CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

赚钱是王道

原帖由 charmaine 于 2010-7-29 10:36 发表


我彻底乱了，重新来理一遍：
我现在有一个自住房，有贷款50万。
想重新买一个房子，贷款100万。
1。方案一
新买的房子做为我的自住房。
原来的自住房转为投资房。贷款50万的利息可以负扣税。
2。方案二
新买的房子做为投资 ...

方案2行的通啊。我觉得LZ说的不是负扣税的问题，是将来卖掉时候的要交多少税的问题。
顺便膜拜一下贷款150万的有钱人，HEHE

赚钱是王道

再问楼主一个问题，投资房折旧是怎么计算呢？谢谢。

charmaine

原帖由 赚钱是王道 于 2010-7-29 10:44 发表


方案2行的通啊。我觉得LZ说的不是负扣税的问题，是将来卖掉时候的要交多少税的问题。
顺便膜拜一下贷款150万的有钱人，HEHE

贷款150万只是用来打比方的，不是真的数字啦

方案一跟方案二将来卖掉时候的要交多少税的问题，差别怎莫算？

[ 本帖最后由 charmaine 于 2010-7-29 11:20 编辑 ]

LENNY_DONG

原帖由 赚钱是王道 于 2010-7-29 10:56 发表
再问楼主一个问题，投资房折旧是怎么计算呢？谢谢。

找专门折旧公司做REPORT

ysz67

我和老公现在共有一套自住房，最近想买一套投资房，我有固定工作，收入较高，缴税也高；老公是sole trader, 请问lz，我们怎样买投资房才划算？是否将自住房转在他名下，然后用我的名买比较划算？再Equaty 是什么意思？多谢！

LENNY_DONG

EQUITY就是你们升值那部分加上你们当时一些首付。
其实很简单，为了保证贷款成功。
自住房不需要改变
投资房，你老公5%的产权，你95%产权就可以了，投资房首付用升值部分去付，这样做到100%投资房贷款。而保证自住房贷款额度最小化。

赚钱是王道

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-29 12:36 发表
EQUITY就是你们升值那部分加上你们当时一些首付。
其实很简单，为了保证贷款成功。
自住房不需要改变
投资房，你老公5%的产权，你95%产权就可以了，投资房首付用升值部分去付，这样做到100%投资房贷款。而保证自住房贷款额度最小化。

为什么是100%投资房贷款呢？您的意思是说升值部分做首付的钱，是最终落在投资房贷款里计算而不是落在原自住房贷款里计算的，对吗？
比如：我现有自住房购买时50万，贷款40万。现在增值了10万。所以可以多贷出8万来。这8万做首付可以买个8/0.2=40万的投资房，再贷款32万。但是在贷款的时候。原来自住房还是按贷款40万算，多贷的8万并到新的32万里面去，所以投资房变成了贷款40万，是100%的贷款。我的理解对吗？谢谢楼主。

LENNY_DONG

你说法我看了应该对，但是很晕
其实很简单

第一个房50万。
第二个房40万。

现在欠40万。
但是第一个房值60万了

两套房值100万。

我现在要贷40万 买第二套。 欠80万不超过80% 总价值，没用交保险。

赚钱是王道

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-29 13:31 发表
你说法我看了应该对，但是很晕
其实很简单

第一个房50万。
第二个房40万。

现在欠40万。
但是第一个房值60万了

两套房值100万。

我现在要贷40万 买第二套。 欠80万不超过80% 总价值，没用交保险。 ...

但是退税的时候，是按40万贷款的利息退税，而不是第二个房单独多贷的32万算税，对吧？

LENNY_DONG

所以让你要有EQUITY 去贷款，不然投资房LOAN不可能100%

快乐每一天

我这样理解对吗？
原自住房top up 出 9万，offset 帐户存款7万；将这16万作为购买投资房的首付，其余部分贷款；那么这16万产生的利息可以Ng，从而实现投资房100%贷款。

LENNY_DONG

你理解可以，但是根本不需要这么复杂。

贷款方面怎么用EQUITY。请咨询贷款方面达人。

hellowinny

投资房卖的时候要交多少税?我怎么觉得投资房卖了也赚不到什么钱呢?

LENNY_DONG

如果你年收入+投资赚钱，并且拥有超过1年。16。5%是你赚钱部分的税

MU

那得看投资人的收入税率

LENNY_DONG

忘加了不超过8万。。。

charmaine

再问一个问题:
如果自主房转投资房，那末，ATO从什莫时候算起呢？也就是说，向ATO报税时，从什莫时候开始，原自主房的开销可以负扣税呢？是从我搬离自主房算起，还是从自主房开始收租金算起？
谢谢。

LENNY_DONG

THE DATE WHEN YOUR PROPERTY READY FOR RENT OUT

charmaine

原帖由 STS-TAX 于 2010-8-2 13:27 发表
THE DATE WHEN YOUR PROPERTY READY FOR RENT OUT

many thanks

LENNY_DONG

LENNY_DONG

LENNY_DONG

wmai10000

继续关注

Karen_au

请教楼主

我现在的自住房还贷是principle加interest

如果要转成投资房的话，贷款可以转成interest only吗？是不是只有interest only才能抵税，而principle + interest 不能抵？

Karen_au

另外
我现在有一套自住房A，想买一套投资房B；过几年我想把投资房B改成自住，现有的自住A改成投资房，ATO允许这么做吗？有些什么要求吗？
谢谢楼主

LENNY_DONG

原帖由 Karen_au 于 2010-8-8 12:25 发表
请教楼主

我现在的自住房还贷是principle加interest

如果要转成投资房的话，贷款可以转成interest only吗？是不是只有interest only才能抵税，而principle + interest 不能抵？ ...

INTEREST ONLY 是DEDUCTION

LENNY_DONG

原帖由 Karen_au 于 2010-8-8 12:52 发表
另外
我现在有一套自住房A，想买一套投资房B；过几年我想把投资房B改成自住，现有的自住A改成投资房，ATO允许这么做吗？有些什么要求吗？
谢谢楼主 ...

你可以去B住，但是改变不了他投资房的性质，因为你不是一开始就住进去，而是先租出去了

Karen_au

原帖由 STS-TAX 于 2010-8-8 13:01 发表

你可以去B住，但是改变不了他投资房的性质，因为你不是一开始就住进去，而是先租出去了

那么我原先的自住房A可以变成投资房吗？

如果B仍然是投资房，而我们却住在里面，那租金什么的怎么弄呢？

steven_sa

原帖由 STS-TAX 于 2010-8-8 13:01 发表

你可以去B住，但是改变不了他投资房的性质，因为你不是一开始就住进去，而是先租出去了

有点不明白,投资房为什么不能改成自住性质呢?只不过是没自住之前的时间段按投资房算,自己搬进住后自然就改成了自住性质啊,即使以后卖了这房子,不也是按(自住/投资)时间段分段计算,并交作为投资房时间段产生的增值税吗?不知道我的理解对不对,看LZ的解释把我弄得有点糊涂.

billwong999

原帖由 STS-TAX 于 2010-8-8 13:01 发表

你可以去B住，但是改变不了他投资房的性质，因为你不是一开始就住进去，而是先租出去了

Lz,不好意思，你这个解释有问题吧？
投资房应该可以转自住房的吧，只要你确实住进去了。