原创：股市投资必胜法则(20240721更新)

ailsalu

楼主我目前35岁，离60岁还有25年，这个10年的策略是 australian super default investment option, 正常还是还款自住房投资房本金，然后每个月再定投3000 到两个指数基金， asx200 以及nsdap100, 乱七八糟手续费1%。。。。。。。  然后下个十年贷款降低了40万的情况下再开始往super 里多充钱。。。。。。。

Cyberpunk

superdigua 发表于 2021-8-1 11:03
通胀是标志，不是实质内容。

实质内容，应该是失业率和国际贸易赤字。 ...

对的，就是标志。货币政策就是要锚定这个标志的，不管通胀是如何实质形成。

比如失业率的问题，MMT主张用货币创造就业，但前提是这些就业是能创造真实财富和真实经济增长的，如果只是创造一些无效的就业，那就等同于直接发钱，最终看起来虽然失业率不难看，但可能通胀就已经起来了。

Cyberpunk

superdigua 发表于 2021-8-1 11:02
>>人们拿到钱，既不投资，也不消费，要么存银行要么买国债，这不就是空转嘛

没有人拿到钱。

投入这些领域，本质还是为了刺激需求，也就是钱最终是流入企业然后再进入个人手里的，但这些人拿到钱并没有相应增加消费或者投资，而是把钱又还给政府，表现出来的就是经济通缩，资产价格低迷。所以归根结底，印钱是为了兜底，为了挽救危机，刺激经济的，而不是用来在已经火热的资产价格上继续浇油的，你觉得只要不断印钱，资产价格就会不断涨，这个结论不一定成立。因为日本的例子恰恰说明，正是因为资产价格不涨，政府才敢不断印钞。

superdigua

大智慧 发表于 2021-8-1 09:34
Super 最早60才能拿，我不觉得60退休=提前退休获得财富自由。

可以 50 岁退休，靠存款生活。
60 岁的时候，存款花光，开始用 SUPER

大智慧

superdigua 发表于 2021-8-1 11:29
可以 50 岁退休，靠存款生活。
60 岁的时候，存款花光，开始用 SUPER

哈哈，也可以现在退休拿福利

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-1 09:55
买投资房不用花钱的，用银行refinance的钱做首期，实际上也是无税的啊。当然，super拿钱出来的时候税率也 ...

如果 SUPER 是全部投资。。。。。。日子过得会非常好吧？

两个人，2万是法定缴纳，只需要额外3万。

如果每年仅仅把这额外 3 万（税后 3 * 62%=1.86万）用于自住房或者投资房。。。。。只怕不够。就算够，回报也很低。

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-1 10:07
我加入澳洲工薪族的时候super还不能自由选择，只能选择雇主所在行业的super。后来可以自由转了，我也没有 ...

我从不相信个人体验。

从统计数据来说，10年太短。从 25 年看，房价涨了 412%

https://www.aussie.com.au/plan-c ... -market-report.html
Twenty five years ago, the median house value across Australia was just $111,524 and units showed a slightly higher median value, at $123,840. Since 1993, median house and unit values have increased by 412% and 316% respectively

也就是说，每年 6%(1.06^25=4.29). 扣除至少 2% 各种费用和税，每年约 4%
这里没有考虑贷款问题，因为25年前贷款利率很高，远远不止 6%。
SP 500 Index 扣除税费后，每年 10%（如果用 SUPER 投资，可以再多 37%-15%=22%）
全款购买投资房 VS 全款购买 Index Fund，高下立现。
从贷款的角度来说，与其从自住房OFFSET 账户拿钱出来贷款买投资房，不如用同样的钱买SP 500 Index Fund。

superdigua

neilmao 发表于 2021-8-1 10:26
我就想问下 按照LZ的方法 到了60岁 甚至70岁 养老金账户里有个几千万 几个亿的拿出来花 还有什么可以花的  ...

请见 187 楼

如果有余钱，完全可以除了在 SUPER 以外另外投资 SP500 INDEX FUND。
这样就可以提前退休了。

每年 2 万，从 22 岁到 52 岁，每年 10% 收益，投资就有 330 万。

Pippa

superdigua 发表于 2021-8-1 11:33
如果 SUPER 是全部投资。。。。。。日子过得会非常好吧？

两个人，2万是法定缴纳，只需要额外3万。

楼主应该很年轻，还没有到要用大钱的时候。我有俩孩子，加上产假、两孩子同时上幼儿园，有足足四五年时间家里几乎没存下一分钱。一个家庭上有老下有小，不仅仅是两口子啊。你现在没有经济负担多存钱，无论存到哪里都是对的，但家里肯定要留点可以随时变现的资产才行。

Pippa

superdigua 发表于 2021-8-1 11:39
我从不相信个人体验。

从统计数据来说，10年太短。从 25 年看，房价涨了 412%

按你分析，我太幸运了。花了十年时间已经获取了房产市场过去25年的大部分平均收益？到我退休的时候，有租金收入再加上养老金的钱，应该过得可以了。投资房其实并不需要每年投钱。我投进去只有两笔：

自住房15%首期
几个投资房每年自掏腰包共几千块现金（这部分一般只需要投三年左右，最近几年都正流量了，也就是分文不花）

现金都投进好吃好喝还有孩子们身上去了。与其多投资，不如少生娃！

但我记住你的提醒，往后有闲钱多投养老金，但必须是可以炒sp500才有意义。现在aust super不让炒啊

大智慧

Pippa 发表于 2021-8-1 12:07
楼主应该很年轻，还没有到要用大钱的时候。我有俩孩子，加上产假、两孩子同时上幼儿园，有足足四五年时间 ...

楼主的年龄可以参照他健身的帖子（也很长。。。）

大智慧

superdigua 发表于 2021-8-1 11:39
我从不相信个人体验。

从统计数据来说，10年太短。从 25 年看，房价涨了 412%

杠杆后利息再高也是买房时的贷款数额，比如30年前贷款80%，贷了10w。极端情况一直io + 利息17%，利息一年才17k。但是30年前12w的房子，现在价格1m，房租妥妥的30k-40k一年。

杠杆的优势就是分红（房租）和资产本身有复利，但利息永远是根据初始贷款数额计算的。一旦熬过前十年，房租完全可以把利息低消，过30年，利息的部分根本可以忽略（按照现在2%的利息，10w贷款只有不到2k的利息，而房租是30k+）。

jamesadachi

楼主码字辛苦
不知道为什么感觉就是几本书的读书笔记。。。

大智慧

Pippa 发表于 2021-8-1 12:14
按你分析，我太幸运了。花了十年时间已经获取了房产市场过去25年的大部分平均收益？到我退休的时候，有租 ...

是有的，比如布里斯班房价2000-2008翻了三倍到四倍，但是2008到现在基本没有变化，甚至很多房子今年行情后才从2008价位解套。

Pippa

大智慧 发表于 2021-8-1 12:30
是有的，比如布里斯班房价2000-2008翻了三倍到四倍，但是2008到现在基本没有变化，甚至很多房子今年行情 ...

悉尼的房子2000奥运后疯长，之后到11年又开始涨，到现在已经三波了。

haohaohao

superdigua 发表于 2021-8-1 11:49
请见 187 楼



如果有余钱，完全可以除了在 SUPER 以外另外投资 SP500 INDEX FUND。

In August 1, 1991, SP500 index was 395. It increase to 4402 in 2021 Aug 1 in 30 years. If we use formula  395x(R +1) ^30 =4402   
R= 8.37%

楼主太理想化了，30年前省吃俭用拿出2万可不容易。看看我的公式，30年来哪来的年增长10%，扯淡沒边了。你投钱到的aus-super那是养老金管理公司，他们每年都有年费，交易费，还有15%税。他们帮你买SP500基金，这个基金还要养肥贪婪的基金经理们基金公司，年费又是百分之几抽头。另外基金规定不是所有的钱都是投资的，一般要留个10%到20%现金在手上，一句话一般你的SP500基金收入永远是跑不赢SP500指数的，你还做梦跑赢指数再分红，你以为基金经理们都是活雷锋？

另外，你也知道，SP500最近两年猛涨是美联储狂发美纸救疫情造成的，每家几千美元，在家躺平钱从天上来，你以为这等好事以后几十年还能继续？如果不考虑这种意外非正常情况，以2019年3000点为终点考虑，扣除费用，SP500年增长5%都不到!！

洗洗睡吧，这年头没有躺着可以暴富的，你的钱要用你的脑子不断地投机得到的。

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-1 12:14
按你分析，我太幸运了。花了十年时间已经获取了房产市场过去25年的大部分平均收益？到我退休的时候，有租 ...

如果经济上拮据，只怕也没什么钱可以买投资房。

下面是一个简单的对比。

如果本金 25 万，是应该买投资房还是投资 Index Fund?
假定投资房本金 20 万，印花税等等 5 万，贷款100万只还利息 30 年，租金收入与利息和其它开支正好持平(以便于计算)。
房价每年上涨 5%，就是 120*1.05^30-100=418；每年上涨 6%（这是过去25年的均值），120*1.06^30-100=589
Index Fund 如果每年上涨 10%（过去10年澳洲股市和过去 120 年美国股市）25*1.1^30=436；每年 15% （过去10年美国股市）25*1.15^30=1655（如果用 SUPER 投资，可以再多 37%-15%=22%）
感觉差不多。Index Fund 省心，投资房风险较小。
美国股市 PE 已经到了 34（就是经济每年增长 2.94%），悉尼的房价与家庭收入比也达到了 11.8
未来会如何发展？可以想象一下。

superdigua

jamesadachi 发表于 2021-8-1 12:28
楼主码字辛苦
不知道为什么感觉就是几本书的读书笔记。。。

我的读书笔记写得很散乱，没法看。

https://superdigua.blogspot.com/search/label/book

jamesadachi

superdigua 发表于 2021-8-1 13:00
我的读书笔记写得很散乱，没法看。

https://superdigua.blogspot.com/search/label/book ...

谢谢分享

superdigua

大智慧 发表于 2021-8-1 12:25
杠杆后利息再高也是买房时的贷款数额，比如30年前贷款80%，贷了10w。极端情况一直io + 利息17%，利息一年 ...

198 楼有对比。

数字当然不准确，但意思差不多。

Bbetaxeon

haohaohao 发表于 2021-8-1 13:10
In August 1, 1991, SP500 index was 395. It increase to 4402 in 2021 Aug 1 in 30 years. If we use  ...

别的不懂，有我觉得您说错的地方，若是不对还请纠正。

15%的税比一般人的收入税都低，如果是直接拿到现金再去投资，就已经交过个人所得税了，super的税率是交个人所得税之前的。

SP500这种的指数基金根本就不需要人来主动管理吧，都是自动的，fee一般低于0.1%
我随便搜了几个sp500 index fund， 看起来fee都是挺低的。
https://www.investopedia.com/articles/markets/101415/4-best-sp-500-index-funds.asp


最后一个问题，就是没有人可以用预测未来，大家都是尝试用历史找出其中的规律。所以如果说过去表现好，不代表今后好，那这个可以套用在任何投资项目上。

美国的指数就是在长期维度上的稳定收入，从2019年看的跨度太少。一般我认为至少要看十年，而且这个周期最少要包含一次经济危机。

大智慧

superdigua 发表于 2021-8-1 13:24
如果经济上拮据，只怕也没什么钱可以买投资房。

下面是一个简单的对比。

房租也随着时间在涨，一套房子hold 15年上，每年房租可以达到20%的初期本金回报，

如果hold 40年，1980年的房价是67k，本金13k，现在房租一年都30-40k了，去除各种rates，也有200的%的房租收益。

大智慧

Pippa 发表于 2021-8-1 13:01
悉尼的房子2000奥运后疯长，之后到11年又开始涨，到现在已经三波了。

大跨度来看，40年来全澳房价涨幅基本一致。只是时间有错位。比如2016-2020，悉尼低迷，而霍巴特房价翻倍。

superdigua

大智慧 发表于 2021-8-1 13:37
房租也随着时间在涨，一套房子hold 15年上，每年房租可以达到20%的初期本金回报，

如果hold 40年，1980 ...

是的。

投资房和指数基金的区别在于：持有成本。

假定悉尼房屋中价位 110 万，租金 690，各种开支占租金 10%
房价和租金的比值是： 1100000/(690*52*0.9)=34

房价可以每年上涨 6%，但租金没法每年上涨 6% （因为家庭收入上涨很慢，假定 2%）
这样，30年后，租金甚至不够支付 LAND TAX 和各种开支

美国股市的 PE 目前是 34（意味着预期经济每年增长 2.9%）。假定未来 30 年，股价每年 10%而经济实际上每年只涨 2%，那么，30年后 PE: 34*1.1^30/1.02^30=328
有什么问题吗？没有任何问题。因为股票的持有成本为零。

另外，价格由供需关系决定。
住房的供给几乎是无限的。而能够创造平均利润的企业股票的供给非常有限。

所以，从长远看，我认为股票 INDEX FUND 前景更好。

大智慧

superdigua 发表于 2021-8-1 13:57
是的。

投资房和指数基金的区别在于：持有成本。

”30年后租金甚至不够支付 LAND TAX 和各种开支”不是很认同。指数和投资房的未来走势，都是通过历史数据来推论的。

假如40年前，同是本金144k，

1. 购买sp500，当年平均120购入，120股，今年4300=516k

2. 购买悉尼房产，贷款80%，当年中位价67k，现在中位价1150k + 30-40k的房租收益。

superdigua

大智慧 发表于 2021-8-1 14:18
”30年后租金甚至不够支付 LAND TAX 和各种开支”不是很认同。指数和投资房的未来走势，都是通过历史数据 ...

>>指数和投资房的未来走势，都是通过历史数据来推论的

历史数据中没有出现过零利率。

至于计算。。。。你得给出计算过程。否则看不懂。

时刻

不想费脑筋买指数是个好方法，要是想跑赢大市，就要选股票了

superdigua

时刻 发表于 2021-8-1 14:23
不想费脑筋买指数是个好方法，要是想跑赢大市，就要选股票了

本贴就是解释，为何选股一般跑不过大市。

李闲闲

superdigua 发表于 2021-8-1 14:40
本贴就是解释，为何选股一般跑不过大市。

这么说不妥，要跑赢指数并不难事，不信你可以选一个指数，美国标普500指数或澳洲200指数的其中一个，我选一个组合来看看到底能不能跑赢指数，我可开帖证明选个股能不能跑赢指数怎样？

一日三餐

学习了，感谢分享