增值。如果这个人有三个投资房，那就差不多三万块负扣税了，赌了三个未来增值的机会。你会说，他自己也出了几万块对吧。这几万块就是自己的智商税 把这几万块拆开看看：大部分是利息，有部分维修费（一般不多），还有折扣（这个纯粹税局送钱）。所以低息年代，投资房是避税的捷径，高利率时代就最好不要下手。

tina-go

每个人计算的也不一样，比如首付+印花税所产生的利息（机会成本）有人不计算进去的。

还有的人，不知道“地税”是交什么。

yl002

tina-go 发表于 2023-3-30 14:19
不是每个人都一样的假设利率6%

打个比方，有的人假设明年就是3%

3%又怎样。。。3%的时候，租金也低啊。。。比如那些知名的烧腊公寓区，百万的房子，租金撑死600。。。strata 1500起，就算3%的IO，也亏死啊

aileelouis

60w 万的公寓，能租6-700la

cisco

为什么中介的假设都是年底开始降息 7年房产翻倍
跟楼主假设不一致啊

社区

yl002 发表于 2023-3-30 14:20
嗯 交易成本也没算上呢。。。还有中介的费用。。。我的天。投资房的房东都是天使啊 ...

拿套1M的房子说，售前简单弄弄10K, staging加广告10K, Agent commission 15k-20k. 还有convencing 费用什么的， DONG! 40K没了。然后是CGT...

alan_baby

yl002 发表于 2023-3-30 14:19
是啊 我还没算上 碰到不好的租客。。。每年不知道花多少钱出去了。。。
我也没算那些空租期呢。。。哎
还 ...

所以在我眼中，它已经不是一个生意，而是让我保留这套房的许可证。

yl002

aileelouis 发表于 2023-3-30 14:22
60w 万的公寓，能租6-700la

你想多了，还真的很少见。就算是有，租售比也就是5%出头点而已，算你跟IO打平好了。然后，中介管理费，物业费，康嫂费，水费，维修费，空租期，specail levy，首付的机会成本，房产交易费等等全算上呢？亏到妈都不认得

一条咸鱼

这么一说还真是

tina-go

yl002 发表于 2023-3-30 14:21
3%又怎样。。。3%的时候，租金也低啊。。。比如那些知名的烧腊公寓区，百万的房子，租金撑死600。。。str ...

那人家买的时候也许strata 600, 没想到strata会涨。

自由党承诺会做business case 的四条metro, 工党一上来砍两条。

每个人想法都不同的。

Pippa

yl002 发表于 2023-3-30 14:20
嗯 交易成本也没算上呢。。。还有中介的费用。。。我的天。投资房的房东都是天使啊 ...

你自己说：12-17年涨的那波？ 那是没话说，但是那没法复制呀。那时候交5%买个楼花持有2-3年转手都赚死了呢。。

但，12年买房的人，比如我，何尝不后悔自己没有再早入场呢？房地产市场就是这样，后来者总以为前人很幸运，却不知道澳洲十几年前也有过接近10%利率的年代，也有过等十年才补血的时候。市场升涨跟海潮一样有规律又不拘泥于一个规律。唯一能跑赢市场的办法，我自己觉得就两点：

1，短炒，赚个甜头，撤
2，长线，不到必要不出手。最少等它个20年

v26v26oo

cisco 发表于 2023-3-30 14:22
为什么中介的假设都是年底开始降息 7年房产翻倍
跟楼主假设不一致啊

因为人家热爱这个行业，有自己的信仰，爱一行干一行

yl002

tina-go 发表于 2023-3-30 14:21
每个人计算的也不一样，比如首付+印花税所产生的利息（机会成本）有人不计算进去的。

还有的人，不知道“ ...

哈哈哈。。。那没办法了。。。尼玛现在saving 利息，20万首付存银行一年都有1万刀。。。一周都快200了。。。

Pippa

yl002 发表于 2023-3-30 14:21
3%又怎样。。。3%的时候，租金也低啊。。。比如那些知名的烧腊公寓区，百万的房子，租金撑死600。。。str ...

3%的时候房价也低啊 这就是眼光和运气呀。但本小一点，心理压力也少很多。

tina-go

yl002 发表于 2023-3-30 14:27
哈哈哈。。。那没办法了。。。尼玛现在saving 利息，20万首付存银行一年都有1万刀。。。一周都快200了。 ...

可能有人会觉得，没有机会成本呀。怎么会存银行呀，银行都快倒闭了，也许明天澳洲四大银行都关门了呢。

所以说 每个人想法不同的。

Pippa

yl002 发表于 2023-3-30 14:25
你想多了，还真的很少见。就算是有，租售比也就是5%出头点而已，算你跟IO打平好了。然后，中介管理费，物 ...

为什么一定是公寓呢？ 公寓售卖的是生活方式，本来就带了附加值（享受生活），所以不符合成本效益原则嘛

aileelouis

yl002 发表于 2023-3-30 13:25
你想多了，还真的很少见。就算是有，租售比也就是5%出头点而已，算你跟IO打平好了。然后，中介管理费，物 ...

交易成本就是买卖

愿赌服输a

yl002

Pippa 发表于 2023-3-30 14:26
你自己说：12-17年涨的那波？ 那是没话说，但是那没法复制呀。那时候交5%买个楼花持有2-3年转手都赚死了 ...

所以普通人，我认为还是升级自住房算了，持长线！！！

Pippa

yl002 发表于 2023-3-30 14:27
哈哈哈。。。那没办法了。。。尼玛现在saving 利息，20万首付存银行一年都有1万刀。。。一周都快200了。 ...

还有一点：很多投资者买投资房是用自住房的增值，自己不掏现金的。这些equity其实是账面富贵，你又不会拿来享受（毕竟拿出来要给利息），所以只能拿去再投资，加大杠杆。这样买投资房相当于白手套狼，套得上是运气，套不上也可以卖，反正自己不掏钱。

Pippa

yl002 发表于 2023-3-30 14:30
所以普通人，我认为还是升级自住房算了，持长线！！！

问题来了：你买了新的自住房，旧的卖不卖？你自己都说了交易成本很贵，一买一卖十几万就没了（交易费用和税费）不卖，那你就有投资房啦，哈哈