投资房折旧最大化之我见

diva

作为Quantity Surveyor做折旧都这么多年了， 每年还是会遇到一些客户拥有投资房好几年了，但却不知道折旧可以退税的事情从而很可能丢失到以前退税的机会， 通常的税务规定是可以往前调整两年的税务（也就是说过去两年的折旧是可以补报的）。  希望通过这个帖子和足迹的朋友分享专业的知识，也使新来的足迹朋友（房产投资的新朋友）了解到折旧退税的益处。

YIFAN03

好文

khkb

diva 发表于 2010-6-17 16:18
如果是自住变投资，最好在搬家前后做，因为房子出租之前，你比较方便填写表格和照相。如果一直是投资房就无 ...

什么表格？

折耳猫

diva 发表于 2013-8-21 22:55
我如果没理解错的话， 你的意思是不是： 投资房已经Settlle了一年了，如果这时候做折旧是不是丢失了过去 ...

(monkey22) 谢谢谢谢，好详细啊

diva

YIFAN03 发表于 2013-8-26 23:14
好文

谢谢，朋友的肯定是我们服务最大的回报。

diva

khkb 发表于 2013-8-28 09:53
什么表格？

这个表格应该是折旧申请表格（需要填写投资房的相关信息，比如settlement date, first available for lease date... ) .  当自住房变成投资房的时候，从税务的角度考虑可以做两件事：1 在出租之前做折旧（可以退税）. 2 作房子的市场价值评估 (以后买房子的时候需要计算Capital gain).

江北

真是好帖子，要仔细学习

khkb

diva 发表于 2013-8-30 22:15
这个表格应该是折旧申请表格（需要填写投资房的相关信息，比如settlement date, first available for lea ...

出租前先填折旧表吗？在个人保税前做？还是一起和个人的tax return一起交？谢谢

diva

khkb 发表于 2013-8-31 22:09
出租前先填折旧表吗？在个人保税前做？还是一起和个人的tax return一起交？谢谢 ...

你好，不好意思，回复有些晚了，可能我没解释清楚， 这个折旧申请表格是指给做折旧的专业QS公司的， 而后专业折旧QS公司会去看房评测完成折旧报告，然后你交给税务会计去完成个人年度报税，会计需要使用报告中每年的折旧数值去帮你报税。

kk0829

khkb

diva 发表于 2013-9-6 11:12
你好，不好意思，回复有些晚了，可能我没解释清楚， 这个折旧申请表格是指给做折旧的专业QS公司的， 而后 ...

谢谢你的回复。有墨尔本的公司推荐吗？大约时间需要多长才能出报告？是不是房子在40年以下的才有做这个折旧表的需要？在ato网站可以查到相关的法规合表格式样吗？谢谢！

thankni

LZ，问个问题：

如果是自住房转投资房，然后出租2年，接着再把房子卖掉，假设在这个期间没有其他房产。

按照我对税法的理解，这种情况，自主房卖掉是不要交CGT的（6-year main residence exemption)。

按照这个说法，如果在这个2年内报的折旧就不需要再加回cost base里计算CGT了？因为这个情况压根就不要交CGT啊。。。。那ATO不是要哭了？。。。。望LZ释疑。。。。

diva

khkb 发表于 2013-9-7 21:49
谢谢你的回复。有墨尔本的公司推荐吗？大约时间需要多长才能出报告？是不是房子在40年以下的才有做这个折 ...

很旧的房子(即使超过40年）， 只要后来做过装修，扩建等， 都还可以作折旧。

lido

我想问关于增值税，自住了多年的房，现在出租了一年了。手上没有第二套房，是不是也要交增值税？为什么有的会计师说不用交呢？

diva

thankni 发表于 2013-9-19 16:01
LZ，问个问题：

如果是自住房转投资房，然后出租2年，接着再把房子卖掉，假设在这个期间没有其他房产。

这是个很好的税务问题，我是做投资物业折旧的，　我只能说明我所了解到的，具体这个税务问题应该咨询专业的税务会计师。　你说的这种情况，好像是不用交CGT　（适合６年法则）, 如果你只有一套物业（开始是自住，然后出租几年－最长应该不超过６年），　然后再搬回去，或者卖掉，这种情况应该可以免CGT.  希望能帮助到你。

diva

lido 发表于 2013-9-21 21:43
我想问关于增值税，自住了多年的房，现在出租了一年了。手上没有第二套房，是不是也要交增值税？为什么有的 ...

请看我个人２２３楼的解释，我所知道按照你说的情况，是会免除CGT.

nrizhfei

学习了，好文章

steelau

学习了！谢谢

diva

欢迎足迹的朋友咨询关于投资物业折旧的相关问题。  我们发现有些投资物业的朋友并不知道买投资房可以通过物业折旧退税，合法合理少缴税，还能通过退税省下的钱增加现金流来养房。 希望看到帖子的有或者准备买投资物业的朋友不要错过。

sog

November

请问LZ，投资房的装修费用分几年折旧完呢？比如说换装木地板，新刷墙等。

fenghuo

mark

faroma

Mark

qdlucent

想请问一下，如果一个房子已经8年了，但是builder最近重新装修过再卖，那折旧的时候是按照最新的价格来折旧还是按照8年前房子的价格来折旧呢？先谢了。

k2decor_1

mark下 遇到问题可以咨询你

amytt

lz你好，我的房子大概420k,6年新，一年能折旧多少呢？谢谢！

superhg

lol 发表于 2010-11-1 14:21
折旧还是应该划算的
会降低你当年的taxable income，而且从cash flow的角度来说
会直接增加你的cash inflow ...

我非常赞同您的说法。这些东西没有那么死，可操作，既然是投资就存在规定的了解还有资产和投资时间的选择！

秋叶静美

好贴，收藏

sandyben

悉尼，全新apartment，2房2卫1车房，55.5万，今年7月settle，想尽快出租，所以估计租金大概470，请问第一、二年大概的折旧费和你的quote，谢了。我年薪6万

MEGAPOXY

学习中