对在Epping团盖有兴趣的留个名。

黑山老妖

原帖由 tintin 于 2006-11-25 16:27 发表
其实一定要找已经DA APPROVED的地,那时FLOOR PLAN也有了,对要建的房子结构格局也比较清楚.少了很多不确定因素和等待周期.甚至可以按每个房子的大小,朝向等标价.这样一来可行性会高很多.

这个和council的zoning有关系。如果买已经DA approved一般都是subdivide。townhouse和villa的不用想了。所以买之前要先做好作业。
真正的那些个建房之类的还是外包。

tintin

老妖说的在EPPING的地该不会就是这块吧? http://www.realestate.com.au/cgi ... s&tm=1164432656

已经DA APPROVED建6座TOWNHOUSE,可惜地太小(1000平方),还有就是在大路边.

黑山老妖

原帖由 tintin 于 2006-11-25 16:32 发表
老妖说的在EPPING的地该不会就是这块吧? http://www.realestate.com.au/cgi ... sw&snf=rbs& ...

我前面已经说了目前没有目标，现在看地那不是看空中阁楼吗？
我们还是现实点，一步一步走吧。。。
另，那块地不好，太远，太闹，太小。。。

休

原帖由 黑山老妖 于 2006-11-25 15:55 发表


我觉得gearing ratio达到1:1是应该没有问题的。

就是说100万的地,要有50万的自有资金,这个门槛太高了.

黑山老妖

原帖由 休 于 2006-11-25 16:40 发表

就是说100万的地,要有50万的自有资金,这个门槛太高了.

休大师是不是也提几个问题，1、2、3的列出来。看看我能不能解答？

xzlzxzlz

呵呵，看的我耳红心跳的，一是可想这样搞，但是现在俺没有钱，二是俺也是刚入行的，职业测量，职位 助手，好多东西我还是不明白不清楚不知道，要是再有个一年半载的好多问题俺就可以解决了，因为和好多的BUILDER接触过，公司和COUNCIL都有好多的不清楚的关系，规划啊，土地啊，分契啊我们都是直接间接的做的。。。
惭愧啊，可惜俺的水平现在还是不行啊。。。
郁闷。。。

tintin

地其实是一个很重要的因素,很多人犹豫不决就是还没看到适合的.好的适合DEVELOPMENT的地可遇不可求,要是有一块位置,大小,环境都不错的,DA也APPROVED了,PLAN也不错,贴上来可能更有说服力.其实不必硬性规定要求多少家,3~4家的TOWNHOUSE,甚至是DUPLEX,只要是在可以负担的价格内都可以考虑.

黑山老妖

原帖由 xzlzxzlz 于 2006-11-25 16:46 发表
呵呵，看的我耳红心跳的，一是可想这样搞，但是现在俺没有钱，二是俺也是刚入行的，职业测量，职位 助手，好多东西我还是不明白不清楚不知道，要是再有个一年半载的好多问题俺就可以解决了，因为和好多的BUILDER接 ...

好啊！有一个行内人。虽然还不是熟手但是这样就可以接触到一些内幕的。慢慢来，我觉得这个计划没有半年一年的可能还没法实施呢。
其实只要多看多留心就可以学到很多东西。快快学，成材了好为大家做贡献。:)

xzlzxzlz

原帖由 黑山老妖 于 2006-11-25 16:50 发表


好啊！有一个行内人。虽然还不是熟手但是这样就可以接触到一些内幕的。慢慢来，我觉得这个计划没有半年一年的可能还没法实施呢。
其实只要多看多留心就可以学到很多东西。快快学，成材了好为大家做贡献。:): ...

加油 加油。。。

tintin

坛子里人才济济啊,呵呵.再有会计师,律师,则师加入就更好了.

神奇的快沙

好贴啊
冲着贝贝和老妖的一问一答
我就来越权加精了

神奇的快沙

不过我也有个问题
大家都愿意和熟悉的朋友住的这么近么？
不知道这算不算个问题

riverstone

原帖由 tangsun 于 2006-11-25 01:08 发表
有Riverstone吗?

兄弟俺连买块砖的钱都没有，拿什么钱盖房啊？如果俺有这个能力，俺肯定单挑组织一帮人干了。

jfding

原帖由 tintin 于 2006-11-25 16:32 发表
老妖说的在EPPING的地该不会就是这块吧? http://www.realestate.com.au/cgi ... sw&snf=rbs& ...

我觉得可以阿，平均不倒200平米。但足够大了。

休

原帖由 黑山老妖 于 2006-11-25 16:44 发表


休大师是不是也提几个问题，1、2、3的列出来。看看我能不能解答？

首先要解决资金问题,这个问题也较易平估,银行对公司买地起屋贷款的要求是什么.然后在这个基础上算出参加人员首期入会的最低消费,和二次付款的数额及时间.有了钱这个概念,看还有多少人愿意加入.

黑山老妖

原帖由 休 于 2006-11-25 17:21 发表

首先要解决资金问题,这个问题也较易平估,银行对公司买地起屋贷款的要求是什么.然后在这个基础上算出参加人员首期入会的最低消费,和二次付款的数额及时间.有了钱这个概念,看还有多少人愿意加入.

休大师说得对。我现在是在中国呢。可能要年底才能会有时间去问我的banker。如果有人能去联系一下银行问一下就好了。

riverstone

强烈支持黑山老妖！

黑山老妖

原帖由 神奇的快沙 于 2006-11-25 17:17 发表
不过我也有个问题
大家都愿意和熟悉的朋友住的这么近么？
不知道这算不算个问题

不想住就卖掉或是做投资房。

cn_yy

原帖由 黑山老妖 于 2006-11-25 16:31 发表


这个和council的zoning有关系。如果买已经DA approved一般都是subdivide。townhouse和villa的不用想了。所以买之前要先做好作业。
真正的那些个建房之类的还是外包。

这个好，可以加快申请和建房的速度，节省利息
关键找个会土木建筑的监理质量，来决定每次的付款
质量达到平均水平之上就行，要是太强求完美质量，建房的费用肯定高的吓人
所以找个会的人来做质量评定很重要

wavestill

though its hard ,try

贝贝

其实我一直都有留意这些东西，DA过的地啊。。平均比没有DA过的要贵上20－30万，而且小心陷阱。

怎么说呢，这种盖房子的事情基本上只要不要太失误是稳赚的，大家的目的就是为了赚钱很明显，高回报。这个前提就是，你必须要有足够的现金流！我不管大家钱怎么来，跟亲戚朋友借，跟父母要，抵押房子取钱出来，抵押生意。但是投资的时候还是要想清楚，翻翻家底，看看是否有充裕的资金。

例如你要拿出白花花15万块，最少3年还正在盖房子的贷款，假设每个月还3000，3年是10万。那么你要保证5年内如果没有工作了，养着老婆孩子，租房 或者还另外还另外一套贷款，平时开销都可以保证的情况之下才好下这个决定。老妖说5年内钱取不出来，这可不是开玩笑的。15万＋10万就抵在里面了。

现在我们都是新移民，有这个想法很好，但是也要考虑实际情况,投资一定一定最多只能占自己家底的1/2.

啰嗦完，请大家继续发言！

cn_yy

原帖由 贝贝 于 2006-11-25 19:33 发表
其实我一直都有留意这些东西，DA过的地啊。。平均比没有DA过的要贵上20－30万，而且小心陷阱。

怎么说呢，这种盖房子的事情基本上只要不要太失误是稳赚的，大家的目的就是为了赚钱很明显，高回报。这个前提就是 ...

:si51

maplefire

一直在看这个贴，因为明年打算买房。老妖的提议很不错，可是我感觉和买楼花差不多，现在就要出首期，而且要3年以后才能入住。如果是投资房呢，还可以等。如果是自住，时间实在是太长了。

flyingirl

报名先。。。不论结果如何，首先感谢老妖。。。知道会很艰难，但毕竟有希望。。。

我爱猫

老妖啊, 看这势头大家还是很踊跃的说...

vont

就是说大家集资成立一个公司,运作完以后以公司名义按成本价卖给每个股东一个房子.(我理解得对不对?)
1)如果是这样,每个股东买这个房子的时候,是否要按正常买房手续再走一遍?比如说是否还需要付20%首期之类的以便从银行贷到款?
2)拿到的应该是STRATA TITLE的房子,那么初次买房者是否就可以享受GRANT?
3)这里面的税务问题我有点想不明白.

在网上找了一些关于PROPERTY SYNDICATE的内容大致翻了翻,好像一般都是集资买个COMMERCIAL PROPERTY之类的,容易操作多了.

vont

再问问EPPING的问题:
黑山你是KILLARA HIGH 毕业的吧, EPPING有什么好的公立学校呢?我翻华人地产广告,好像是CARLINGFORD标榜在好学校附近的为多.

samdong

原帖由 黑山老妖 于 2006-11-25 15:55 发表


贷款就是要以公司名字做的。绝对不可以让一个人承担所有的责任的。不公平。这是一个有限责任经济体，和私人股东没有关系。

我觉得gearing ratio达到1:1是应该没有问题的。

老妖提了件好事,我报名!
但我有个建议,看来十人有难度,我们先建套DUPLUX吧?
两家人去看好地,白纸黑字写好合约:

1,为简单,贷款买地用一家名义,但资金和利息共同分担
2,申请分契用各家的名字
3,找建房经理调度和监工,但所有建材一定参以比价
4,建期所有分期支出共同分担
5,若买DA地,头尾一年内可完工
6,房子是住是卖是租,各随主便

samdong

7,有一套成功经验,再建下一套,或招足友建更大...
8,预测:
买地$60W+建房$40W,贷款70%,各人一年内要拿出$15W现金
9,EPPING一带区还行,学校好外是旧房地较大,易找建DUPLUX地

ugrd123

欣赏老妖的作为,但可行性较小,首先就是人!一人一条心,十人有十条.
瞎说一句,如果要建集资房,何不考虑下UNIT,找快地,个个是好朝向,就剩楼层问题了.
排楼层可以参照国内以前的作法:打分,哈哈,你先来多少分,入股多少又多少分.等等