调查：您认为悉尼在近两年内房产会升会降？

villa

原帖由 garysu 于 2007-8-19 21:19 发表
我建议各位有兴趣的朋友把去年这个时候讨论房价的帖子找出来

2005年3月14日老贴：

全球房价涨速减缓 租房比买房更值？


2006年8月22日应该是garysu同学说的这个帖子：

买房子的要小心了


2007年3月21日：

对房市几点想法, 抛砖引玉


。。。。。。。


:si74

吃喝拉撒睡

原帖由 zn7726 于 2007-8-19 22:30 发表
跑个题.

一直想问, 吃喝前辈照片上那个是啥东西? 宠物猪? 最开始我以为整个照片是个长开的大嘴哪 ~~~

恩。自以为可爱的猪猪。


跟我挺像的

Consultant

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-19 21:29 发表
这次贷款变难了不是因为房市差，而是因为受美国次级贷款风波影响。

个人看法是：看涨。
理由非常简单：供需关系。

That is what I thought!

夢回唐朝

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-8-19 22:34 发表



恩。自以为可爱的猪猪。


跟我挺像的

不许跑题！

Consultant

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-19 21:34 发表


好，多方老妖回击，理由：供需关系
也就是澳洲房产需求旺盛，请教论据支持，这也是一直困惑我的，到底怎么供于求

Consultant

以下是一组数据，大家可以看看
http://www.austchamthailand.com/asp/view_doc.asp?DocCID=423

Housing update: New South Wales
􀁹 The New South Wales economy has significantly underperformed in recent years and was effectively in recession in 2006.
􀁹 Consequently, housing markets have suffered. Interest rate hikes, tight housing affordability and weak economic conditions have suppressed development activity over the last few years. Building approvals are languishing and there have been significant falls in house prices.
􀁹 Further rate rises in 2007 will continue to discourage housing purchase and new building activity.
􀁹 Nonetheless, rental vacancy rates have plummeted since 2003 from 4.5% to 1.5%, and tight conditions are beginning to push rents higher.
􀁹 Steady underlying housing requirement and falling supply will drive ‘pent-up’ housing demand to unprecedented levels, pushing rental vacancies below the critical 1% mark by year’s end. The resulting surge in rents will rekindle investor and developer interest.
􀁹 The NSW labour market has shown encouraging signs of recovery in recent months and improving economic conditions combined with a dramatic tightening of underlying fundamentals could drive a marked recovery in development activity, sales and prices in the years ahead.

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-8-19 23:31 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 Consultant 于 2007-8-19 23:16 发表
以下是一组数据，大家可以看看
http://www.austchamthailand.com/asp/view_doc.asp?DocCID=423

Housing update: New South Wales
􀁹 The New South Wales economy has significantly underperfo ...

谢谢。和我看到的差不多。所以我也是觉得房价会升。

住房和吃饭一样是基本需求。属于非弹性需求。除非价格真的太太天价了，人们会减少其它的消费来满足住房需求。
所以affordability还远远不是问题。和中国的房价/收入比来算，澳洲房子真便宜。

悉尼正在慢慢得向其他西方国家的大都市，如伦敦、巴黎，靠拢。那些大城市的房价远远高过悉尼，买不起房的人每天单程花一个多小时去上班。悉尼也正在向这个方向发展。

吃喝拉撒睡

想去悉尼看看。老妖，悉尼什么区投资好啊？

horseanddragon

1

anny_shi

好区肯定还是涨的。 但就整体而言，觉得上涨空间不大。

觉得加完息后，去看房子的人明显少了。 奇怪的是，看贵房子的中国人，反而多了。 是不是大家都憋着劲呀。 呵呵

夢回唐朝

谢谢几位的数据，谈谈偶滴观点

首先肯定澳洲（悉尼）空置率和居民购房负担能力连年下降。个人认为空置率和居民购房负担能力连年下降并不是房产市场涨或跌的主因，近年来悉尼房市恰恰说明了不少问题，能涨的不停要跌的不止。
而且ABS数据另显示，首次置业者占所有房屋买家的比例已从1996年的22%、下降至现在的17%。还有，全澳公屋轮流名单已增至18.7万人，他们正在遥遥无期地等候政府住房安排。这恰恰说明是房产投资在主导的市场，移民大量涌入首置业者却一再下降，只说明多数新移民都进入了租赁市场，这因此导致了房租的上升，同样购房负担能力下降，打击的是新移民和较低收入者的购房能力，而他们恰恰是租赁为主而涉足投资少的人群，而购房负担能力下降对于收入高的人群影响并不直接，这部分人群往往收入稳定已拥有物业，能较容易贷款，而也往往关注房产价格相对较高的地区，所以富人区照涨不误因为对于他们利息等的影响并不大到会大量卖出，所以真正供不应求还是这些区。如果说租金上涨刺激转自住和投资的话，要看涨到多少，但在目前高利率下租金回报率并不够高，还是需要房产本身的增值，因此租金上涨还不够强去刺激投资。

我认为整个房市绝不是一两个因素就能判定是否向好或坏的，是许多因素的综合，如果说主因还应该是大的经济环境，经济的好坏加上各种辅因来左右房市 。

再回到澳洲的房市，都说老霍接了个好摊子但没有发扬光大，澳洲经济好但没有过去强劲，这次美次级贷款的影响多大，大选后的政策，未知数太多，现在是主因不强辅因复杂且不明，因此本人持观望态度。

[ 本帖最后由 夢回唐朝 于 2007-8-20 17:26 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 夢回唐朝 于 2007-8-20 17:17 发表
谢谢几位的数据，谈谈偶滴观点

首先肯定澳洲（悉尼）空置率和居民购房负担能力连年下降。个人认为空置率和居民购房负担能力连年下降并不是房产市场涨或跌的主因，近年来悉尼房市恰恰说明了不少问题，能涨的不停 ...

投资者主导的市场说明几个问题：
1。澳洲贫富悬殊开始拉大。
2。房地产市场的价值被肯定。
3。因为购买能力下降，需求从买房转到租房。最终需求仍然在。

HNREN

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-20 17:46 发表


投资者主导的市场说明几个问题：
1。澳洲贫富悬殊开始拉大。
2。房地产市场的价值被肯定。
3。因为购买能力下降，需求从买房转到租房。最终需求仍然在。

请老妖用需求理论解释一下美国房地场市场的萎缩。实际情况是人人都有需求，但只有建立在有购买力之上的需求才能真正影响市场。

happysee

以前已经讨论过了,悉尼有两个房产市场,目前一个在涨,一个在降.估计涨的还是要涨,跌的就不知道了.

starbuck

原帖由 bulaohu 于 2007-8-19 21:13 发表
贷款尺度的收紧将直接导致贷款额度的下降，从而导致能进入房地产市场的资金总量下降，从而导致房价的下跌 - 房价最终决定于购买者能offer的最高价
...

会不会出现这种现象，由于这几年的房价疯狂上升。让那些房主觉得信心良好，当他们发现房价下降或者涨幅不满意时。就干脆不卖观望。这样进入市场的总体房屋数量下降，最后房价被迫上升？反正他们把房子放在手里，还可以靠吃房租来维持，不至于亏得太狠。毕竟现在房租也是在疯狂上涨。墨尔本一年前240租的房子，现在张到了300。。。。

cattor

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-20 09:32 发表
悉尼正在慢慢得向其他西方国家的大都市，如伦敦、巴黎，靠拢。那些大城市的房价远远高过悉尼，买不起房的人每天单程花一个多小时去上班。悉尼也正在向这个方向发展。  ...

老妖，我觉得你说得有道理，那么我请教一下，如果悉尼的房势如你所说般发展，向内西区的burwood，strathfield等区会不会成为一个租房市场超级火爆的区域？毕竟现在从burwood的快车到central只需要12分钟。谢谢:si155

夢回唐朝

原帖由 starbuck 于 2007-8-20 18:53 发表

会不会出现这种现象，由于这几年的房价疯狂上升。让那些房主觉得信心良好，当他们发现房价下降或者涨幅不满意时。就干脆不卖观望。这样进入市场的总体房屋数量下降，最后房价被迫上升？反正他们把房子放在手里， ...

前提是一方面房主有足够的能力维持，另外就是下次加速上升要多久，就好像捂股票一样，是不是大家都捂的牢，这样也造成了流动性的降低，如果一旦经济有什么问题（包括个人和大的经济环境）结果就不好，反之就好，感觉不会成为主导，就好像商人屯货一样，但房主没办法齐心的吧

黑山老妖

原帖由 HNREN 于 2007-8-20 18:24 发表
请老妖用需求理论解释一下美国房地场市场的萎缩。实际情况是人人都有需求，但只有建立在有购买力之上的需求才能真正影响市场。

对美国房地产市场不了解，没法评论。
我只知道澳洲是全OECD里自购住房比率最高的国家。只能说澳洲在向其他国家靠拢。

黑山老妖

原帖由 starbuck 于 2007-8-20 18:53 发表

会不会出现这种现象，由于这几年的房价疯狂上升。让那些房主觉得信心良好，当他们发现房价下降或者涨幅不满意时。就干脆不卖观望。这样进入市场的总体房屋数量下降，最后房价被迫上升？反正他们把房子放在手里， ...

不是不亏而是随着房租的上涨在开始赚钱了。

黑山老妖

原帖由 cattor 于 2007-8-20 19:52 发表
老妖，我觉得你说得有道理，那么我请教一下，如果悉尼的房势如你所说般发展，向内西区的burwood，strathfield等区会不会成为一个租房市场超级火爆的区域？毕竟现在从burwood的快车到central只需要12分钟。谢谢

我觉得burwood和strathfield已经非常火爆了。
那里的房价和租金都不便宜。如果你知道十年前这两个区和别的地区的房价差别你就会非常的吃惊了。
十年前strathfield不是什么好地方。房价非常便宜的。现在它的价格已经和north shore一样了。恐怖。

cattor

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-20 20:20 发表
我觉得burwood和strathfield已经非常火爆了。
那里的房价和租金都不便宜。如果你知道十年前这两个区和别的地区的房价差别你就会非常的吃惊了。
十年前strathfield不是什么好地方。房价非常便宜的。现在它的 ...

多谢多谢。那10年前burwood的房子到底是个什么价钱呢？我想有个直观点的对比。

还有你觉得campsie有可能成为下一个burwood吗？我想campsie和burwood的主要差距在于购物环境，burwood拥有两个woolworths，还有westfield，足以使它成为区域购物中心了。

黑山老妖

原帖由 cattor 于 2007-8-20 20:32 发表
多谢多谢。那10年前burwood的房子到底是个什么价钱呢？我想有个直观点的对比。

还有你觉得campsie有可能成为下一个burwood吗？我想campsie和burwood的主要差距在于购物环境，burwood拥有两个woolworths， ...

十年前的burwood比strathfield好点，但也不是很贵。
从地理上来说strathfield非常占优。多条火车线交接的特大站、许多公共汽车的终点站、M4，strathfield是全悉尼的交通枢纽。各种设施齐全。
campsie比不上strathfield/burwood。差远了。

degra

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-20 20:20 发表


我觉得burwood和strathfield已经非常火爆了。
那里的房价和租金都不便宜。如果你知道十年前这两个区和别的地区的房价差别你就会非常的吃惊了。
十年前strathfield不是什么好地方。房价非常便宜的。现在它的 ...

我觉得也是， 十年前strathfield, burwood的房价是 十多二十万， 而castle hill 就要三十到四十。
火爆的原因我觉得主要是靠近CBD， 而悉尼外来流动人口多， city cbd 是传统上的贵， 那15分钟里的区当然是首选，
另外， 西区和北区的火车（包括country lin)都要经过， 加上parramatta road, M4 就在旁边， 占尽地理优势。
当然， 比起内西区这里的房还是比较大。

degra

老妖回帖果然神速

philgu

原帖由 cattor 于 2007-8-20 20:32 发表



多谢多谢。那10年前burwood的房子到底是个什么价钱呢？我想有个直观点的对比。

还有你觉得campsie有可能成为下一个burwood吗？我想campsie和burwood的主要差距在于购物环境，burwood拥有两个woolworths， ...

Look at the surrounding surburbs. You will know Campsie is not going to be similar with Burwood.
Also history determines where the suburb will be. Campsie doesn't stack up well. Do you see large premium estate houses in Campsie as Strathfield or Burwood.

Establish a suburb need more than a few years.

degra

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-20 20:46 发表


十年前的burwood比strathfield好点，但也不是很贵。
从地理上来说strathfield非常占优。多条火车线交接的特大站、许多公共汽车的终点站、M4，strathfield是全悉尼的交通枢纽。各种设施齐全。
campsie比不上 ...

我也不看好Canterbury区。

philgu

原帖由 gandu 于 2007-8-20 20:48 发表


我觉得也是， 十年前strathfield, burwood的房价是 十多二十万， 而castle hill 就要三十到四十。
火爆的原因我觉得主要是靠近CBD， 而悉尼外来流动人口多， city cbd 是传统上的贵， 那15分钟里的区当然是首 ...

Are you sure? Back 10yrs, Burwood or Strathfield were not cheap by any standard - no way you could buy at that price. Unless it is south strathfield. It wasn't nice anyway.

10yrs back, Croydon's house were selling at least $300k

degra

原帖由 philgu 于 2007-8-20 20:55 发表



Are you sure? Back 10yrs, Burwood or Strathfield were not cheap by any standard - no way you could buy at that price. Unless it is south strathfield. It wasn't nice anyway.

10yrs back, Cro ...

if memory serves me right, it was about 14 yrs ago, not exactly 10 yrs ago.

cattor

受教了，非常感谢。

degra

太开心了，分数突然上升， 多谢老妖。