在房地产价格下跌的时候，银行会怎么办？

aulin

sdcmc 发表于 2014-11-19 19:55
看了這麼多,原來極大數人真不知道有這个風險啊?

難怪國人在國外投資市場,整體從來沒有贏的紀錄.  

请你贴个合同相关条款上来有那么难吗？

sdcmc

aulin 发表于 2014-11-19 20:36
请你贴个合同相关条款上来有那么难吗？

你自己的房貸合同不會看啊。

aulin

sdcmc 发表于 2014-11-19 20:56
你自己的房貸合同不會看啊。

我看了，没找到啊，所以请你贴一下。

sdcmc

aulin 发表于 2014-11-19 20:56
我看了，没找到啊，所以请你贴一下。

你把你所有的合約post上來，價錢地址劃掉。

aulin

sdcmc 发表于 2014-11-19 21:07
你把你所有的合約post上來，價錢地址劃掉。

你这不是故意抬杠吗？我一个top bank纯英文环境工作的人需要你来帮我看合同？

在这里危言耸听的是你们，叫你们拿点证据出来就怂了？你干嘛不把你的合同post上来，个人信息全划掉，highlight你说的重点？真是莫名其妙

再补充一句，你们在这里发布言论说只要房市下跌，即使你按时还款，银行也有权随时重新评估，强迫你补差价。请问出处在哪里？有相应法规吗？有相应合同条款吗？你们一条都拿不出来，那不是信口开河是什么？让别人怎么相信你们？

sdcmc

aulin 发表于 2014-11-19 21:13
你这不是故意抬杠吗？我一个top bank纯英文环境工作的人需要你来帮我看合同？

在这里危言耸听的是你们， ...

Top bank 純英文環境代表不會看漏合同？
再說你說是就是？要知道銀行一般不會寫的
很清楚，只會寫有權收回貸款等等。

aulin

sdcmc 发表于 2014-11-19 21:26
Top bank 純英文環境代表不會看漏合同？
再說你說是就是？要知道銀行一般不會寫的
很清楚，只會寫有權收 ...

有权收回贷款和市场一下行就重新评估，逼借款人补差价是一回事吗？还是你自己脑洞大开，强行脑补？

sdcmc

aulin 发表于 2014-11-19 21:30
有权收回贷款和市场一下行就重新评估，逼借款人补差价是一回事吗？还是你自己脑洞大开，强行脑补？ ...

有權收回是代表主動權在銀行，
樓主所說的是這世上曾經發生過的事，
可以說是案例，將來會不會發生，我不知道，
或者會因有些想不到的原因而發生，
作為投資，樓主提醒大家最壞的情況有問題？

aila

忍不住说一句。楼主，银行不到万不得已是不会收房的。
银行去prevent房贷的风险，是通过预留Capital。就是银行每贷给你一分钱，银行内部就要放一定比例的capital在那里，用来在recover any bad debt。这些都是在Basel Accord的规范下进行的。
现在Basel III 已经出台，对capital provision要求更高，就是要银行要充分估计到最差的情况，并且预留足够的资金去应对。
就算正常情况下，你超过90天不能还贷款，银行也不会立刻收房。会让debt collection agent去打电话骚扰你，发律师信给你，或者帮你restructure你的loan。就是在你的能承受的范围下，减少payment，延长贷款周期。总之各种手段都用过后，最后一步才会收房。
没有你说的那么恐怖。

zhengtao

2009年NCCP法律明确规定银行不能 margin call。
银行唯一能够强制卖的情况就是default。

要注意的是商业物业不受NCCP的保护。儿很多银行每年对商业贷款是要review的。但商业贷款通常LVR是最多7成，银行已经把下跌的风险考虑进去了。

LZ你如果真的觉得不对，把你的合同拿给你的banker让银行解释吧，他们要是真的合同里面写了，那是他们没有满足NCCP的要求。但如果你的贷款是09年前做的，那情况又可能不一样了。

又或者把你的合同贴出来，大家也可以帮你看看。

sdcmc

aila 发表于 2014-11-19 21:41
忍不住说一句。楼主，银行不到万不得已是不会收房的。
银行去prevent房贷的风险，是通过预留Capital。就是 ...

一直說,這種事只有在很差的情況下才會發生,這不是每天都會發生的事, 不過要發生時沒有準備的話,就一定走不了.

bkhills

前几年cba 下面的一个小银行，BankWest,( 不100%Sure），就是搞得这名堂，好些人被他家搞破产。记得有个人有个motel,没有拖欠银行，最后还被银行强制拍卖了，那个人有上过数次报纸的，要集体诉讼，case 估计还没结束呢

lloyd

xzha4285 发表于 2014-11-19 14:48
如果房价跌倒10% 银行也不会轻易去收回房产的。除非顾客是还不起贷款了，银行才逼不得已的去收回。主要原因 ...

17%？不就等于变相收房卖房了吗？

zhengtao

bkhills 发表于 2014-11-19 20:51
前几年cba 下面的一个小银行，BankWest,( 不100%Sure），就是搞得这名堂，好些人被他家搞破产。记得有个人 ...

是啊，motel是商业用房，每年都要review，风险高的每年都要重新评估。

民宅不会的。

liu263

zhengtao 发表于 2014-11-19 21:46
2009年NCCP法律明确规定银行不能 margin call。
银行唯一能够强制卖的情况就是default。

我的贷款确实是09年以前做的，而且现在也还完了，合同也扔掉了，所以现在不能贴上证据。

刚才刚把NCCP 2009 section18看了一遍，没看出来哪里“明确规定银行不能 margin call”，能指点一下么？

wxxnxs

喜欢蓝天 发表于 2014-11-19 15:08
我在美国见过，很多原来几十万的房子，银行收了只卖2万到7万不等。好像听说过美国的贷款机制与澳洲的不同 ...

的确和澳洲不同。

个人如果在美国宣布破产，信用记录肯定完蛋，但是欠的钱可以一笔勾销。澳洲宣布破产，信用记录也是完蛋，但是欠的钱必须要还，也就是分期付款，欠的债还清了以后，破产信用记录会在还清的那天起再在你的个人信用记录上面保留7年，如果没有还清，记录就不会删除。

sttwaterbird

把贷款转到其他银行不久行了

wxxnxs

LZ想表明的目的就是银行是大庄家不会亏的。

我觉得通俗理解就是你贷款的房子是作为资产抵押给银行，然后银行借你钱然后收利息和本金，但是当银行认为你房子价值变得资不抵债的时候就可以要求要么补足差价，要么就把你抵押的资产收归银行弥补损失。

liu263

wxxnxs 发表于 2014-11-19 22:20
的确和澳洲不同。

个人如果在美国宣布破产，信用记录肯定完蛋，但是欠的钱可以一笔勾销。澳洲宣布破产， ...

这是市场中广泛存在的一个误解。美国51个州，宣布破产然后可以将欠款一笔勾销的州不超过一半。

liu263

sttwaterbird 发表于 2014-11-19 22:23
把贷款转到其他银行不久行了

在那时候，贷款标准会非常高，LVR会非常低，如果你在这种情况下还有能力refinance，估计你原来的银行也不会收屋。

liu263

wxxnxs 发表于 2014-11-19 22:27
LZ想表明的目的就是银行是大庄家不会亏的。

我觉得通俗理解就是你贷款的房子是作为资产抵押给银行，然后银 ...

赞！

zhengtao

liu263 发表于 2014-11-19 21:20
我的贷款确实是09年以前做的，而且现在也还完了，合同也扔掉了，所以现在不能贴上证据。

刚才刚把NCCP 2 ...

在enforcement里面规定了银行收房的条件。google得到的，查nccp act 2009

wulawula

liu263 发表于 2014-11-19 13:18
这么多回帖和点击，居然没人加分啊？

兄台的才能岂能用这些小分衡量

liu263

wulawula 发表于 2014-11-19 23:30
兄台的才能岂能用这些小分衡量

赞！  脸红ing.

IKS

wulawula 发表于 2014-11-19 22:30
兄台的才能岂能用这些小分衡量

兄弟人气比分重要!

tony30017

香港曾经在98年间出现过房产资不抵债的情况，当年银行所用办法是除非毎月按揭不还外，亦无重新估值房产做法，但是如果因为供款问题引致需要重新拍賣房产而产生不足差额，需要原有业主承担相关债务，香港人稱负资产。

sttwaterbird

liu263 发表于 2014-11-19 22:29
在那时候，贷款标准会非常高，LVR会非常低，如果你在这种情况下还有能力refinance，估计你原来的银行也不 ...

澳洲银行满足巴塞尔3吗

liu263

sttwaterbird 发表于 2014-11-19 23:54
澳洲银行满足巴塞尔3吗

直接的回答是不完全满足。

2014年2月起，APRA才要求银行满足巴塞尔3，中间的缓冲期有好几年。一些关键条款BASEL也还在讨论中。

Ursulachen

liu263 发表于 2014-11-19 14:52
论点基本同意，银行不会轻易动做。

但第二条我是不同意的。澳大利亚的LMI简直是玩笑。QBE以0.8%的准备金 ...

他們都有買reinsurance的。

Jason_qi

Ursulachen 发表于 2014-11-20 08:29
他們都有買reinsurance的。

他买什么都没有用， reinsurance的公司，包括re-reinsurance的公司，如果没有足够资本，一样被拖死。这种保险一层套一层，在现在美国市场，已经不允许把MBS债券卖给美国本国市场了。为什么，因为这种保险其实只是心理安慰一下的。

美国次贷危机，AIG这种保险超级航空母舰都是接受财政部接近2000亿美元的资助才活下来，否则，倒闭最起码三五次了。