关于应对nab的io加息的应对看法

aiyouv

LZ好人，解释详尽。

我去年贷款在WESTPAC办的，固定了一年，利率是4.8多，40万贷款，我想今年到期了换一家，因为这家利率给我的有些高啊，我有些担心：

1。换别的银行是不是要重新评估还款能力？我这一年来还款能力也没有涨，那么我是不是还是只能以投资房名义贷款啊？现在投资房贷款利率都涨了，是不是还是拿不到啥优惠利率啊
2。现在各银行都收紧贷款了，换银行的话还能延续现在的10%首付，IO还款的条件呢？

我不知道换银行意味着什么呢？除了贷款利率的变化是不是所有的贷款条件都要重新评估啊？因为毕竟是跟这个新银行重新签一份全新的贷款合同啊。

freewalker

aiyouv 发表于 2015-9-23 13:22
LZ好人，解释详尽。

我去年贷款在WESTPAC办的，固定了一年，利率是4.8多，40万贷款，我想今年到期了换一家 ...

是的，换银行的话，新的银行还是要按照你的收入来评估你的贷款能力。如果你只能按投资房才能贷到这么多，那可以考虑NAB，目前不管投资还是自住，浮动利率都是4.15%，没有年费月费，没有offset，但有免费redraw功能，同时必须做成P+I。

jy00064164

大江东去 发表于 2015-7-31 22:20
还有你忘了本金还进去后，这个金额是叠加的

按你说投资房改p+i

感觉如果最后投资房不卖，一直持有，负扣税可能还有点用。
如果将来卖了，CGT 一样加回全部负扣税， 逃不掉的

jy00064164

freewalker 发表于 2015-9-23 15:22
是的，换银行的话，新的银行还是要按照你的收入来评估你的贷款能力。如果你只能按投资房才能贷到这么多， ...

补充一点，还有cash back $1500

大江东去

jy00064164 发表于 2015-9-23 17:00
感觉如果最后投资房不卖，一直持有，负扣税可能还有点用。
如果将来卖了，CGT 一样加回全部负扣税， 逃不 ...

如果将来卖了，CGT 一样加回全部负扣税， 逃不掉的

你说错了。

你先搞清楚折旧的负扣税和其他费用（包括银行贷款利息）的负扣税的区别

大江东去

aiyouv 发表于 2015-9-23 13:22
LZ好人，解释详尽。

我去年贷款在WESTPAC办的，固定了一年，利率是4.8多，40万贷款，我想今年到期了换一家 ...

建议你可以试试anz银行的海外收入贷款，做成自住房贷款

同时再说一次，无论是投资房还是自住房，还本金都是很不划算的事。

大江东去

freewalker 发表于 2015-9-23 15:22
是的，换银行的话，新的银行还是要按照你的收入来评估你的贷款能力。如果你只能按投资房才能贷到这么多， ...

无论是投资房还是自住房，还本金都是很不划算的事。

现在只有从nab转出来的，傻子才往nab里转

jy00064164

Kurtgui 发表于 2015-9-7 16:45
你确定吗？ 记得我刚来澳洲的第一年报税时忘了报银行利息收入， 结果两年后被ATO查到追要利息税附加这些 ...

我觉得如果被auditor到了还是有风险的，不过决定还是要自己做

newlaoda

上周本来要转了，后来nab给了个IO好利率，算了，再留着看看

PKJ

newlaoda 发表于 2015-9-23 18:23
上周本来要转了，后来nab给了个IO好利率，算了，再留着看看

能否说一下，nab的io是什么利率？

freewalker

jy00064164 发表于 2015-9-23 17:04
补充一点，还有cash back $1500

这1500块只要自住房才有，如果按投资房做，拿不到这1500块的。

freewalker

大江东去 发表于 2015-9-23 17:10
无论是投资房还是自住房，还本金都是很不划算的事。

现在只有从nab转出来的，傻子才往nab里转 ...

如果只能按投资房来贷款，nab这个产品不失为一个好产品，毕竟利率比其他投资房的产品低很多。

一般refinance的时候你可以多贷一笔钱出来，这样就算本息一起还，无非也是把从银行多拿出来的钱还一部分回去而已，对你的现金流和负扣税都没什么影响。等你把多贷出来的这笔钱还的差不多了(一般好几年都过去了)，到时再做个refinance就好了。

大江东去

freewalker 发表于 2015-9-24 05:30
如果只能按投资房来贷款，nab这个产品不失为一个好产品，毕竟利率比其他投资房的产品低很多。

一般refin ...

这么做是很亏的，有还本金的能力还不如再去买套投资房

jackliu2008

mark

51migrate

中介发力了

freewalker

大江东去 发表于 2015-9-24 06:18
这么做是很亏的，有还本金的能力还不如再去买套投资房

没感觉什么亏，首先你付的利息少了，因为利率低了，这是真金白银从口袋里要掏出去的。其次，你把银行多贷给你的钱还一部分回去，只是相当于从银行少套一点钱出来而已，谈不上亏。假设你原来贷款90万，通过refinance贷出来100万，这样你多了10万现金。假设利率4.15%，本息一起还，每月还4861块，如果只还利息，每月还3485块，也就是说，本息一起还的话，每月多还1376块，多出来的10万块，够你还6年的。当然了，你也可以拿多出来的8万块去买房，留两万用来还本金，两年之后再做个refinance就好了。

再来算算省的利息。100万贷款，如果按投资房做，其他银行利息一般是4.5%以上，假设你把多出来的10万块拿去买房，这样100万贷款如果用NAB的这个产品的话，省的利息是 1000000 X (4.5% - 4.15%) = $3500/year。

大江东去

freewalker 发表于 2015-9-24 09:31
没感觉什么亏，首先你付的利息少了，因为利率低了，这是真金白银从口袋里要掏出去的。其次，你把银行多贷 ...

还本金，已40万为例一年要还1万多的本金，

一个50万的房子一年最多需要补贴一万刀，

是多买一个房子，还是为了节省那一点利息跑去nab还本金？

并且按自住房贷款，能拿4.15%并且io的银行多了去了。还需要去nab做p加i？

freewalker

大江东去 发表于 2015-9-24 17:51
还本金，已40万为例一年要还1万多的本金，

一个50万的房子一年最多需要补贴一万刀，

你没看清楚我的前提吧，我说如果必须按投资房来申请贷款的话，nab这个产品不失为一个好的选择。

大江东去

freewalker 发表于 2015-9-24 19:43
你没看清楚我的前提吧，我说如果必须按投资房来申请贷款的话，nab这个产品不失为一个好的选择。 ...

作为broker居然不知道怎么按自住房贷款，这也真是稀奇又古怪了

freewalker

大江东去 发表于 2015-9-24 19:59
作为broker居然不知道怎么按自住房贷款，这也真是稀奇又古怪了

算了，大家都是同行，没必要把话说的这么难听，不管你是真不懂还是装不懂，这个话题到此为止吧。

tina-go

学习

fxz0306

只这样的，只能吃一堑长一智。。。