完成时 - Westpac Refinance 到 NAB 全记录

jasonliu234

可以帮我叫 出租车吗？

貌似internet banking 基本能满足偶的需求

黑山老妖

举例：
1. 我的classic plus account没有支票本，写个email。3天后收到。
2. home insurance 保险要修改，email。2天后寄来新的home and content insurance policy.
3. credit card被收了annual fee，自己打电话到credit card department搞不定。email personal banker，2天后退款。
etc.
etc.

zn7726

这个personal banker是VIP才有的吧

黑山老妖

好象是的。但是以前我在NAB只有十几万贷款也有。后来被取消掉了。。。我非常生气就转到wbc了。然后2年后杯具了。

jasonliu234

是不是贷款 要1个mil？、

黑山老妖

不知道。。。
我离100万还有很大很大很大的距离。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2010-6-12 21:24 编辑 ]

大杨树

refinance成本:
westpac : 900 + 250
nab: 14.** +95 + 95
total: 1355

nab@work absorb: 600 + 395 = 995
lost:  360
4个月我就回本了. 我去年11月settle的房子,基本超过预期的希望

jasonliu234

refinance 成本总结

[ 本帖最后由 jasonliu234 于 2010-6-15 20:22 编辑 ]

zn7726

谢谢分享大结局.

dandan

感谢jason分享！今天没分了，不然满分砸给你！

这里请问一下，你说的那个600，我理解的是NAB额外拿出来赔给你的对吧？还是说是在他的办理费用中节省出来的（就是说是免除了这个费那个费）？

jasonliu234

Title Search
Mortgage Registration
Mortgage Discharge

这三个government charges，是包在贷款额度之内的，比如和nab 签好合同，从nab 借了50万，那么这204块，是包在50万之中的。所以实际用于home的贷款，是50万减去204块。

而nab 在第一天也会charge 年费395，但这是on top 额度的，所以第一天loan balance显示$500,395 (假设贷款额度50万)

jasonliu234

有关$600的补偿费用

属于nab 额外福利， 补偿因为refinance，wbc罚款$900。

这个600块的退款，必须拿到wbc final statment之后，作为证据，才能向nab索要。

今天刚拿到这个final statement，扫描给nab的经办人，再由他帮我refund。

[ 本帖最后由 jasonliu234 于 2010-6-15 17:36 编辑 ]

jasonliu234

来看看refinance 是否合算

截止今天13-Jun-2010
standard variable rate
NAB：7.24%
WBC：7.51%

利息差 0.27%

假设拿的discount 相同，并且，不计offset的钱，

要一年内 赚回$369.46，
贷款额，至少要 $136,837 (13万)

如果拿不到nab的福利 395+600 = 995
要一年内，赚回$1346.46
贷款额，至少要 $505,356 （50万）

换句话说，如果拿不到nab的福利，贷款50万，第一年待在nab 和 待在wbc，是没有区别的。

从第二年才开始赚利息差，

那么在第二年，利息谁高谁低，谁都不知道 。

所以如果贷款额度不大，或者offset 有很多钱，是没啥必要做refinance的。

[ 本帖最后由 jasonliu234 于 2010-6-15 20:26 编辑 ]

jasonliu234

还有一个隐性的成本
年费

年费一旦扣掉，是不返还的。

wbc 的年费，是cover 一整年的，如果一年不到，就做refinance，就会造成浪费。

比如，以前6月份，wbc 的home loan，settle
每年6月的最后一个工作日，扣年费。

极端的例子是，如果nab的loan 在7月settle，nab同时也会charge 年费，这样，就交了2笔 395块。

另一个例子是，nab在6月settle， 赶在wbc还没有扣年费之前settle，这样就充分用掉了上一年交的年费。（很幸运，偶属于后一种）

所以做refinance，尽量赶在上一年，年费快要扣除前，做。

提前2个月的时间。

jasonliu234

现在 还在等待两件事情

1。 退换600
2。 nab的信用卡


周六把wbc的 transaction account 关掉了

唯恐package 结束，会有月费产生。

[ 本帖最后由 jasonliu234 于 2010-6-15 20:15 编辑 ]

dandan

原帖由 jasonliu234 于 2010-6-15 18:07 发表
来看看refinance 是否合算

截止今天13-Jun-2010
standard variable rate
NAB：7.24%
WBC：7.51%

利息差 0.27%

假设拿的discount 相同，并且，不计offset的钱，

要一年内 赚回$369.46，
贷款额，至少 ...

这段我不明白。假如我贷35万的话，WESTPAC的利息是6.81，那我转NAB合不合算呢？

jasonliu234

原帖由 dandan 于 2010-6-15 20:48 发表


这段我不明白。假如我贷35万的话，WESTPAC的利息是6.81，那我转NAB合不合算呢？

35万并不多，建议别折腾。

至于合不合算，

要看的因素很多：
1。能在nab拿到什么样利率，什么样offer，多少discount
2。将来两个银行的利率的变化。
3。offset里面有多少钱。

offset钱越多，贷款数额越少，wbc的discount拿得越多，就越没有必要做refinance。

因为转银行，有成本，贷款盘子如果太小，不值得。

而且未来，谁都不知道两家银行的利率走势，可能转了之后，wbc的利率又比nab低了。

这些都是风险。

所以如果真的想做refinance，先去和nab谈谈，看你能拿到什么样的offer。我可以帮你算

dandan

非常感谢。再好好考虑考虑。

wcx0314

非常有帮助的帖子

大杨树

nab政策收紧,我不可以介绍朋友了.

[ 本帖最后由 大杨树 于 2010-7-7 15:59 编辑 ]

dandan

原帖由 大杨树 于 2010-6-16 10:17 发表
今天和nab经办人确认了一下,我可以介绍朋友通过nab@work转贷,
他还暗示我可以拿佣金

哈哈，好事啊！

jasonliu234

原帖由 大杨树 于 2010-6-16 10:17 发表
今天和nab经办人确认了一下,我可以介绍朋友通过nab@work转贷,
他还暗示我可以拿佣金

还有这事。。

我这贴不是在给某人做广告啊。。。俺也要提成

哈哈

jasonliu234

见到internet banking 里面

credit 账号，已经开通，正在询问经办人，何时去pick up

MU

很好的分享。。最近我也在转银行，不过我是NAB的员工，所以拿不到那个赔偿的$６００，不过其他方面 NAB需要收的都免费。

MU

为啥这ING 退出还要收我一个legal fee $340 ， WPC不用收的么？

jasonliu234

原帖由 manunited 于 2010-6-17 16:42 发表
很好的分享。。最近我也在转银行，不过我是NAB的员工，所以拿不到那个赔偿的$６００，不过其他方面 NAB需要收的都免费。

nab 本身么收费啊

难道 government charge 你能免？
年费 永久免除？

jasonliu234

原帖由 manunited 于 2010-6-17 16:43 发表
为啥这ING 退出还要收我一个legal fee $340 ， WPC不用收的么？

legal fee？ 没听说过

wbc 就是 900 + 250

ing 还有什么其他收费？

MU

ING有好几个费用了。。penalty $700, 因为我就呆了2年。。establishment fee $250, legal fee是$340。。，不过因为nab这里除了政府要收的，其他的一律不收。。所以还是觉得换过来算了。。接下来可能loan还要重组，等再买套房子以后。一个银行方便点。

jasonliu234

原帖由 manunited 于 2010-6-17 18:20 发表
ING有好几个费用了。。penalty $700, 因为我就呆了2年。。establishment fee $250, legal fee是$340。。，不过因为nab这里除了政府要收的，其他的一律不收。。所以还是觉得换过来算了。。接下来可能loan还要重组，等 ...

这个ing比wbc 要狠

nab 没有任何收费，不论是不是nab的staff

而且staff 还拿不到600块，第一年的年费 staff能免吗？

H妈妈

请问各位都拿到什么样的折扣啊？上面的假设是两个银行拿到同样的折扣的话，多少多少时间可以回本。那么假如我在ＷＢＣ拿到１％的折扣，是不是在ＮＡＢ也能拿那么多呢？我的贷款额还是有一定程度的，希望能拿个好折扣。我倒不介意介绍人拿佣金，这个无所谓，毕竟我少付了利息，实惠的还是我