从地产总市值/GDP来看房地产泡沫 （更新地产投资报告）

vatano

澳洲居民负债也是极高， 已经世界第二，达GDP 112%

https://tradingeconomics.com/country-list/households-debt-to-gdp

pan123au

dominos 发表于 2025-4-29 09:09
这个的确你错了。高铁我家乡修的时候，我一个亲戚承建管一个项目。四万亿制造需求，就像我要挖个坑，雇佣 ...

去拿官方证据，中国一年从澳洲进口多少铁矿，都是有数据的，4万亿都去买铁矿，吹牛也要打草稿吧，澳洲的60-70 %工作跟矿业有关，请拿出证据，你也别替他辩解。拿不出证据都是胡扯

dominos

pan123au 发表于 2025-4-29 13:34
去拿官方证据，中国一年从澳洲进口多少铁矿，都是有数据的，4万亿都去买铁矿，吹牛也要打草稿吧，澳洲的6 ...

我有什么辩护的。我们铁路局管项目，承保的买原材料钢。钢厂买原材料算到铁路局开支里吗？

中国历年买了多少铁矿，我一google马上就在第一页找到了，你一成年人没手没脚啊，非让别人提供。

房地产也不是四万亿搞的吧，万达，恒大，壁柜园，绿地富力十几个大房企都干什么的。国家出政策。万达2万亿贷款，恒大2万亿，还有十来个一万多万亿的难道都算到四万亿里吗？他们买钢材，钢厂买矿石都算四万亿里吗？脚趾头都能想明白的你在这里胡搅蛮缠。要不人家叫你不懂哥，不愿意回复你了。这些浅显道理，我一不懂经济的人一看都明白，你不明白我也没必要回复你了。

pan123au

dominos 发表于 2025-4-29 14:35
我有什么辩护的。我们铁路局管项目，承保的买原材料钢。钢厂买原材料算到铁路局开支里吗？

中国历年买了 ...

你才是胡搅，你去看他前面说了什么，再来替他辩解，4万亿可是他说的,既然他提出数据和所谓事实，他就应该拿出官方证据，而不是我去找证据为他证明，你现在逻辑跟中国法庭的法官一个逻辑。
你在哪里工作，跟澳洲官方证据无关，你到现在也没有提出任何官方证据，你的回答很可笑，还不如楼主，最起码他知道不说，去找证据，再来反驳。你说再多也没有用，以证据服人。不然都是胡扯

dominos

pan123au 发表于 2025-4-29 15:06
你才是胡搅，你去看他前面说了什么，再来替他辩解，4万亿可是他说的,既然他提出数据和所谓事实，他就应该 ...

你这是胡搅，他可没说4万亿都买铁矿石。你非要说铁矿石包括在这里。common sence.你预算100买块猪肉，卖肉的买刀杀猪。这刀在你这100预算里吗？真是胡搅蛮缠。要不人家不理你了。我以后也不理你了。

pan123au

dominos 发表于 2025-4-29 15:11
你这是胡搅，他可没说4万亿都买铁矿石。你非要说铁矿石包括在这里。common sence.你预算100买块猪肉，卖 ...

你的证据都没有，替他辩护，可笑

philguo

vatano 发表于 2025-4-29 12:52
澳洲居民负债也是极高， 已经世界第二，达GDP 112%

https://tradingeconomics.com/country-list/household ...

不是有人说澳洲房贷只有23%吗？怎么负债这么高。都欠的信用卡吗？

不过中国房贷才12.5%都不到，房子也跌了好多。

amyo(∩_∩)o

vatano 发表于 2025-4-29 12:52
澳洲居民负债也是极高， 已经世界第二，达GDP 112%

https://tradingeconomics.com/country-list/household ...

这个是好事吧，我看排位高的都是富国。低的都是穷国。

philguo

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-4-29 15:38
这个是好事吧，我看排位高的都是富国。低的都是穷国。

卢森堡人均GDP世界第一，也算靠后吧。

mzha18

你的角度很赞。澳洲未来经济支撑不了高房价

philguo

mzha18 发表于 2025-4-30 18:29
你的角度很赞。澳洲未来经济支撑不了高房价

这不是我的角度，是投资很常用的一个衡量数据。就像你买股票的市盈率。

ozzy

地产总值是不是算上了很多空地的价值了？如果是，澳洲地广人稀导致地产总值/GDP比值偏高？

philguo

ozzy 发表于 2025-5-1 14:54
地产总值是不是算上了很多空地的价值了？如果是，澳洲地广人稀导致地产总值/GDP比值偏高？ ...

地产不算荒野的空地。加拿大更大。也跌到3的边缘了。香港空地也很多，跌破3，现报2.99.

超过10万人的经济体，唯一一次高过目前澳洲水平的是1990年泡沫破碎前的日本。愿意的话按年为单位是1988，1989和1990年的日本。

sylvannus

ozzy 发表于 2025-5-1 14:54
地产总值是不是算上了很多空地的价值了？如果是，澳洲地广人稀导致地产总值/GDP比值偏高？ ...

https://www.revenue.nsw.gov.au/t ... -owners/definitions

Residential land includes any of the following.

Description        Definition
Parcel of land        Where there are one or more dwellings on the land or a parcel of land on which there is a building under construction that, when completed, will constitute one or more dwellings.

Strata lot        If it is lawfully occupied as a separate dwelling, or suitable for lawful occupation as a separate dwelling

Utility lot        If its use is restricted to the owner or occupier of a strata lot.

Land use entitlement        If it entitles the holder of the land use entitlement to occupy a building, or part of a building, as a separate dwelling eg company title and residential flats.

Parcel of vacant land        Zoned or otherwise designated for use for residential or principally for residential purposes.

Residential land does not include land used for primary production that is exempt from land tax.
The surcharge applies if a building has both residential and commercial purposes. In this case, an apportionment factor is used to apportion the land value.

pureboy

應該創造一個指數房屋中間價和一打free range雞蛋價格比例，從2020年逐年比較看趨勢。

philguo

pureboy 发表于 2025-5-1 16:23
應該創造一個指數房屋中間價和一打free range雞蛋價格比例，從2020年逐年比較看趨勢。 ...

鸡蛋是商品中的一种，受各种因素影响波动很大。和GDP不能相比。所以除了big mac,没有用个别商品作为指数的经济指标。

timebirds

不是看和GDP的比例，是看和收入的比例。毕竟收入在GDP的占比，各国差异很大。打个更直接的比方，我之前在北京某部委直属研究院工作的时候，每年年底领导都在总结会上吹嘘又挣了几个亿，我们高兴吗？我们只差没有当场站起来骂娘了！因为钱到不了我们口袋里！单位的GDP 再高和我有鸟毛关系？

作为C9工科毕业的本科硕士，在国内我几乎食不果腹，更别说买北京的房子了。而在澳洲，我通过自己的努力买了两套房！所以对我来说，澳洲的房子不贵，中国的房子才是真贵！

四年挣全款挣一套房。贵吗？不贵！
在中国我四十年都挣不到一套房子！贵嘛？贵！

philguo

这文章没考虑到税率。香港税率是2%，基本相当于没有。悉尼香港差距本来不大。税后悉尼会反超香港，成为世界上最不可负担的城市。可见泡沫之大!

《悉尼晨锋报》6月16日报道，最新研究披露了全球“房价无法负担”的城市名单，澳洲4地上榜，排名榜单第一位的则是香港。

最新发布的Demographia International Housing Affordability对多个国家和地区的住房市场进行了分析比较，使用房屋中位价与家庭收入中位数的比值（即房价收入比）作为衡量标准。

报告指出，香港是房价最无法负担的城市，悉尼排名第二，阿德莱德和墨尔本分别位居第6和第9，珀斯第14。

这项由加州Chapman University领导的研究将这些城市从“可负担”（房价收入比为3.0或更低）到“难以置信的不可负担”（房价收入比为9.0或更高）进行排名。

布里斯班的房价收入比为9.3，也被列为“几乎无法负担”，而珀斯为8.3。

报告指出：“在过去17年，悉尼有16年位列主要市场中住房可负担性最差的前3名。”

报告称，包括墨尔本和布里斯班在内的澳洲城市“比纽约、伦敦或芝加哥等更知名的世界级城市更难负担”，这一点“令人惊讶”。

布里斯班是100万澳元以上的房产数量增加最快的城市——10年从2.8%的占比增至40.2%。

悉尼有64.4%的房产超100万澳元，墨尔本为30.9%。在市场趋于平缓的情况下，这一比例从2022年1月的33.1%的高点略有下降。

AMP的首席经济学家Shane Oliver表示，多年来的Demographia报告一直显示，与其它全球市场相比，澳洲的房子“非常贵”。

“悉尼的房价仍很高，这并不令人意外，墨尔本也在榜上。”他指出，Demographia报告考察的是房价相对于人们收入的情况。

“阿德莱德的平均收入低于墨尔本，但现在它的房屋中位价已经接近或超过墨尔本。”

Cotality的Eliza Owen表示，报告中给出的数据可能有些过时，但她认可这一研究结果。

“他们使用的收入数据有点滞后，但所有这类研究都指向同一个问题，那就是澳洲住房市场，尤其是悉尼的房价不可负担……这种情况相当严峻。”

Owen表示，快速的价格增长和相对缓慢的工资增长是可负担性危机的核心问题，特别是新冠疫情期间的房价飙升使得较小的首府城市和偏远市场变得更加昂贵。

“悉尼的住房市场不再是为储蓄者准备的，而是为那些有雄厚财力的人准备的，因为首付门槛高，且房价增长明显快于收入。”

Owen还强调了百万澳元的房产数量随时间增加的趋势。

她说：“这很重要，因为它不仅仅是一个令人震惊的数字，在生活的其它方面可以买到很多东西。而且，即便你有100万澳元，能买到的房产在质量和位置方面也越来越差。”

Owen表示，不断恶化的可负担性将加剧不平等。

“如果你能负担得起这些房产，要么你有很高的收入，要么你出售了另一套房产获得了可观收益，或者你有来自家庭（或其它来源）的收入。你需要有这么大一笔钱才能进入市场，这正在将那些没有钱的人排除在外。”

ub_mike

应该拿可支配收入和房价的比值来衡量，家庭挣20万一年，税后大约15万，问题是必须开销花掉12万，每年只能储蓄3万，得存多少年才能够首付和印花税？又得花多少可支配收入用作还房贷？

maxinfang

区域名称       | 中位公寓价  | 距CBD | 区域亮点
--------------|------------|------|------------------------------------------------
Lakemba        | $392,000   | 13km | 价格亲民，交通方便，适合首次购房
Fairfield      | $416,500   | 23km | 多元文化社区，生活设施全
Westmead       | $550,000   | 26km | 靠近医院大学，通勤便利
Liverpool      | $490,000   | 27km | 发展中区域，配套逐步提升
Penrith        | $535,000   | 50km | 自然环境好，房价低
Auburn         | $562,000   | 19km | 多元文化氛围，交通便利
Mount Druitt   | $450,000   | 43km | 商圈成熟，生活成本低
Parramatta     | $650,000   | 23km | 悉尼第二CBD，商业发达
Arncliffe      | $700,000   | 10km | 靠近市区，交通便利
Ashfield       | $700,000   | 8km  | 中心内圈，华人多，生活方便

maxinfang

maxinfang 发表于 2025-5-17 14:53
区域名称       | 中位公寓价  | 距CBD | 区域亮点
--------------|------------|------|----------------- ...

悉尼公寓真心很多地方不贵的 只是公寓要买老unit 悉尼的问题strata和council fee 这些支出惊人 缺少监管 新闻版就有建个游泳池超预算惊人数字 随便哪个利益集团都是可以靠这个灰色地带买别墅的 通过政策性贪腐 跟政府相关的人赚了钱当然可以买house 一般民众没有爸妈银行只能慢慢屈服于 公寓最后被这些人慢慢吸血 体制如此 要么接受 要么加入 或者离开 太残忍了

spb

这位讲得挺清楚。

philguo

spb 发表于 2025-5-21 18:06
这位讲得挺清楚。

实际我的各种数据比这位多不少，只不过我用的最重要的一个。澳洲经济宏观数据上讲更是触目惊心。铁矿石一项就够了。反正也不远了。让时间证明吧。

philguo

2026.3.12 澳洲地产总值12.3万亿澳币，是GDP的4.79倍。泡沫继续放大。把第二名远远甩到身后的同时，距离日本1990年又接近不少。

he275

澳洲作为“资源国家”且澳元作为“商品货币”的属性，使其经济高度顺周期，极易受到全球宏观环境波动的影响。在当今国际形势不稳定的情况下，还是要多加小心为妙。

philguo

澳元作为高贝塔货币，本来现在有机会跌倒0.5甚至以下的，被去年懂王一顿操作猛如虎，又鼓起来了。不过也好，多挣一波反弹。最终还会到0.5以下的。

大杨树

等泡沫破啦再来看看

philguo

大杨树 发表于 2026-3-12 17:51
等泡沫破啦再来看看

99.999999......%会破的，只是时间问题。跌倒3以下就是目前跌35-40%。

大杨树

philguo 发表于 2026-3-12 16:54
99.999999......%会破的，只是时间问题。跌倒3以下就是目前跌35-40%。

50万的house跌倒30万，那不爹的妈都不认识了

philguo

大杨树 发表于 2026-3-12 17:57
50万的house跌倒30万，那不爹的妈都不认识了

历史上又不是没有过。日本1990东京公寓最好区跌75-80%的都不少。有youtuber父亲20多岁买了个鸽子笼，这辈子就毁了。所以现在别跳火坑。