现在买房，两年后价格不变，是亏了吗？——已经确定了，是亏

红泥小火炉

摩尔公园 发表于 2026-7-20 16:21
如果是跌到半价，妥妥负资产啊。就算不跌，6%利息是每年，再多还就是本金了啊。如果只是利息，不涨10年后 ...

这种帐要细算才知道的。房子卖掉时就算从2百万跌到半价，实际支出也并不是1百万。
收支彻底算过之后，才能跟房租总支出做比较

爬山虎

红泥小火炉 发表于 2026-7-20 16:00
你好像没有把未来卖掉自住房的钱算进来。

就算每年亏7万，十年亏70万。但十年后房子卖掉的时候，2m不至 ...

不是房子亏没了，房子始终都在，但十年的现金流全套进去了，损失了机会成本

如果房子不涨的话，只还利息贷款买房子，等于永远支付利息，欠银行的本金永远不变。利息支出变成纯费用，房子只有居住的享受价值，和拍裸照贷款买IPHONE本质的区别不大。  
PI 变成了消费的基础上存钱，我投资的地产一直坚持用PI，就是这个道理，虽然我还持有投资房，但现在我真不建议跳火坑。


虽然我目前看空，但本质是多军，未来几年价格对的话，应该还会买入的。

maxdll

xiwu 发表于 2026-7-19 08:37
在澳洲, 房地产是一种商品，其价格永远是围绕着其价值波动, 取决于市场供求关系.
在当下的中国, 房子是"大 ...

这是怎么个逻辑，大宗耐用消费品在市场上不就是商品吗，为什么有不同的区别。请教了。

红泥小火炉

爬山虎 发表于 2026-7-20 17:16
不是房子亏没了，房子始终都在，但十年的现金流全套进去了，损失了机会成本

如果房子不涨的话，只还利息 ...

投资的地产一直坚持用PI？这个还真是我第一次见
不过这么一来新政策倒是对你影响小多了，反正也不想要负扣税

TGTG

红泥小火炉 发表于 2026-7-20 16:00
你好像没有把未来卖掉自住房的钱算进来。

就算每年亏7万，十年亏70万。但十年后房子卖掉的时候，2m不至 ...

不需要算啊，这个楼是什么时候买都是2M啊，你现在买要钱，未来买也要钱，而且是要一样的钱数。

现在买了十年后卖变成2M，和不买一直有2M是一样的啊。（不计交易税费等）

上书房行走

亏。如果你不买房。钱放银行里扣掉税，能有多少收入。

房每年还有固定支出比如council rate 贷款利息。房不涨肯定是亏，涨得少了都是亏。这个“暴涨”其实是个很大的数字。一般赶上某些时段才有。

红泥小火炉

TGTG 发表于 2026-7-20 17:34
不需要算啊，这个楼是什么时候买都是2M啊，你现在买要钱，未来买也要钱，而且是要一样的钱数。

现在买了 ...

哈哈我明白你的逻辑了，所以你只算现金流

主要是我家如果不把钱押在房子里，也就是如果不买房，未来可就不是2m了，肯定会花掉会变少。所以我从来没考虑过你这个角度。

而且我总觉得自住房如果不涨可以不卖，还是有些主动性的。所以总是好过租房的，房租的涨跌自己说了不算的。当然，我只来了澳洲20年，还没经历过房子多年不涨甚至爆跌的时候。以后就不知道了。

TGTG

红泥小火炉 发表于 2026-7-20 17:59
哈哈我明白你的逻辑了，所以你只算现金流

主要是我家如果不把钱押在房子里，也就是如果不买房，未来可就 ...

2M你如果是有现金，放银行存起来现在也是10万+的利息，怎么就会花得变少了，这个不影响你的其他固有收入啊。

要真是手上有活钱就要花掉，想攒钱那确实不管怎么也要买个房啥的了

天涯浪客

红泥小火炉 发表于 2026-7-20 17:30
投资的地产一直坚持用PI？这个还真是我第一次见
不过这么一来新政策倒是对你影响小多了，反正也不想要负 ...

负扣税的本质是赔钱博升值，谁投资喜欢赔钱啊？新政取消负扣税，不要说200万，就是150万的house，租金800一周这种的，都很难抗的住。

回眸一笑

自住房就不用管涨还是跌，喜欢买就行了，因为以后涨跌其实对你来讲意义不大。投资房就不要买了。

天涯浪客

amyo(∩_∩)o 发表于 2026-7-20 15:26
1m的房子利息成本要5000千。还不算其它费用。

我觉得你俩先统一一下，他说的3000应该是一周，你说的5000应该是一个月。

amyo(∩_∩)o

天涯浪客 发表于 2026-7-21 07:48
我觉得你俩先统一一下，他说的3000应该是一周，你说的5000应该是一个月。

一百万的房子周租3000，你觉得可能吗？

marlene603

100万月租3000，在墨尔本的house里算优秀的了

TGTG

marlene603 发表于 2026-7-21 08:22
100万月租3000，在墨尔本的house里算优秀的了

“得加息”兄 租的那房子好像月租6、7千，值 6M？

dpblue

陆xun 发表于 2026-7-19 00:22
我也觉得应该租房了，今天看了一个房子，25年3m买的，现在出租一千五，3m的贷款每周还贷5千块。实在是觉 ...

你自住房一直不卖，那就是连续很多年每个月还款两万刀。

租房或者downsize成小一点的房子，每个月多出来一万多刀零花钱，就算经常坐商务舱出国旅游都足够了，这样的生活不好吗？

陆xun

dpblue 发表于 2026-7-21 09:31
你自住房一直不卖，那就是连续很多年每个月还款两万刀。

租房或者downsize成小一点的房子，每个月多出来 ...

是，我也突然想开了，觉得应该租房。原本想的是，钱，交了房租就没了，其实，交的房租跟月供比起来，真的是差远了，还是活在当下比较好。另外就是，说房租暴涨，再暴涨，也远远低于持有成本（不算房产升值的话）

yl001

天涯浪客 发表于 2026-7-21 04:00
负扣税的本质是赔钱博升值，谁投资喜欢赔钱啊？新政取消负扣税，不要说200万，就是150万的house，租金800 ...

所以取消负扣税的时代，是不是house和公寓的价格差要急剧缩小了？
公寓不会涨了，那么就是house跌才行了。

1m的公寓租1000，那么能租1000的house势必也要从2m跌到1m才对。

是这个道理吗？

pan123au

yl001 发表于 2026-7-21 10:16
所以取消负扣税的时代，是不是house和公寓的价格差要急剧缩小了？
公寓不会涨了，那么就是house跌才行了 ...

公寓本身有费用，管理，空间和质量上缺陷，还是不能跟house相提并论，以后同区相同条件的house可能比公寓贵1.5-2倍。现在内西区公寓和house 大概是2倍关系。

xq052b

yl001 发表于 2026-7-21 10:16
所以取消负扣税的时代，是不是house和公寓的价格差要急剧缩小了？
公寓不会涨了，那么就是house跌才行了 ...

不会的，house和apt的目标群体不一样

apt绝大部份是两房的，只适合没孩子或者一个孩子的家庭

pan123au

陆xun 发表于 2026-7-21 09:35
是，我也突然想开了，觉得应该租房。原本想的是，钱，交了房租就没了，其实，交的房租跟月供比起来，真的 ...

如果有50%以上的钱，还是应该买房，但是只有25%钱，要考虑风险和长远的利益。从能买房的30岁到基本要退休的55岁，一共可以享受最美好年华就25年。买房时，都有焦虑感，如果年轻，买自己能够负担起的最好最贵的房子。

archiechan

Flyingfree 发表于 2026-7-20 16:01
房价三十年跌腰斩。。。。。我想问问，这个经济模型有现实存在的例子吗？

AI给了我三个现实中的案例：

当然是纯以理论做数据，只是以楼主的话题简单的以加减法算个经济账。

然后，重点在这里:

以上逻辑仅成立于30年后买/租房子条件终止（双方都没了，此时开始计算投资的利益得失）。否则，买房方最大支出的贷款利息此时已停止，而租房方的支出还在持续生成，所以在30年后无可比性。

Flyingfree

archiechan 发表于 2026-7-21 13:30
当然是纯以理论做数据，只是以楼主的话题简单的以加减法算个经济账。

然后，重点在这里:

有一种情况叫南辕北辙。

你这个只基于30年房价下跌的极端情况。。。。。。。案例我已经给了，除非人搬去附合这些情况的地方，否则，你用这个模型是误导。

如果基于30年房价至少要追上通胀水平的呢？这个就不一样了吧？更不用提三十年房价涨幅远高于通胀的情况了。。。。。。。。

而且，房租不随CPI涨的地方，也是罕见得很，这世界上早就不用金银铜等金属货币了，在无锚定纸钞货币体系下，通胀几乎是必然会发生的，这也是这个系统的“基本原则之一”。

inandbr

价格不变，就考虑房租和利息，现在一般利率6+，房租yield一般3就算高了。所以如果肯定2年后房价不变，那肯定租房划算。

如果你能肯定一辈子房价，房租不变，一辈子租房划算

Flyingfree

inandbr 发表于 2026-7-21 14:20
价格不变，就考虑房租和利息，现在一般利率6+，房租yield一般3就算高了。所以如果肯定2年后房价不变，那肯 ...

这个和我们三十年后不会变老，容貌依旧一样。。。。。。。。不是不可能。。。。。只是嘛。。。。。。嘿嘿嘿。

还是讲些正常的情况，有一种物品，是生活必须的，万物皆涨价，独其不涨。。。。。我想，这种东西应该会很【值得去拥有】，除非政策上不允许人去买或者有很强的“副作用”。

marlene603

工党现行政策下，未来几年房租肯定会大涨的，比如一年涨10%，房价肯定会大幅下跌，比如跌掉30%到50%。总之大部分人都会怨声载道，基本没什么人从中受益。不过到时候租售比可能会变得比较合理，说不定有一定得投资价值。

archiechan

Flyingfree 发表于 2026-7-21 14:05
有一种情况叫南辕北辙。

你这个只基于30年房价下跌的极端情况。。。。。。。案例我已经给了，除非人搬去 ...

兄弟，你跳出来揪着第一句咔咔的一顿输出，真没太明白你的点？

我给的是两个“理论数据”和一个“时间前提”，说的是一个观点：即使30年后房价掉了一半，只要还需要继续住房，买房的就稳赢租房的。

而你却能抓着“30年后房价会贬值”这个假设一路从房价趋势聊到通胀，从 CPI 聊到货币体系，再从 Rust Belt 聊到鹤岗。把一个“1+1=2”的加减法，聊成“宇宙大爆炸”的宏观经济史。知道你喜欢辩论，只是这步子跨得太大了，不知扯着蛋没有？

Flyingfree

archiechan 发表于 2026-7-21 15:54
兄弟，你跳出来揪着第一句咔咔的一顿输出，真没太明白你的点？

我给的是两个“理论数据”和一个“时间前 ...

不是批判。

只是，你不能拿极端来作为普世推论啊。

咱们一般不是拿正常的，大多数情况会出现的作为案例来说，这才存在意义吗？

比如现在全球各地夏季气温很高，你如果说长期气候在30-40度，会有什么样的影响和后果，这个可以谈。。。但你一上来就是气温达到60度以上，或者长期在零下60度，而且不是只有极地，而是全球范围。。。那，这还有讨论的意义吗？

我说这么多，只是想说，咱们拿可能性高些，普遍适应性大的作为建模的输入基础数据，这才有讨论的意义，不然就是南辕北辙，你使多大的功夫，都是没太大意义的。

摩尔公园

archiechan 发表于 2026-7-21 13:30
当然是纯以理论做数据，只是以楼主的话题简单的以加减法算个经济账。

然后，重点在这里:

问题30年内你付出的资金远远超出租房资金。如果房价跌一半，省下来的钱加上复利足够买2套不止，利息就是这么恐怖。

Flyingfree

摩尔公园 发表于 2026-7-21 16:07
问题30年内你付出的资金远远超出租房资金。如果房价跌一半，省下来的钱加上复利足够买2套不止，利息就是 ...

站在某种几乎不可能的假设上，当然，结果的确是【惊人】的。你说的没错，只是这种讨论没什么作用，人类世界之大，但符合这种走势的案例基本上就那几个类型而已。

如果拿这个作为通例，大伙都不应该买房，三十年前就应该坐视到今天。。。然后看房价涨了多少倍？

摩尔公园

Flyingfree 发表于 2026-7-21 16:18
站在某种几乎不可能的假设上，当然，结果的确是【惊人】的。你说的没错，只是这种讨论没什么作用，人类世 ...

先不说这个贴论坛的是未来2年内价格不变（明显很有可能），过去三十年不能预测未来三十年，过去三十年的房价已经远超通胀速度，而且涨上去了以后跌下去爬不出来的国家也不少。个人预测房价未来10年都很难有高增长。对于个人来说，没有高增长，那么利用杠杆买超过自己需求的房就是贴钱，因为同样的房子租金远低于资金成本，更不用说税费，维护费及资产流动性。