投资房出租，不找中介，自己出租行吗？

ilovefamily

看华人报纸上，都是自己出租房子的。投资房，能不找中介，自己出租吗？
那样的话，费用就会少些。
租金如果是cash的话，年底报税也必须得报吗？不报或少报行吗？

patrickzhu

原帖由 ilovefamily 于 2008-8-19 18:18 发表
看华人报纸上，都是自己出租房子的。投资房，能不找中介，自己出租吗？
那样的话，费用就会少些。
租金如果是cash的话，年底报税也必须得报吗？不报或少报行吗？

当然可以自己出租啦。

租金当然要报税，这是收入啊。
不报少报都不合法。

ilovefamily

如果能自己出租，而且收cash的话，那年底报税时，不就自己说了算了吗。
说收了多少就是多少。如果实际是每周400元，报税时，我说就收了150元。
看来买投资房还是挺合算的！

patrickzhu

原帖由 ilovefamily 于 2008-8-19 18:54 发表
如果能自己出租，而且收cash的话，那年底报税时，不就自己说了算了吗。
说收了多少就是多少。如果实际是每周400元，报税时，我说就收了150元。
看来买投资房还是挺合算的！

呵呵，当然也可以的。
你自己承担风险就行。:)

loushenghong

建议你考虑如下一些Issue

- 房客招很多其他房客住，
－房客Trash你的house，然后逃走，不付租金
－如果你买了Landlord Insurance，但是没有lease (因为你不想交税，任何书面证据不能留对吧？)，你loss of rents不能拿回来。
－一切emergency repair都会打电话给你，让你联系Trades来修。

如果收了押金（Bond），是不能自己放进自己银行的，要交到一个什么机构去保管，如果有纠纷，房客可以拿住这个把你告了。


我觉得，除非你借给朋友，可以按照自己的如意算盘来，否则每年就节省6％的管理费，真的不值得自己去管理，除非你也是做Agent的。

loushenghong

以上都是我一个阿姨，做Broker无数年，10套投资房，都还找Agency管理的吐血经验。关于实际rents是400，你报150的话，这个也是行不通的。税务局有专门一帮人在做Audit，会看你们这个区的平均租金，然后看是否reasonable。到时候，你万一被抽中去Audit（我贝被Audit过－不是投资房类），他们可没有那么专业，你得保证可以糊弄过去。

这么说把，我上次Audit是Challenge一笔education deduction,信是这样写的：如果你有任何申诉，请将原件寄给我们；如果你不申诉，我们会按照我们算出来的这个数字，寄给你账单补上税收。

比如，City的房子租金平均是$400，你报$150，肯定会被拿出来Query，让你提供收据去跟tenant cross check。

mm还是三思而后行。

ilovefamily

嘿嘿，谢谢各位！
我连自住房还没买呢，估计这辈子都不会买投资房。

这个题目是替朋友问的。她也是看周围好多华人都这么出租的，这不是想少报税，多负扣税吗。想想也可以理解。没拿过澳洲什么福利，到这儿光缴税了。。。

loushenghong

原来是“演习啊”？

我还真的把这套宝贝搬弄出来了。。。mm你好厉害啊。。。

ilovefamily

不过如果租给学生，估计是非就少多了。
以前朋友就住在一个上海房东出租的房子里，也是付现金房租，没怎么麻烦房东啊。

ilovefamily

唉，受人之托，当然得谨慎些啦。真的感谢ls几位。

patrickzhu

谢谢loushenghong MM说的这么详细，很有用的。

不过如果投资房是unit，状况可以的话，自己管理也不会太麻烦的。

redsummer

千万别自己管理,操不起那个心,省下那几个管理费,还不够气病了买药吃的呢
这真都是贼真心贼真心的话

举两个例子,也是听说的
一个老移民想省着中介费一直自己招人,自己管理,有一次他的房客搬走前, 把所有下水,包括厕所的,厨房的,都给罐了水泥还是什么, 结果下水全部都堵塞, 而且水管工人都没办法.

还有一个,租客没有迹象没打招呼就悄悄消失了,结果房东收到上万元的电话单.

redsummer

我的一次租客,年薪80K,我乐不得的把房子租给他们家了, 租金也交的很顺溜,结果人家换工作,搬到别的省去了,就把我的合约给BREAK了.

最后都是中介搞定的,也上过庭的,中介去的,我没去现眼

租房子就是这样,说不定啥状况出现,还是给中介好,他们是专业干这个的,知道怎么处理.

loushenghong

这些东西没有个定律的。关键看个人的能力，时间，和处世为人的态度。

我有朋友是做Agency的，他说：管理房子，也就是做leasing，根本不怎么赚钱，关键是为了以后拿房源，帮房东卖房子，或者买房子。

自己会管理的话，也最好搞一个lease，正规点。我宁可房子空着，也不想借给学生，没有别的原因，too messy，lots of parties，搞不好邻居会投诉。

原来住在City，早上一起床，发现家里地毯湿掉了，打开门一看，是隔壁的4个学生晚上洗衣服，洗衣机坏了，留了一晚上的水啊，家里什么都泡汤了，还蔓延到我家来（我刚买的房子，地毯都是新换的）。你想，这个房东要是知道了，还不得郁闷死啊？

我算是容易的邻居，地毯干了，也没有印记，就算了。要是碰到没有事干的老头老太，立刻就投诉到Body Corp去。

ilovefamily

哎呦，还挺严重，不想她们想象的那么简单。回头跟他们回报下。

Joey

原帖由 loushenghong 于 2008-8-19 19:44 发表
这些东西没有个定律的。关键看个人的能力，时间，和处世为人的态度。

我有朋友是做Agency的，他说：管理房子，也就是做leasing，根本不怎么赚钱，关键是为了以后拿房源，帮房东卖房子，或者买房子。

自己会管理 ...

谢谢MM提供的宝贵经验，借贴问一个问题，要是需要跟body corp打交道的地方，比如说维修屋顶什么的，一般情况下，是中介出面跟boby corp打交道，还是需要屋主自己出面联系？

北风

楼上的说的都很有道理
但是，其实这还要取决于你出租的是什么样的房子
如果你出租的是房间多的房子（5房），就适合自己管理分租
因为这种房子交给中介租的租金只有你自己分租的一半

dreamknight2

原帖由 Joey 于 20/8/2008 10:22 发表


谢谢MM提供的宝贵经验，借贴问一个问题，要是需要跟body corp打交道的地方，比如说维修屋顶什么的，一般情况下，是中介出面跟boby corp打交道，还是需要屋主自己出面联系？

根据你说的这种情况，你的房子应该是Unit, 房东应当和boby corp联系。至于费用可能会由所有的房主来共同承担，因为房顶是大家的。

g2000

怎么出租都麻烦
通过中介租给麻烦的老外：
没钱付房租，赶都赶不走
天天烦你修这修那，以宾馆标准要求
没事告你房子安全问题

那时，一样地欲哭无泪，有苦说不出

这就叫，光脚的不怕穿鞋的

Joey

原帖由 dreamknight2 于 2008-8-20 12:32 发表


根据你说的这种情况，你的房子应该是Unit, 房东应当和boby corp联系。至于费用可能会由所有的房主来共同承担，因为房顶是大家的。

明白了，谢谢！

cai9801

关键看楼主自己的决定，和房子的性质。

楼上这么多讲坏处，当然是有坏处，但是为什么还有那么多人要自己管理的，其实就是钱的问题。

看楼主的房子，自己管理和给中介管理的收入会差多少。至于保税，楼主，要么全部不报，要么就要报个合理的价位，不要贪税这点便宜，而容易被查起来，麻烦多多。

不知道楼主是什么房子。

举个例子，我有个朋友，一对夫妇，福清的，男的做装修，女的管理投资房和做人头，就是帮人留学。他们在MERRYLAND有个房子，自己改的，房子里面有5个房间，后院又盖了一排小屋，一个房间最少2个人住。都是10+号人住在那里，正常每周租金收入都在1千2。不过这些学生大多是他们从国内办过来，说白了，学生家长什么的都有点认识，所以也不会太乱，而且MERRYLAND这地方，邻居管的不会太多。

还有个朋友，买了房子自己装修下，自己住一个房间，其他的出租，有个所谓大点的房间住了6个人，不过收得都是刚从国内来的小女生，还很不错，这些小女生的家长还常从国内打电话，问个安，拜托照顾女儿等呢。既收钱，又算是在帮人。

个人情况不同。关键看楼主自己的情况。就如我说的第一个朋友的老婆，天天叫苦说管理房子累，但也不见得她把房子交给中介管理啊。毕竟钱差太远了。又不用交税。

问题都会有的，看楼主解决问题的能力。房客很重要，自己管理的话，千万不要租给老外。

[ 本帖最后由 cai9801 于 2008-8-21 15:54 编辑 ]

digger

最怕遇到无赖, 房租收不到, 赶也赶不走, 卖房也没人要.

ilovefamily

.房租收入，还是得报税的。这是投资房，房贷利息抵税用的，这个，估计报税时税务局就知道了。如果不报房租收入，ATO不查吗？
如果说买了投资房，不为出租，就放那里等升值再卖，然后房贷利息减税，这个说法过得去吗？

玎珰

学习一下

frostywb

貌似很复杂啊，