CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

LENNY_DONG

你是海外买家，肯定是投资性质。
1.需要申报。

2.交税很高，所以最好只付3成，剩下开销抵消收入，然后做一个NON RESIDENT TAX RETURN报平就可以

你女儿开销和房子无关

LENNY_DONG

原帖由 iamgavin 于 2010-12-3 17:57 发表
你好楼主，我的问题应该有人问了，但我还是想得到您的助。
我刚买了房子几个月，由于没有经验买了一个完全不适合自己的，想一年后再买一个，住进去，您说永远也改变不了第二个是投资房的性质，难道就没有办法扭转吗？谁不想第一房就 ...

我说是两个房子肯定有一套不可改变。没有绝对说第2个这个说法。

是不是第2个要看你对第一个是怎么看的

如果你第一套出租，申请减税，然后卖房时不交CGT，那么第2套肯定是投资房性质了，但是如果你住进去第2套，又没第一套房子，那么住进去后的升值不算CGT。只是前面部分要算

judyqianqian1

原帖由 STS-TAX 于 2010-12-6 22:01 发表
你是海外买家，肯定是投资性质。
1.需要申报。

2.交税很高，所以最好只付3成，剩下开销抵消收入，然后做一个NON RESIDENT TAX RETURN报平就可以

你女儿开销和房子无关 ...

那我如果将房子让女儿住,我们也算租赁关系吗,她必须要付租金给我吗?ATO如何知道,我们倒底有没有付或付了多少呢?

LENNY_DONG

基本可以不算租赁关系。

但你不要再问我你可以假装女儿住其实不是她住的问题之后的税务问题。我无法回答

judyqianqian1

原帖由 STS-TAX 于 2010-12-7 12:17 发表
基本可以不算租赁关系。

但你不要再问我你可以假装女儿住其实不是她住的问题之后的税务问题。我无法回答

知道啦,多谢! 我还想请教您,对留学生来讲,银行存款利息如果低于15000是不是就不用交税? 超过15000部分应按何种税率交税? 这种情况是银行代扣,还是要自己联系ATO去交?

ansonsy

我想把自住房转成投资，我现在用的是stgeorge redraw account, 我已经多还了不少钱，但是是在可以redraw 的那部分，没有付进lump sum,如果我把多付的钱取走，回国用，那么当我的租金和利息正好相抵时，我不是就可以不要为租金收入交税呢？
还是像有的同学说的那样，只有offset account可以把取出钱后，多付的利息作相关抵扣？

问题2，我买完自住房后，买了个楼花，那么redraw 出来的5万，给投资房做首付，现在投资房还没有settle,那这5万所产生的利息是不是不能计入每年退税时，作抵税之用?
求助阿，快回国了，才发觉一团糟

楼主是在悉尼的吗？

[ 本帖最后由 ansonsy 于 2010-12-8 13:35 编辑 ]

LENNY_DONG

原帖由 judyqianqian1 于 2010-12-7 16:30 发表

知道啦,多谢! 我还想请教您,对留学生来讲,银行存款利息如果低于15000是不是就不用交税? 超过15000部分应按何种税率交税? 这种情况是银行代扣,还是要自己联系ATO去交? ...

LODGE TAX RETURN THEN PAY THE BILL

BUT MAKE SURE KID OVER 18 YEARS OLD

LENNY_DONG

原帖由 ansonsy 于 2010-12-8 13:29 发表
我想把自住房转成投资，我现在用的是stgeorge redraw account, 我已经多还了不少钱，但是是在可以redraw 的那部分，没有付进lump sum,如果我把多付的钱取走，回国用，那么当我的租金和利息正好相抵时，我不是就可以不要为租金收 ...

1.only for offset account purpose

2. deposit incur interest can deductible

LENNY_DONG

LENNY_DONG

XIAOMAN

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-25 12:24 发表

如过你打算视你第2套房为自住房，第一套变永久投资，再你开始租出去时需要重新估价

需要谁来估价呢

LENNY_DONG

中介，银行都可以

hale

楼主， 我08年底有一个自主房，价值大致50万，付了30%首付，额外还有30%流动资金在OFFSET里面， 去年买了另外一个房子作为投资房， 同时取消了旧的贷款，使用另外一家银行的产品，自住房升值了5万，外加新的投资房70万总价值，所以总额125万，贷款100万，5万offset, 在银行帐号里面是有两个offset和两个贷款金额分别是80%两套房子总金额。 在退税的时候，投资方的贷款利息可以是100%的投资房贷款即70万来算利息吗？
如果我想住去投资房，把自住房改投资，是否值得？ 会产生什么问题？

玎珰

学习一下

西北农夫

原帖由 STS-TAX 于 2011-3-4 12:32 发表
中介，银行都可以

楼主以前回帖好像说这样是不行的，只能以第一套房的贷款额为依据。

LENNY_DONG

原帖由 西北农夫 于 2011-3-5 17:47 发表


楼主以前回帖好像说这样是不行的，只能以第一套房的贷款额为依据。

不好意思，我之前说只有银行可以，好像没有说过贷款额度问题。

后来跟我老板谈了一下，96年左右前后政策变化，中介评估可以的

LENNY_DONG

原帖由 hale 于 2011-3-5 16:57 发表
楼主， 我08年底有一个自主房，价值大致50万，付了30%首付，额外还有30%流动资金在OFFSET里面， 去年买了另外一个房子作为投资房， 同时取消了旧的贷款，使用另外一家银行的产品，自住房升值了5万，外加新的投资房70万总价值，所以总额12 ...

如果你是把第2套房来做投资房，可以100%CLAIM 70万和印花税产生的利息

但是如果第一套，你可以CLAIM70%也是最早贷款额度的利息。

如果你住第2套的话， 相应可以CLAIM利息没那么多，好处就是那5万升值不属于CGT。

别的暂时还想不出，因为每个人个人因素太多

steven_sa

原帖由 STS-TAX 于 2011-3-4 12:32 发表
中介，银行都可以

房屋转投资前所作的评估是否有用？在实际操作当中，ATO通常不都是以时间段来按比例分配的吗？

LENNY_DONG

原帖由 steven_sa 于 2011-3-5 21:14 发表



房屋转投资前所作的评估是否有用？在实际操作当中，ATO通常不都是以时间段来按比例分配的吗？

96年之前是那样

96年之后是按新的评估价来说

你说的一般是自住房租出去了6年，6年后还在出租，没有卖掉的话，就按时间比例来结算10年的话，4/10的获利是CGT,

zqmama

1.        If I buy an investment property and move in later, do I have to do valuation when I move in for calculating capital gain?
2.        If the property is rented out for less than 12 months before I move in, do I still get the 50% capital gain tax discount for the price gain?  And does the 12 months period counted from the date the property is on the market or the date when the contract is exchanged?
3.        For this property, even if I rent it out again after a couple of years living in it, is that I can never enjoy the 6 years exemption anymore because we rented out straight after we bought it?
Thanks!

LENNY_DONG

1. 我假设这个前提是你没有别的房子，那么投资房变自住房，但是之前的阶段增长要交相关CGT。但是是在你卖的时候。

2. Discount 是指你卖房时候，和你搬家没关系。只有出售才有CGT EVENTS. CONTARCT DATE 为准12个月以上如果你要卖

3.要看前提，如果只有这套房子。 之前最早出租要交CGT，但是后面可以享有 6 years EXEMPTION.还是看前提。。。。前提。。。

可乐33

咨询一下楼主：

我现在有自住房A，这个自住房有I/O的贷款，但是一直有钱放在offset account里面。
我现在刚买了一块地，准备用一年的时间盖个房子B，然后住在B，把A租出去。

现在我想去银行做B的土地的贷款。

假设A重新估价40万，B的土地20万。
银行现在准备帮我做40+20=60万的80%的贷款。就是48万。

我想问一下，这种情况下，等B盖好，我搬进去住了，需要一个什么类型的贷款最合适呢？
这种情况下，怎么报税呢？

march.hui

自住房没有贷款，卖掉后升值部份要交税吗？

XIAOMAN

有时候在想， 自住房A拿钱出来另买一个自住房B， A变投资房， 那这个拿出来的钱， 不就是为了挣房租用吗， 如果不贷这个钱去买B， A那里有可能空出来去出租呢，那为什么不能扣税呢

大鹏展翅

问lz一个简单的问题，
现有自住房，要转成投资房，自己搬出去住，自住房出租，现在知道要估价做base cost，想知道哪些机构可以做这个估价，银行？中介？

LENNY_DONG

原帖由 march.hui 于 2011-3-11 22:50 发表
自住房没有贷款，卖掉后升值部份要交税吗？

不用

LENNY_DONG

原帖由 XIAOMAN 于 2011-3-11 23:13 发表
有时候在想， 自住房A拿钱出来另买一个自住房B， A变投资房， 那这个拿出来的钱， 不就是为了挣房租用吗， 如果不贷这个钱去买B， A那里有可能空出来去出租呢，那为什么不能扣税呢

因为你拿出来的钱不是投资，是自住。
如果你拿出来钱去买投资房，那么性质不同。

LENNY_DONG

原帖由 大鹏展翅 于 2011-3-12 20:33 发表
问lz一个简单的问题，
现有自住房，要转成投资房，自己搬出去住，自住房出租，现在知道要估价做base cost，想知道哪些机构可以做这个估价，银行？中介？

都可以

LENNY_DONG

原帖由 可乐33 于 2011-3-11 22:43 发表
咨询一下楼主：

我现在有自住房A，这个自住房有I/O的贷款，但是一直有钱放在offset account里面。
我现在刚买了一块地，准备用一年的时间盖个房子B，然后住在B，把A租出去。

现在我想去银行做B的土地的贷款。

假设A重新估价40 ...

我假设你A房LOAN 从来没变的话不过你B怎么贷，你唯一可以做就是把本金全部转移到B上

也就是说，A之前是多少贷款，TAX RETURN 就是那个loan来计算利息

B最好可以不产生利息那样最好，如果有也没办法，因为你打算用B做自住

zqmama

原帖由 STS-TAX 于 2011-3-11 21:56 发表
1. 我假设这个前提是你没有别的房子，那么投资房变自住房，但是之前的阶段增长要交相关CGT。但是是在你卖的时候。

2. Discount 是指你卖房时候，和你搬家没关系。只有出售才有CGT EVENTS. CONTARCT DATE 为准12个月以上如 ...

多謝答覆! 前提是我已有自住房, 但在搬進新買的投資房的時候會把原有的自住房賣掉. 這樣的話請問以上的問題的答案會有不同嗎?