买房贷款必看攻略之对冲账户（offset）知识贴

raywang5

买房贷款必看攻略之对冲账户（offset）
相信大家对对冲账户并不陌生，只要自己的贷款可以有对冲大家都会想要一个对冲账户。但是对于正确使用方法却并不是所有人都熟悉。对冲账户的大白话呢就是你在对冲账户里放多少钱就可以抵掉相应额度的利息。
举例环节：
A花70万买了一套（自住）房子贷款50万，本息一起还
A手上还有50万现金本来放在银行拥有固定利息1.5%，但是对冲账户的利息在2.9%
那么A可以选择：
1.保持不变，在银行吃利息比放进贷款强（来源于对对冲账户的误解）
2.全部对冲，这样A就不需要还利息了。
很多人对对冲账户了解就到这一步以为我放了50万来对冲我每个月就不需要还银行钱了！
但是！但是！但是！实际情况是你还拥有50万的贷款，只不过是不用还那50万的利息。
什么意思呢，假设本来一个月本息一起还是$1500，你的本金和利息的比例可能在50/50，但是你现在有了50万对冲，你每个月需要还的利息变少了，但是本金50万是不变的，也就会变成银行会每个月照样收取$1500,但是！但是！但是！你每个月还的全是本金一分利息没有。所以想要用对冲来增加现金流的朋友，对冲不一定就是必不可少的。但是对于想要加快还房贷的朋友却是一个不错的选择。
3.还有一部分高手玩家可以选择一部分固定，一部分浮动，因为对现在的市场环境来说，银行利息出奇的低，如果有别的出路可两者兼顾，不把鸡蛋放到一个篮子里，就可以选择这种方法，例如30万固定，20万对冲，自己手上还有30万用来做别的投资，例如股票，ETF， mutual fund，只要回报在超过银行对冲所要付的利息，那么时间久了就会是复利+复利的效果，来达到资本运营的目的。
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今日寄语：钱是我们达到目的的工具但不是最终的目的。人富则欲其华，欲华则有荣有枯，神灵则抱其道，抱道则无形无尽也。找到自己的道，剩下的水到渠成。

lostmyway

行吧，虽然你说的我都知道，还是挺辛苦的，+2分，哈哈

scorpionzn

所以我一直觉得，本息同还的贷款，对冲意义不太大。当然不差现金流的例外。

对于interest only的贷款，对冲更有意义。

raywang5

scorpionzn 发表于 2021-7-21 11:01
所以我一直觉得，本息同还的贷款，对冲意义不太大。当然不差现金流的例外。

对于interest only的贷款，对 ...

对的。

raywang5

lostmyway 发表于 2021-7-21 10:46
行吧，虽然你说的我都知道，还是挺辛苦的，+2分，哈哈

大佬可以忽略啦，写给刚买房的童鞋们看的。

Vikey

你觉得你还忽略了一点，自住房先还本，再redrew出来做投资，debt recycling.这样更有利

tanxunyiqie

“只要回报在超过银行对冲所要付的利息”。这句话还是有点问题的。回报需要交税。抵掉的利息没税。所以收入高的，哪怕回报比对冲高也不一定合算。

raywang5

tanxunyiqie 发表于 2021-7-21 16:37
“只要回报在超过银行对冲所要付的利息”。这句话还是有点问题的。回报需要交税。抵掉的利息没税。所以收入 ...

断章取义了朋友，有的是办法抵税组合最后可以不交税，我只是general的讲解，投资本来就是个看组合的东西。

fansheguang2

Vikey 发表于 2021-7-21 12:43
你觉得你还忽略了一点，自住房先还本，再redrew出来做投资，debt recycling.这样更有利 ...

终于找到一个明白人，你用的哪家银行recycle啊？你的structure是什么样的呢？我跟broker说这个他没太听懂

Vikey

我目前还没有开始搞这个，因为特殊原因
不过我未来会去弄一下

Vikey

fansheguang2 发表于 2021-8-10 14:30
终于找到一个明白人，你用的哪家银行recycle啊？你的structure是什么样的呢？我跟broker说这个他没太听懂 ...

我目前还没有弄
以后会去搞一下

fansheguang2

Vikey 发表于 2021-8-10 14:35
我目前还没有开始搞这个，因为特殊原因
不过我未来会去弄一下

好的，私信一个微信分享一下？我准备开始搞了，应该AMP的最好

小能人小小

马克