请教投资房负扣税问题

jonathan1021

求指教：现自住房一套，想转投资后再购一房自住。估计租金收入大概26000 per year，若加上康搜费，strata等等费用，远远无法cover掉贷款利息29520 per year了。这种情况下，采用负扣税后能解决入不敷出的问题吗？如果不影响生活质量，就准备再去贷款了。谢谢！

gandlf

负扣税主要是把利息做平，其他开销的话只能自己担着，找个专业会计问问

会计77

负扣税只能让你少交一些税，但是你还得自掏腰包补上租金收入不能cover的支出。

jonathan1021

会计77 发表于 2020-11-1 21:48
负扣税只能让你少交一些税，但是你还得自掏腰包补上租金收入不能cover的支出。 ...

请问：这个平衡点如何把握？譬如我的贷款利息是29520刀 per year，再加上其他杂费大概3000-4000刀 per year，那租金收入至少要多少才合适！谢谢

ccuangel

租金是由市场，而不是由你的成本决定的。

simonhuang

你这应该是两个问题。如果你是为了负扣税而投资，说明你的收入够高。这点投资应该不会影响你的 生活。反过来，如果弄个投资房会影响生活，即使有负扣税对你也帮助不大。你应该考虑的是，你和家里人是否愿意为了投资牺牲暂时的生活。楼主应该是后者，大概估算，你应该会年亏10k左右， 负扣税最多提供3000左右帮助，你每周会少150左右现金。算算家里能不能承受。这个亏损会保持n年，直到房子卖了或者涨工资。

jonathan1021

simonhuang 发表于 2020-11-2 17:44
你这应该是两个问题。如果你是为了负扣税而投资，说明你的收入够高。这点投资应该不会影响你的 生活。反过 ...

good！明白了，这样少贷些即可。

leozhao175

LZ别忘了折旧部分

jonathan1021

leozhao175 发表于 2020-11-2 20:14
LZ别忘了折旧部分

谢谢！不过，6年前50万的房子每年能有多少折旧啊？

leozhao175

jonathan1021 发表于 2020-11-2 20:21
谢谢！不过，6年前50万的房子每年能有多少折旧啊？

有专业会计给你算的，3-4百，一次性的。
如果是6年前新盖好的房子，apt，50万价位。大概一年能折旧小1万

jonathan1021

leozhao175 发表于 2020-11-2 23:56
有专业会计给你算的，3-4百，一次性的。
如果是6年前新盖好的房子，apt，50万价位。大概一年能折旧小1万 ...

是4⃣️房townhouse，2014年settle的。请问折旧一次性啥意思？不能每年算一次吗？折旧小一万，是不是等于少交这一部分的税而已？谢谢指教

leozhao175

折旧一般是根据建筑完成时间，或大装修完成时间，和你settle时间关系不大。
我说的一次性是会计的收费，不是折扣本身。找个会计，网上有，会给你计算一个表格，每年按照表格上的折旧就好了。
是每年可以少交这一部分的税，但是卖房时要把这就部分加回来算资产增值税。至于折旧是否划算，就要具体情况具体计算了

sarahlin

負扣稅只能減少你的損失，如果正收益就要打稅了

jonathan1021

leozhao175 发表于 2020-11-3 05:12
折旧一般是根据建筑完成时间，或大装修完成时间，和你settle时间关系不大。
我说的一次性是会计的收费，不 ...

谢谢！

jonathan1021

sarahlin 发表于 2020-11-3 07:50
負扣稅只能減少你的損失，如果正收益就要打稅了

谢谢